Grunderwerbsteuer: Zum Kauf eines Rohbaus mit anschließendem Innenausbau

Der Sachverhalt:
Die Klägerin erwarb im Februar 2007 ein Grundstück zum Preis von 524.850 € von der B-GmbH. Laut Vertrag sollte der Verkäufer auf dem Grundstück ein Einfamilienhaus mit Garage als Rohbau mit Verklinkerung, Dachstuhl, Dacheindeckung nebst Regenrinne und Regenfallrohren errichten. Der Käufer sollte den weiteren Ausbau bis zur Bezugsfertigstellung einschließlich Außenanlagen in eigener Regie, auf eigenen Namen und eigene Rechnung durchführen.

Auf Anfrage des Finanzamtes teilte die Klägerin mit, dass auf Empfehlung der B-GmbH der C. als Bauleiter verpflichtet worden sei; dies sei aber nicht Voraussetzung für den Erwerb des veredelten Rohbaus gewesen. Die B-GmbH habe keinen Einfluss auf die Gewerke genommen. Das Finanzamt war dennoch der Ansicht, dass ein einheitliches Vertragswerk vorliege. So seien die Vertragsentwürfe auch im Hinblick auf den Innenausbau bis ins Letzte detailliert. Mit Bescheid vom 1.3.2007 setzte die Behörde die Grunderwerbsteuer auf 18.369 € fest und erhöhte sie später auf 24.669 €, denn die Baukosten wurden auf 180.000 € geschätzt.

Das FG wies die hiergegen gerichtete Klage ab.

Die Gründe:
Der angefochtene Bescheid war rechtmäßig.

Der Gegenstand des Erwerbsvorgangs, nach dem sich gem. § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG die als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer anzusetzende Gegenleistung richtet, wird zunächst durch das den Steuertatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfüllende zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft bestimmt. Ergibt sich jedoch aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand. Ob ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und weiteren Vereinbarungen besteht, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu ermitteln.

Für einen objektiv sachlichen Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag ist es nicht erforderlich, dass das Angebot der Veräußererseite in einem Schriftstück und zu einem einheitlichen Gesamtpreis unterbreitet wird. Entscheidend ist vielmehr, dass die Veräußererseite das Angebot zur Bebauung des Grundstücks bis zum Abschluss des Grundstückskaufvertrags abgegeben und der Erwerber das Angebot später unverändert oder lediglich vom Umfang her mit geringen Abweichungen, die den Charakter der Baumaßnahmen nicht verändern, angenommen hat. Auf der Veräußererseite können dabei auch mehrere Personen als Vertragspartner auftreten. Ist dies der Fall, liegt ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen den Verträgen nur vor, wenn die Personen entweder personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden sind oder aufgrund von Abreden bei der Veräußerung zusammenarbeiten oder durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss sowohl des Grundstückskaufvertrags als auch der Verträge, die der Bebauung des Grundstücks dienen, hinwirken.

Infolgedessen konnte im vorliegenden Fall davon ausgegangen werden, dass die Klägerin ein bebautes Grundstück erworben hatte. Dabei war nicht maßgeblich, dass sie aufgrund des Vertrages lediglich einen Rohbau auf dem Grundstück hat errichten lassen. Denn sie erhielt aufgrund des tatsächlichen Zusammenwirkens zwischen der B-GmbH und dem Bauleiter C., der den Innenausbau vermittelt und überwacht hatte, ein bezugsfertiges Gebäude. Dass sie den Innenausbau nicht der B-GmbH übertragen hatte, stand dem nicht entgegen. Es macht nämlich keinen Unterschied, ob der Erwerber ein einheitliches Angebot der Veräußererseite unverändert übernimmt oder ob er der Veräußererseite konkrete Vorgaben macht, die dann zur Grundlage für das einheitliche, vom Erwerber akzeptierte Angebot über den Erwerb von Grundstück und Gebäude werden. Unerheblich ist daher auch, ob tatsächlich (oder rechtlich) auch eine andere als die planmäßige Gestaltung hätte vorgenommen werden können.

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