Einheitsbewertung: Bewertung von ausgebauten Dachgeschossen
BFH v. 18.9.2019, II R 15/16
Der Sachverhalt:
Auf dem Grundstück der Kläger war im Jahr 1956 eine Doppelhaushälfte errichtet worden. Das Grundstück stand zunächst im Eigentum des Bundes. Nach einem Erlass des Bundesschatzministeriums aus dem Jahr 1966 sollte eine vergünstigte Vermietung an Bundesbedienstete zu einer monatlichen Miete von 2,37 DM/m² erfolgen. Die Finanzämter waren gebeten worden, von einer baulichen Ausstattung des Gebäudes mit dem Wert "mittel" auszugehen.
Mit Einheitswertbescheid aus 1970 wurde für das Grundstück zum 1.1.1964 erklärungsgemäß ein Grundstückswert von 22.300 DM festgestellt. Dem Wert lagen eine geschätzte Jahresrohmiete von 2.344 DM und ein - rechnerischer - Mietansatz von monatlich 2,22 DM/m² bei einer Wohnfläche von 88 m² zugrunde. Der Mietspiegel weist für die Wertverhältnisse zum 1.1.1964 für Einfamilienhäuser (einschließlich Doppelhäuser) mit einer Nutzfläche von 60 m² bis 200 m² des Baujahrs 1956 bei mittlerer baulicher Ausstattung einen Mietansatz von 2,55 DM/m² aus.
Nach Wegfall der Steuerermäßigung für das Grundstück schrieb das Finanzamt durch Bescheid aus Februar 1994 den Einheitswert auf den 1.1.1994 mit 27.800 DM fort. Im Juni 2009 erwarben die Kläger das Grundstück. Das Finanzamt erließ am 4.11.2009 einen Bescheid über den Einheitswert auf den 1.1.2010 und wies die Kläger als Eigentümer zu je ½ aus. Die Feststellung des Einheitswerts mit 14.213 EUR (27.800 DM) blieb unverändert.
Die Kläger bauten im zweiten Halbjahr 2009 das Dachgeschoss in zwei Räume aus. Diese waren mit dem 1. OG durch eine Treppe verbunden. Eine lichte Raumhöhe von 2,30 m über die Hälfte der (Netto-)Grundfläche wird in keinem Raum des Dachgeschosses erreicht. Nach der einschlägigen Bauordnung wäre diese lichte Raumhöhe erforderlich gewesen, um die Zimmer bauordnungsrechtlich als Aufenthaltsräume qualifizieren zu können. Der größere Raum im Dachgeschoss wird als Spiel- und Kinderzimmer, der kleinere Raum als Abstellraum und bei Bedarf behelfsweise zur Übernachtung genutzt.
Daraufhin erhöhte das Finanzamt den Einheitswert auf 31.291 € (61.200 DM). Bei der Berechnung setzte es die übliche Miete - unter Hinweis auf den Mietspiegel - für den Bauteil 01, bestehend aus den vorhandenen Geschossen und dem Keller, mit 3,20 DM/m² für eine Wohnfläche von 85 m² und für den Bauteil 02 (Dachgeschoss) mit 4,90 DM/m² für eine Wohnfläche von 32 m² an. Die Kläger machten geltend, durch den Dachgeschossausbau sei im Hinblick auf die geringe Stehhöhe keine Wohnfläche geschaffen worden. Dem half die Behörde teilweise ab.
Das FG wies die Klage zum überwiegenden Teil ab. Die Revision der Kläger blieb vor dem BFH erfolglos.
Gründe:
Der Einheitswert ist nicht über den vom FG entschiedenen Umfang hinaus herabzusetzen.
Die Entscheidung, nach welcher Methode (Vergrößerung der Wohnfläche, Veränderung des Mietansatzes oder Zuschlag) bauordnungsrechtswidrige Dachausbauten bei der Ermittlung der üblichen Miete zu berücksichtigen sind, ist grundsätzlich unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu treffen. Denn allgemein gültige Regeln für die Berücksichtigung von bauordnungsrechtswidrigen Aufenthaltsräumen dem Grunde und vor allem der Höhe nach lassen sich nicht aufstellen. Es bedarf vielmehr einer Einzelfallprüfung, ob und inwieweit solche Räume den Ansatz der üblichen Miete i.S.d. § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG beeinflussen, die in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen ist, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Jede Ermittlung eines Grundstückswerts ist wegen der Schätzung der üblichen Miete von vornherein mit Unsicherheiten belastet. Eine Abweichung, die im einen oder anderen Sinne unvermeidbar ist, kann nicht in ein Denkschema eingeordnet werden, das nur "richtig" oder "falsch" kennt.
