Abzugsfähiger Erhaltungsaufwand oder Anschaffungskosten?

Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist eine Grundstücksgemeinschaft. Sie hatte im Februar 2012 für 340.000 € das Eigentum an einem Grundstück erworben. Es handelte sich dabei um ein 1970 erbautes Mehrfamilienhaus mit neun Wohneinheiten und mehreren Garagen, das vollumfänglich vermietet wird. Von dem Kaufpreis nebst Anschaffungsnebenkosten entfällt ein Anteil von 247.336 € auf das Gebäude. Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten sind im März 2012 auf die Klägerin übergegangen.

Die Klägerin erklärte für die Streitjahre 2012 und 2013 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i.H.v. -21.499 € (2012) und 3.359 € (2013). Bei der Einkünfteermittlung berücksichtigte sie Aufwendungen i.H.v. 31.863 € (2012) und 16.325 € (2013) als sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand. Die Aufwendungen betrafen u.a. die Erneuerung der Außenfassade und der Heizung, die Renovierung von drei Wohnungen anlässlich von Mieterwechseln und den Austausch von Heizkörpern in einer durchgehend vermieteten Wohnung.

Das Finanzamt sah letztlich die 15 %-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als überschritten an und qualifizierte einen Teilbetrag von 45.047 € aus den insgesamt für die Streitjahre erklärten Aufwendungen von 48.188 € als anschaffungsnahe Herstellungskosten um. Lediglich Aufwendungen i.H.v. 2.155 € (2012) und 986 € (2013) wurden als Schönheitsreparaturen i.S.d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 2 EStG angesehen und als Werbungskosten behandelt. Die Klägerin war der Ansicht, dass die 15%-Grenze nicht überschritten sei und deshalb alle geltend gemachten Aufwendungen sofort abzugsfähig seien.

Das FG wies die Klage ab. Allerdings wurde zwecks Fortbildung des Rechts die Revision zum BFH zugelassen.

Die Gründe:
Die 15%-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG war überschritten.

Unerheblich war, ob es sich bei den nach 2013 und bis zum Ablauf der 3-Jahres-Frist getätigten Aufwendungen um nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 2 EStG begünstigte Aufwendungen handelte oder ob diese Aufwendungen ganz oder teilweise bei der Überprüfung der 15%-Grenze zu berücksichtigten wären. Denn die Grenze wurde bereits durch die in den Streitjahren getätigten Aufwendungen überschritten. Danach waren Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen i.H.v. insgesamt 48.188 € brutto angefallen. Nach Abzug der unstreitig als sofort abzugsfähige Werbungskosten zu berücksichtigenden Aufwendungen von 2.155 € (2012) und 986 € (2013) verblieben rund 45.047 € brutto / 37.854 € netto. 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes i.H.v. 247.336,42 € entsprachen jedoch nur 37.100 €, so dass die 15%-Grenze überschritten war.

Der Betrag von 45.047 € brutto / 37.854 € netto war nicht weiter zu kürzen, insbesondere nicht um die Aufwendungen für den Austausch der beiden Heizkörper. Die in § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 2 EStG statuierten Ausnahmeregelungen lagen nicht vor. Bei Aufwendungen für den Austausch von Heizkörpern handelt es sich nämlich weder um Aufwendungen für Erweiterungen i.S.d. § 255 Abs. 2 S. 1 HGB noch um Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Insoweit kam es nicht darauf an, ob für ähnliche Vermietungsobjekte üblicherweise Erhaltungsaufwand in vergleichbarer Höhe entsteht. § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 2 EStG begünstigt keinen pauschalen Betrag in Höhe der nach der Lebenserfahrung typischerweise jährlich entstehenden Erhaltungsaufwendungen, sondern es sind nur die konkret entstandenen Aufwendungen begünstigt und das auch nur dann, wenn sie in Zusammenhang mit Arbeiten stehen, die jährlich üblicherweise anfallen. Heizkörper werden jedoch nur in Ausnahmefällen ausgetauscht.

Letztlich kam auch keine teleologische Reduktion des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG in Betracht. Denn dafür, dass der Gesetzgeber außer den in S. 2 benannten Aufwendungen noch weitere Aufwendungen von der 15%-Regelung ausnehmen wollte (insbesondere solche zur Beseitigung von schon bei Erwerb vorliegender verdeckter Mängel oder zur Beseitigung von nach dem Erwerb auftretender altersüblicher Defekte), ist nichts ersichtlich. Gegen eine derartige Annahme spricht bereits, dass es sich bei § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG um eine Vereinfachungsregelung handelt.

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