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09.11.2016

Vom Aufstellen und verändern

Dr. Oliver Elzer

Manche Fälle lassen mich ruhig schlafen. Andere nicht. Zu den Fällen, die mich eher unruhig werden lassen, gehören die, wenn Wohnungseigentümer etwas auf dem gemeinschaftlichen Eigentum abstellen. Das können Tische, Bänke, Kübel, Liegen, aber auch ein Sandkasten, ein Kinderschwimmbecken, eine mobile Terrasse oder ein Trampolin sein.

02.11.2016

Umgehung der Mietpreisbremse durch möblierte Wohnungen?

Dr. Catharina Kunze Rechtsanwältin

Die Tagespresse (z.B. Süddt. v. 5.9.2016) und die Fachpresse (z.B. WuM 2016, 601) vermelden, in den deutschen Großstädten würde die sog. Mietpreisbremse dadurch umgangen, dass freie Wohnungen möbliert angeboten würden. In München etwa betreffe das rund 60 % der Wohnungsangebote. Das ist insofern rechtlich gesehen ungenau, als die bloße Möblierung die Geltung der Mietpreisbremse nicht ausschließt. Wirklich "umgehen" lassen sich die Vorschriften über Mieterhöhungen (§§ 557 bis 561 BGB) nur bei solchem möblierten Wohnraum, den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, w e n n der Vermieter selbst auch die Wohnung bewohnt (§ 549 Abs. 2 Ziff. 1 BGB). Das wird wohl kaum in beträchtlichem Umfang der Fall sein. Wollte der Mieter einer möblierten Wohnung, die nicht auch vom Vermieter mit bewohnt wird, sich auf die Mietpreisbremse berufen, hat er allerdings das Problem, dass er die mehr als 10%ige Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete darlegen muss - er müsste also von der Ausstattung her vergleichbare (also möblierte) Wohnungen benennen können. Die sollen ja jetzt so häufig sein. Aber natürlich überschreiten die für diese Wohnungen vereinbarten Mieten ihrerseits die ortsübliche Mieten bei weitem. Vielleicht ist es an der Zeit, sich mit dem klassischen alten Möblierungszuschlag und dessen Berechnung (jährliche Abschreibung und Verzinsung? fester Prozensatz vom Zeit- bzw. Verkehrswert der Möbel?) wieder näher zu beschäftigen.

20.10.2016

Kosten für Rauchmelder - Einmal Hü, einmal Hott

Rechtsanwalt Frank-Georg Pfeifer

In etlichen Bundesländern sind im Baubestand Rauchmelder schon Pflicht, zum Teil laufen die Übergangsfristen für die Nachrüstung Ende 2016 aus (so § 49 Abs. 7 BauO-NRW). Werden die Rauchmelder vom Vermieter gekauft und installiert, kann er eine Mieterhöhung nach § 559 BGB vornehmen (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Wohnraum- und Geschäftsraummiete, 4. Aufl. 2014, Anm. III.A. Rn. 2669, Seite 1056; Schumacher, NZM 2005, 641). Da die Mieterhöhung nur recht gering ausfällt, lohnt sich der bürokratische Aufwand kaum, so dass in der Praxis auf eine Mieterhöhung nur betr. die Rauchmelder verzichtet wird. Stattdessen wird z.B. in Mietverträgen vereinbart, dass der Mieter neben den Wartungskosten auch die Kosten einer Anmietung (Leasing) der Rauchmelder trage.

12.07.2016

Neue Wohnwertmerkmale durch Kunst am Bau?

Rechtsanwalt Frank-Georg Pfeifer

Das LG Berlin hat Anfang des Jahres ein neues Wohnwertmerkmal erfunden (LG Berlin v. 15.1.2016 - 65 S 145/15, juris). Zu den üblichen Merkmalen des § 558 Abs. 2 BGB (wie etwa Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit) sind nun Kunstwerke hinzugekommen:

12.07.2016

ETW-Verkauf: Zwischenablesungskosten

Rechtsanwalt Frank-Georg Pfeifer

Im Zuge des Verkaufs einer Eigentumswohnung nahm der Wärmemessdienst eine Zwischenablesung vor.

22.06.2016

Von Wegen und Irrwegen

Dr. Oliver Elzer

Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass ein Wohnungseigentümer an einem Raum, einer Fläche, einem wesentlichen Gebäudebestandteil oder an einer Anlage oder Einrichtung besondere Rechte, vor allem Gebrauchsrechte, zustehen sollen. Liegt es so, spricht man gemeinhin von einem Sondernutzungsrecht. Dieser Begriff, der bereits in den 60er Jahren des letzten Jahrhunderts „herumgeisterte“, hat sich in den 70er Jahren des letzten Jahrhunderts etabliert und ist heute jedem im Wohnungseigentumsrecht Tätigen geläufig.

