Bebauungskonzept führt nicht zur Grunderwerbsteuer auf Baukosten

Der Sachverhalt:
Die beiden Kläger hatten im September 2011 ein unbebautes Grundstück für 76.500 € erworben. Die Käufer sollten laut Vertrag dem Makler eine Vermittlungsprovision i.H.v. 3,57 % des Kaufpreises zahlen. Nach Mitteilung durch den beurkundenden Notar an das Finanzamt erließ dieses gegenüber den Klägern Bescheide über Grunderwerbsteuer i.H.v. je 1.338 €, wobei als Bemessungsgrundlage nur der Grundstückskaufpreis und davon jeweils die Hälfte zugrunde gelegt worden war.

Später bat das Finanzamt die Kläger darum mitzuteilen, ob über den Erwerb des Grundstückes hinaus auch die Bebauung des Grundbesitzes oder anderer Maßnahmen erfolgt seien. Die Kläger äußerten sich dahingehend, dass sie auf das Grundstück erstmals durch den im Internet bei Immobilienscout 24 veröffentlichen Bebauungsvorschlag der Immobilien E. aufmerksam geworden waren. Diese teilte ihnen mit, dass der Kaufvertrag durch einen Makler vermittelt werde. Nach Abschluss des Kaufvertrages hätten sie sich erst für die Realisierung des Bebauungsvorschlages der Immobilien E. entschieden.

Das Finanzamt erließ Änderungsbescheide gegenüber den Klägern, in denen es die Werklohnkosten der Immobilien E. i.H.v. 264.480 € in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer hinzurechnete. Die Kläger waren der Ansicht, es liege kein einheitliches Vertragswerk vor, da sie sich im Grundstückskaufvertrag nicht zum Abschluss eines Werkvertrages mit der Immobilien E. verpflichtet gehabt hätten, vielmehr frei in der Wahl des Bauunternehmers gewesen seien. Eine Kopplung zwischen Werkvertrag und Grundstückskaufvertrag habe daher nicht bestanden.

Das FG gab der Klage statt. Allerdings wurde die Revision zum BFH zugelassen.

Die Gründe:
Zu Unrecht hatte das Finanzamt ein einheitliches Vertragswerk angenommen und dementsprechend die Grunderwerbsteuerbescheide unter Erhöhung der Bemessungsgrundlage für die Festsetzung der Grunderwerbsteuer geändert.

Ergibt sich aus den Vereinbarungen, die mit dem Grundstückskauf in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Leistungsgegenstand. Der sachliche Zusammenhang zwischen mehreren Vereinbarungen bzw. Verträgen ist u.a. gegeben, wenn der Erwerber im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrages in seiner Entscheidung über das "ob" und "wie" der Baumaßnahme gegenüber der Veräußererseite nicht mehr frei war und deshalb feststand, dass er das Grundstück nur in einem bestimmten (bebauten) Zustand erhalten würde.

Ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag wird insbesondere indiziert, wenn der Veräußerer aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (annähernd) zu Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot annimmt. Die durch die Annahme eines solchen einheitlichen Angebots ausgelöste Indizwirkung liegt auch dann vor, wenn auf der Veräußererseite mehrere Personen als Vertragspartner auftreten, sofern die Personen entweder personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden sind oder aufgrund von Abreden bei der Veräußerung zusammenarbeiten oder durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss sowohl des Grundstückskaufvertrages als auch der Verträge, die der Bebauung des Grundstücks dienen, hinwirken.

Zwar stand im vorliegenden Fall im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrages für die Kläger, worauf auch ihre Finanzierung ausgerichtet war, fest, dass und wie sie auf dem Grundstück, das sie erwerben wollten, bauen würden. Allerdings konnte kein einheitliches Vertragswerk angenommen werden, da der Veräußerer des in Streit stehenden Grundstückes bzw. der für ihn auftretende Makler mit der Baufirma Immobilien E. nicht aufgrund von Abreden durch abgestimmtes Verhalten zusammengearbeitet hatten. Dennoch hat der Senat die Revision zugelassen, da dem BFH Gelegenheit gegeben werden soll, die Frage zu prüfen, ob die vom Veräußerer bzw. dessen Makler erlaubte Bewerbung eines durch eine Baufirma entwickelten Bebauungskonzepts zur Annahme eines einheitlichen Vertragswerks ausreicht.

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