Dauerhafte Vermietungsabsicht bei Abschluss eines Mietvertrages mit Eigenbedarfsklausel

Der Sachverhalt:

Der Kläger bezog in den Streitjahren 2011 bis 2014 Einkünfte als Abgeordneter. Im Jahr 2005 hatte er für 224.490 € das Wohnungseigentum an einer 86,52 m² großen Wohnung in der A-Straße in Hamburg erworben, das er in der Folgezeit selbst nutzte. Es folgten Renovierungsarbeiten im Umfang von ca. 50.000 €. Im Jahr 2009 erwarb er eine weitere Immobilie in der B-Straße, die er nach Renovierung ab Ende 2010 selbst nutzte.

Im Jahr 2011 vermietete der Kläger die Wohnung in der A-Straße. Grundsätzlich war der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen worden. Doch enthielt er eine Klausel, mit der sich der Kläger eine Kündigung zu einem bestimmten Zeitpunkt wegen Eigenbedarfs vorbehielt, um das Mietobjekt einem Angehörigen zu überlassen. Insofern wurde das Auszugsdatum auf den 1.3.2015 gelegt. Ferner war eine Staffelmiete vereinbart, die eine Erhöhung zum 1.3.2013 und zum 1.3.2015 vorsah. Der Mieter kündigte Mitte 2014 von sich aus das Mietverhältnis. Daraufhin veräußerte der Kläger die Wohnung zum Kaufpreis von 288.000 €.

Das Finanzamt setzte die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit 0 € an und ließ die Verluste aus Vermietung und Verpachtung unberücksichtigt. Es fehle an der Gewinnerzielungsabsicht, weil die Wohnung befristet wegen Eigenbedarfs vermietet gewesen sei und zwischen Beginn der Vermietung und Veräußerung lediglich vier Jahre lang Verluste erwirtschaftet worden seien.

Das FG gab der hiergegen gerichteten Klage statt. Die Entscheidung ist rechtskräftig.

Die Gründe:

Der Senat ist davon überzeugt, dass der Kläger nach Aufgabe der Selbstnutzung die Wohnung in der A-Straße dauerhaft vermieten wollte.

Soweit das Finanzamt eingewandt hatte, es sei zweifelhaft, ob die Nichte die mit dem Vormieter vereinbarte Miete habe aufbringen können, berührte dies nicht die generelle dauerhafte Vermietungsabsicht. Bei Abschluss eines Mietvertrages mit der Nichte wäre der Kläger frei gewesen, eine geringere Miete zu vereinbaren als mit dem Vormieter, ggfs. wäre die Regelung in § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG zu beachten gewesen. Ob bei der Vereinbarung einer geringeren Miete im Ergebnis ein Totalüberschuss zu erzielen gewesen wäre, hätte im Rahmen einer abschließenden Prognose beurteilt werden müssen, unabhängig von der (Vor)frage der Dauerhaftigkeit der Vermietungsabsicht.

Für die Auslegung der Mietzeitklausel im steuerrechtlichen Kontext ist es unerheblich, ob die bedingte Befristung zivilrechtlich wirksam war - woran allerdings erhebliche Zweifel bestanden - weil es allein auf die Beurteilung der Absichten des Klägers ankommt. Allerdings dürfte die Deutung des Finanzamtes, dass bei Widersprüchlichkeiten im Zweifel nur die Befristung wirksam geworden sei, nicht zutreffen. Vielmehr dürfte der Vertrag im Zweifel, dem Regelfall entsprechend, mit unbefristeter Laufzeit zustande gekommen sein.

Infolgedessen ist auch die Indizwirkung für eine fehlende Dauervermietungsabsicht aufgrund des zeitlichen Zusammenhangs zwischen Beginn der Vermietungstätigkeit und Veräußerung innerhalb von rund vier Jahren als widerlegt anzusehen. Insoweit hat der Kläger überzeugend dargetan, dass er sich erst nach der mieterseitigen Kündigung zum Verkauf entschlossen hatte, nachdem die Nichte wegen veränderter persönlicher Verhältnisse die Wohnung nicht mehr habe übernehmen wollen und er zu der Erkenntnis gelangt sei, dass die Betreuung eines Mietverhältnisses mit erheblichem Aufwand verbunden ist.

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