16.06.2016

Zuordnung von Stellplätzen durch Bauträger

Prof. Dr. Dr. Herbert Grziwotz

Bauträger behalten sich häufig die Zuordnung von Stellplätzen, aber auch von Gartenflächen, Hobbyräumen und Kellern in Wohnungseigentumsanlagen, die sie errichten, vor. Es wird regelmäßig in der notariellen Teilungserklärung so formuliert, dass sämtliche Eigentümer hinsichtlich dieser Sondernutzungsrechte vom Mitgebrauch ausgeschlossen sind und dem Bauträger die alleinige Nutzungs- und Zuordnungsbefugnis zusteht.

07.06.2016

furor zitandi - oder was?

Dr. Oliver Elzer

In einer Leitsatzentscheidung des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes vom 7. April 2016, VII ZR 56/15, finden sich zur Frage, ob § 8 Abs. 2 Nr. 1 Fall 2 VOB/B (2009) wegen Verstoßes gegen §§ 103, 119 InsO unwirksam ist, im Abdruck bei Rz. 19 und Rz. 21 jeweils eine ganze Seite Zitate. Ich selbst fand das beim ersten Lesen übertrieben. Das sehe ich eigentlich immer noch so. Unter anderem fragt sich, wer zitiert wird und wer – trotz der Fülle – nicht, wer diese Auswahl trifft und was wohl die Prüfsteine sind? Und ist es richtig, wenn sich Richter selbst zitieren? Oder ihnen nahe stehende Autoren?

24.05.2016

Dingliches Vorkaufsrecht nicht beurkundungspflichtig

Prof. Dr. Dr. Herbert Grziwotz

Die auch nur bedingte Verpflichtung zur Veräußerung eines Grundstücks ist beurkundungspflichtig (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Grund ist, dass der Eigentümer eines Grundstücks vor unüberlegten und übereilten diesbezüglichen Vereinbarungen geschützt werden soll. Eigentümer von Immobilien sollen sich nicht im Wirtshaus auf einem Bierdeckel, wenn auch bedingt, zur Veräußerung einer Immobilie verpflichten können. Aus diesem Grund hat der Bundesgerichtshof auch die Einräumung eines dinglichen Vorkaufsrechtes mit Urteil vom 7.11.1990 (XII ZR 11/89, NJW-RR 1991, 205, 206) als beurkundungspflichtig angesehen.

09.05.2016

Verwendermeldung nach § 32 MessEG neu geregelt

Rechtsanwalt Frank-Georg Pfeifer

Bislang gab es unterschiedliche Auffassungen dazu, ob bei geleasten Wärmezählern, Warm- und Kaltwasserzählern auch der Messdienst die Verwendermeldung vorzunehmen habe. Nunmehr ist § 32 Abs. 1 Satz 1 MessEG geändert worden (BGBl. 2016, Nr. 17, Teil I, S. 718). Es heißt dort in Art. 1, Nr. 2 u.a:

28.04.2016

Zweites Mietrechtsnovellierungsgesetz - Referentenentwurf liegt vor

Dr. Catharina Kunze Rechtsanwältin

Der Referentenentwurf (mit Begründung 50 Seiten) hat sich vier Themenschwerpunkte vorgenommen:

13.04.2016

Der rechtlose Wohnungseigentümer

Prof. Dr. Dr. Herbert Grziwotz

Wohnungseigentum ist echtes Eigentum. So lautet die nahezu gebetsmühlenartige Aussage der Rechtsprechung und der Literatur zum Wesen des Wohnungseigentums. Allerdings haben die einzelnen Wohnungseigentümer immer weniger zu sagen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft einzelne Dinge per Beschluss an sich gezogen hat. Dies betrifft sowohl den bordellartigen Betrieb in der Nachbarwohnung (BGH, Urt. v. 5.12.2014 – V ZR 5/14) als auch das Anbringen von Rauchwarnmeldern, wenn dies öffentlich-rechtlich vorgeschrieben ist (BGH, Urt. v. 8.3.2013 – V ZR 238/11). Gegen Abstandsflächenverstöße, die „nur“ das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, kann sich der einzelne Wohnungseigentümer, auch wenn er faktisch wegen der Lage seiner Einheit allein davon betroffen ist, nicht wenden (OVG Münster, Beschl. 15.7.2015 – 7 B 478/15). Bleibt die Gemeinschaft untätig, muss er in sämtlichen Fällen zunächst die anderen Wohnungseigentümer verklagen, damit diese in seinem Sinne entscheiden. Tun sie dies nicht, muss er den betreffenden Beschluss anfechten. Derjenige Wohnungseigentümer, der nicht zufällig auch Jurist ist, wird dies nicht ständig tun. Insofern wird die Position des Wohnungseigentümers als echter Eigentümer durch die zunehmenden Kompetenzen der Wohnungseigentümergemeinschaft systematisch eingeschränkt. Wohnungseigentum, das gerade dem Normalbürger den Erwerb eines Eigenheims ermöglichen sollte, wird dadurch faktisch zum Eigentum 2. Klasse.