Maßgeblich ist, welche Flächen vom Markt als Wohnflächen akzeptiert werden und somit entscheidend für die Wertermittlung sind. Bei der Schätzung der üblichen Miete kommt es darauf an, welchen Einfluss der Ausbau von Zubehörräumen zu Wohnzwecken auf die am Wohnungsmarkt erzielbare Miete hat. Hier spielt auch eine Rolle, dass etwaige öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen von Räumen im Dachgeschoss den Mieter zivilrechtlich nicht zur Minderung der Miete berechtigen, wenn die Nutzbarkeit dieser Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt war.
Im vorliegenden Fall war der Ansatz der Fläche für das ausgebaute Dachgeschoss von 28 m² (nach Abzug des Abschlags von 10 % für das Einfamilienhaus) durch das FG nicht zu beanstanden. Insoweit hat das FG maßgeblich darauf abgestellt, dass die von den Klägern vorgelegte Flächenberechnung des Architekten beim Dachgeschoss bereits eine teilweise nur halbe Anrechnung der Flächen wegen der Deckenhöhen zwischen 1 m und 2 m berücksichtigt hatte und deshalb für eine weitere Verminderung der nutzbaren Fläche kein Anlass bestand. Im Dachgeschoss befindet sich kein Hobbyraum, sondern ein Kinderzimmer, das über eine Treppe mit den unteren Räumen verbunden ist. Auch der Ansatz einer üblichen Miete von 4,90 DM/m² für den Bauteil 02 war aufgrund des einschlägigen Mietspiegels möglich. Nach den Feststellungen des FG hatte schon der vorhandene Gebäudebestand in Gestalt des Bauteils 01 den Ausstattungsstandard "gut", so dass dieser auf Bauteil 02 übertragen werden konnte.
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Auf dem Grundstück der Kläger war im Jahr 1956 eine Doppelhaushälfte errichtet worden. Das Grundstück stand zunächst im Eigentum des Bundes. Nach einem Erlass des Bundesschatzministeriums aus dem Jahr 1966 sollte eine vergünstigte Vermietung an Bundesbedienstete zu einer monatlichen Miete von 2,37 DM/m² erfolgen. Die Finanzämter waren gebeten worden, von einer baulichen Ausstattung des Gebäudes mit dem Wert "mittel" auszugehen.
Mit Einheitswertbescheid aus 1970 wurde für das Grundstück zum 1.1.1964 erklärungsgemäß ein Grundstückswert von 22.300 DM festgestellt. Dem Wert lagen eine geschätzte Jahresrohmiete von 2.344 DM und ein - rechnerischer - Mietansatz von monatlich 2,22 DM/m² bei einer Wohnfläche von 88 m² zugrunde. Der Mietspiegel weist für die Wertverhältnisse zum 1.1.1964 für Einfamilienhäuser (einschließlich Doppelhäuser) mit einer Nutzfläche von 60 m² bis 200 m² des Baujahrs 1956 bei mittlerer baulicher Ausstattung einen Mietansatz von 2,55 DM/m² aus.
Nach Wegfall der Steuerermäßigung für das Grundstück schrieb das Finanzamt durch Bescheid aus Februar 1994 den Einheitswert auf den 1.1.1994 mit 27.800 DM fort. Im Juni 2009 erwarben die Kläger das Grundstück. Das Finanzamt erließ am 4.11.2009 einen Bescheid über den Einheitswert auf den 1.1.2010 und wies die Kläger als Eigentümer zu je ½ aus. Die Feststellung des Einheitswerts mit 14.213 EUR (27.800 DM) blieb unverändert.