30.03.2016

Betriebskosten: Wirklich jedem bekannt?

Rechtsanwalt Frank-Georg Pfeifer

In der Urteilsbegründung des schon angesprochenen BGH Urteils vom 10.02.2016 (VIII ZR 137/15) heißt es weiterhin, der Betriebskostenbegriff sei in der Wohnraummiete gesetzlich „seit langem festlegt“ und im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB zu verstehen.

30.03.2016

Betriebskosten = Kein Zauberwort – Klare Vereinbarung empfehlenswert

Rechtsanwalt Frank-Georg Pfeifer

Im Leitsatz des BGH-Urteils vom 10.02.2016 (VIII ZR 137/15) heißt es, der Wohnraummieter müsse die Betriebskosten zahlen, wenn vereinbart sei, dass er „die Betriebskosten“ zu tragen habe. Und zwar a) ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs; b) ohne ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die BetrKV.

30.03.2016

Umlagevereinbarung: „Sämtliche Wartungskosten“

Rechtsanwalt Frank-Georg Pfeifer

In einem Einkaufszentrum werden Räume für eine Zahnarztpraxis vermietet. Vertraglich hat der Mieter „sämtliche Wartungskosten“ zu tragen. Der Mieter zahlt nur einen Teil. Das LG weist die Klage des Vermieters ab. Der geht in Berufung und hat Erfolg. Denn, so das OLG Frankfurt mit Urteil vom 16.10.2015 (2 U 216/14, GE 2016, 326):

23.03.2016

Grundbucheinsicht in Eigentümergemeinschaft

Prof. Dr. Dr. Herbert Grziwotz

Im Grundbuch sind auch persönliche Daten, wie zB das Geburtsdatum, Grundpfandrechte und Verfügungsbeschränkungen, eingetragen, an deren Geheimhaltung der Eigentümer ein berechtigtes Interesse hat. Deshalb ist die Grundbucheinsicht nur demjenigen gestattet, der diesbezüglich ein berechtigtes Interesse nachweist. Dieses bestimmt auch den Umfang der Einsicht in das Grundbuch und die Grundakten. Bei der Eigentümergemeinschaft ging in das OLG Düsseldorf (15.10.1986 – 3 Wx 340/86, MDR 1987, 417 = NJW 1987, 1651) davon aus, dass jedem Wohnungs- und Teileigentümer ein Einsichtsrecht hinsichtlich der Grundbücher der anderen Miteigentümer zusteht. Grund dafür ist, dass der Eigentümer der Gemeinschaft in vielfältiger Weise, z. B. durch das Wohngeld und Reparaturkostenumlagen, miteinander verbunden sind.

22.03.2016

Kernbereiche??

Dr. Oliver Elzer

Der II. Zivilsenat des BGH hält mit seinem Urteil vom 16.02.2016 - II ZR 348/14 - Rz. 14, daran fest, Regelungen in Gesellschaftsverträgen von Publikumsgesellschaften unterlägen unabhängig davon, ob § 310 Abs. 4 BGB eingreift, einer "ähnlichen Auslegung und Inhaltskontrolle wie Allgemeine Geschäftsbedingungen".

07.03.2016

Prozessrisiko und falsche Begriffe

Rechtsanwalt Frank-Georg Pfeifer

Im BGH-Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 329/14) ist die Rede von Wärmemengenzählern. In § 5 Heizkostenverordnung heißt es aber „Wärmezähler“. Analog spricht auch § 2 Nr. 2 Betriebskostenverordnung von Wasserzählern und nicht Wassermengenzählern.

07.03.2016

Berliner Klimaschutz

Rechtsanwalt Frank-Georg Pfeifer

Gegen eine Heizkostennachzahlung wandte der Mieter ein, die freiliegenden Leitungen der Einrohrheizung in der Wohnung seien ungedämmt. Deshalb hätten – wegen der unregulierbaren Rohrwärme – im Winter zu hohe Innentemperaturen von 24 - 26°C geherrscht. Das AG Berlin-Schöneberg gab mit Urt. v. 24.07.2015 (8 C 149/15, GE 2015, S. 1226) dem Mieter folgenden Rat: Solche Temperaturen seien vom Mieter hinzunehmen. Es sei „zumutbar, sich – so wie im Sommer üblich – durch entsprechende Bekleidung auf diese Temperaturen einzustellen. Sofern die Temperaturen nachts als zu hoch empfunden wurden, könnten dies durch Öffnen der Fenster reguliert werden.“ Ein herausragender Vorschlag: Fenster auf und die Berliner Luft anheizen. Geht’s noch? Und wenn in Berlin mal eine Heizung im Winter ausfällt, dann kriegen die Mieter demnächst vielleicht zu hören: „Ziehen Sie einen dicken Pullover an!“ Drei Maßnahmen hätten die richtige Lösung ergeben: Heizkurve absenken, Vorlauftemperatur verringern und Nachtabsenkung vornehmen (vgl. Kreuzberg/Wien, Handbuch der Heizkostenabrechnung, 8. Aufl. 2013, S. 569, 719).

28.02.2016

Erhalten – nicht sanieren!

Dr. Oliver Elzer

Es sollte „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ oder – eher ungern – „Verband Wohnungseigentümergemeinschaft“ heißen und nicht etwa „Gemeinschaft“, „WEG“, „Verband“ oder „Wohnungseigentümergemeinschaft“ – gar mit dem unsäglichen Zusatz „teilrechtsfähig“. Richtig heißt es ferner „gemeinschaftliches Eigentum“ und nicht „Gemeinschaftseigentum“. Meint man den Verwalter, muss es „Verwalter“ und nicht „Verwaltung“ oder „Verwaltungsunternehmen“ oder ähnlich heißen. Weiter heißt es natürlich „ordnungsmäßig“ und nicht „ordnungsgemäß“, „Instandhaltungsrückstellung“ und nicht „Instandhaltungsrücklage“ und „Niederschrift“ und also nicht „Protokoll“. Es gibt auch keine „Eigentumswohnungen“ oder „Einheiten“, sondern nur gemeinschaftliches Eigentum (das steht im Miteigentum), Sondereigentum (das ist Allein-, ggf. aber auch Miteigentum und meist eine Einheit; es gibt aber auch Nebenräume) und das aus ihnen bestehende Wohnungs- und/oder Teileigentum. Schließlich ist daran zu erinnern, dass § 13 Abs. 2 WEG zwischen „Gebrauch“ und „Nutzung“ unterscheidet und die Begriffe eben nicht dasselbe meinen.

18.02.2016

Von Anrisstexten

Dr. Oliver Elzer

Recht ist kompliziert, Rechtsstreitigkeiten komplex. Es ist daher fraglich, ob es überhaupt gelingen kann, über Rechtsstreitigkeiten und das zu Grunde liegende Recht in einem bloßen Anrisstext („Teaser“) zu berichten. Meine Antwort wäre: Vielleicht. Es gelingt aber bestimmt nicht immer.

16.02.2016

Vom nicht bereichterten Bereicherten – Karlsruher Kapriolen

Dr. Oliver Elzer

Gibt A dem B etwas, hat B etwas erlangt. Gab es für die Vermögensverlagerung keinen Grund, muss B grundsätzlich herausgeben, was man ihm gab. Das gilt immer – siehe § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Aber halt! Im Wohnungseigentumsrecht gegebenenfalls doch nicht. Nach BGH v. 25.9.2015 – V ZR 246/14, Rz. 9 ff. sollen im Wohnungseigentumsrecht nämlich manchmal die Wohnungseigentümer, manchmal aber auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der Bereicherungsschuldner sein, wenn ein Wohnungseigentümer das gemeinschaftliche Eigentum auf seine Kosten repariert hat.

11.02.2016

Besitz oder Nichtbesitz – das ist die Frage!

Dr. Oliver Elzer

Der Bundesgerichtshof meint jetzt, nur der sei als werdender Wohnungseigentümer anzusehen, der (neben einem durch Vormerkung gesicherten Eigentumserwerbsanspruch) den Besitz an der erworbenen Wohnung durch Übergabe vom Bauträger erlangt hat (BGH v. 11.12.2015 – V ZR 80/15). Das lässt sich sehr gut hören – wenn es auch nicht um Besitz einer „Wohneinheit“, sondern Besitz am Wohnungseigentum geht (das ist weit mehr als die Wohneinheit – die das WEG nicht kennt). Ferner müsste man wohl auch den Fremdbesitz nennen.