Die Kläger bauten im zweiten Halbjahr 2009 das Dachgeschoss in zwei Räume aus. Diese waren mit dem 1. OG durch eine Treppe verbunden. Eine lichte Raumhöhe von 2,30 m über die Hälfte der (Netto-)Grundfläche wird in keinem Raum des Dachgeschosses erreicht. Nach der einschlägigen Bauordnung wäre diese lichte Raumhöhe erforderlich gewesen, um die Zimmer bauordnungsrechtlich als Aufenthaltsräume qualifizieren zu können. Der größere Raum im Dachgeschoss wird als Spiel- und Kinderzimmer, der kleinere Raum als Abstellraum und bei Bedarf behelfsweise zur Übernachtung genutzt.
Daraufhin erhöhte das Finanzamt den Einheitswert auf 31.291 € (61.200 DM). Bei der Berechnung setzte es die übliche Miete - unter Hinweis auf den Mietspiegel - für den Bauteil 01, bestehend aus den vorhandenen Geschossen und dem Keller, mit 3,20 DM/m² für eine Wohnfläche von 85 m² und für den Bauteil 02 (Dachgeschoss) mit 4,90 DM/m² für eine Wohnfläche von 32 m² an. Die Kläger machten geltend, durch den Dachgeschossausbau sei im Hinblick auf die geringe Stehhöhe keine Wohnfläche geschaffen worden. Dem half die Behörde teilweise ab.
Das FG wies die Klage zum überwiegenden Teil ab. Die Revision der Kläger blieb vor dem BFH erfolglos.
Gründe:
Der Einheitswert ist nicht über den vom FG entschiedenen Umfang hinaus herabzusetzen.
Die Entscheidung, nach welcher Methode (Vergrößerung der Wohnfläche, Veränderung des Mietansatzes oder Zuschlag) bauordnungsrechtswidrige Dachausbauten bei der Ermittlung der üblichen Miete zu berücksichtigen sind, ist grundsätzlich unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu treffen. Denn allgemein gültige Regeln für die Berücksichtigung von bauordnungsrechtswidrigen Aufenthaltsräumen dem Grunde und vor allem der Höhe nach lassen sich nicht aufstellen. Es bedarf vielmehr einer Einzelfallprüfung, ob und inwieweit solche Räume den Ansatz der üblichen Miete i.S.d. § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG beeinflussen, die in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen ist, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Jede Ermittlung eines Grundstückswerts ist wegen der Schätzung der üblichen Miete von vornherein mit Unsicherheiten belastet. Eine Abweichung, die im einen oder anderen Sinne unvermeidbar ist, kann nicht in ein Denkschema eingeordnet werden, das nur "richtig" oder "falsch" kennt.
Maßgeblich ist, welche Flächen vom Markt als Wohnflächen akzeptiert werden und somit entscheidend für die Wertermittlung sind. Bei der Schätzung der üblichen Miete kommt es darauf an, welchen Einfluss der Ausbau von Zubehörräumen zu Wohnzwecken auf die am Wohnungsmarkt erzielbare Miete hat. Hier spielt auch eine Rolle, dass etwaige öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen von Räumen im Dachgeschoss den Mieter zivilrechtlich nicht zur Minderung der Miete berechtigen, wenn die Nutzbarkeit dieser Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt war.
Im vorliegenden Fall war der Ansatz der Fläche für das ausgebaute Dachgeschoss von 28 m² (nach Abzug des Abschlags von 10 % für das Einfamilienhaus) durch das FG nicht zu beanstanden. Insoweit hat das FG maßgeblich darauf abgestellt, dass die von den Klägern vorgelegte Flächenberechnung des Architekten beim Dachgeschoss bereits eine teilweise nur halbe Anrechnung der Flächen wegen der Deckenhöhen zwischen 1 m und 2 m berücksichtigt hatte und deshalb für eine weitere Verminderung der nutzbaren Fläche kein Anlass bestand. Im Dachgeschoss befindet sich kein Hobbyraum, sondern ein Kinderzimmer, das über eine Treppe mit den unteren Räumen verbunden ist. Auch der Ansatz einer üblichen Miete von 4,90 DM/m² für den Bauteil 02 war aufgrund des einschlägigen Mietspiegels möglich. Nach den Feststellungen des FG hatte schon der vorhandene Gebäudebestand in Gestalt des Bauteils 01 den Ausstattungsstandard "gut", so dass dieser auf Bauteil 02 übertragen werden konnte.