Makler-, Rechtsanwalts- und Notarkosten bei Veräußerung eines Grundstücks als Werbungskosten eines vermieteten Objekts

Die Klägerin war Eigentümerin eines Einfamilienhauses, das ihr von ihrem Vater gegen Einräumung eines lebenslänglichen Nießbrauchsrechts übertragen worden war. Der Vater und die Mutter der Klägerin nutzten das Einfamilienhaus auch Anfang 2013 noch zu Wohnzwecken. Eine Miete zahlten sie der Klägerin nicht. Im Mai 2013 erwarb die Klägerin eine noch zu errichtende Eigentumswohnung. Als Kaufpreis wurde mit der Wohnungsbaugesellschaft ein Betrag i.H.v. 172.000 € vereinbart. Die Eigentumswohnung sollte bis zum 31.5.2014 fertiggestellt sein. Die Klägerin beabsichtigte, diese anschließend an ihre Eltern zu vermieten.

Zur Finanzierung des Kaufpreises nahm die Klägerin bei der F-Bank u.a. ein tilgungsfreies und bis zum 31.8.2014 befristetes Darlehen über 60.000 € auf. Die Klägerin hatte dem Sachbearbeiter in Aussicht gestellt, bis zu diesem Termin das Einfamilienhaus verkauft zu haben und aus dem Erlös das Darlehen zurückzuzahlen. Am 18.10.2013 schloss die Klägerin mit den M einen Notarvertrag über den Verkauf des Einfamilienhauses über 77.500 €. Der Kauf platzte jedoch. Die Käufer zahlten weder den Kaufpreis noch die Kosten der Beurkundung. Die Zwangsvollstreckung blieb fruchtlos. Der Klägerin entstanden aufgrund dessen Rechtsanwaltskosten i.H.v. 1.168,87 € und Notarkosten i.H.v. 423,67 €.

Die Eigentumswohnung wurde am 16.5.2014 bezugsfertig und von der Klägerin an ihre Eltern vermietet. Am 11.7.2014 gelang der Klägerin, das inzwischen leer stehende Einfamilienhaus für 75.000 € zu verkaufen. Der Vertrag kam durch eine Immobilienmaklerin zustande, die der Klägerin dafür 2.677,50 € in Rechnung stellte. Nachdem die Klägerin den Verkaufserlös auf ihrem Konto erhalten hatte, buchte sie das Geld sofort um und tilgte damit wie von vornherein vorgesehen das Darlehen i.H.v. 60.000 €.

In der Einkommensteuererklärung für 2014 deklarierte die Klägerin die Eigentumswohnung als Vermietungsobjekt. Die ihr im Zusammenhang mit der Veräußerung des Einfamilienhauses entstandenen Kosten i.H.v. insgesamt 4.270,04 € machte sie dabei als Werbungskosten für die Finanzierung des Erwerbs der Eigentumswohnung geltend. Das Finanzamt setzte die Einkommensteuer für 2014 fest ohne dabei die angesetzten Werbungskosten zu berücksichtigen. Der dagegen eingelegte Einspruch wies das Finanzamt als unbegründet zurück. Die dagegen erhobene Klage auf Abzug der Aufwendungen nunmehr i.H.v. 3.375 € hatte vor dem FG Erfolg. Die Revision wurde zugelassen.

Die Gründe:

Die von der Klägerin geltend gemachten Aufwendungen für die Maklerin, den Rechtsanwalt und den Notar i.H.v. insgesamt 3.375 € sind gem. § 9 Abs. 1 S. 1 und S. 2 EStG Werbungskosten und bei den Einkünften aus der Vermietung der Eigentumswohnung an ihre Eltern aus 2014 abzuziehen. Aufwendungen sind bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind. Es bedarf daher eines Veranlassungszusammenhangs zwischen den Aufwendungen und einer bestimmten Einkunftsart. Im Streitfall gehören die im Zusammenhang mit der Veräußerung des Einfamilienhauses angefallenen Maklerkosten zu den Finanzierungskosten der Eigentumswohnung. Der durch die Veräußerung des Einfamilienhauses erzielte Erlös ist von vornherein zur Finanzierung der Eigentumswohnung bestimmt und tatsächlich verwendet worden. Das tilgungsfreie befristete Darlehen über 60.000 € zeigt anhand dessen Konditionen, dass es nur zur Zwischenfinanzierung gedacht war.

Die Verwendung des Erlöses für die Finanzierung und die Nutzung der Eigentumswohnung zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung begründet den wirtschaftlichen Zusammenhang der Maklerkosten mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Im Streitfall überlagert der Zusammenhang der Maklerkosten mit der Finanzierung und damit mit der Einkünfteerzielung aus der Eigentumswohnung den ebenfalls bestehenden Zusammenhang der Maklerkosten mit der Veräußerung des Einfamilienhauses. Nach dem BFH-Urteil vom 11.2.2014 (IX R 22/13) gehören Maklerkosten nur mit dem entsprechenden Anteil zu den Finanzierungskosten eines anderen Objekts, wenn und soweit der Erlös von vornherein zur Finanzierung dieses Objekts bestimmt sind und auch tatsächlich verwendet worden ist. Von dem Erlös i.H.v. 75.000 € sind 60.000 €, also 80 %, zur Rückzahlung des Darlehens bestimmt und verwendet worden. Mithin sind die Maklerkosten i.H.v. 2.677,50 € ebenfalls nur zu 80 %, also mit 2.142 € abziehbar.

Für die Rechtsanwalts- und Notarkosten gilt im Wesentlichen das gleiche wie für die Maklerkosten. Auch sie haben einen Veranlassungszusammenhang mit den Einkünften aus der Vermietung und Verpachtung. Von dem vereinbarten Veräußerungserlös aus dem geplatzten Kaufvertrag sind 77,42 % zur Rückzahlung bestimmt und verwendet worden. Die Kosten sind daher auch nur zu 77,42 %, also mit 904,93 € und 423,67 € abziehbar.

Ob aus dem Urteil des BFH vom 11.2.2014, IX R 22/13 als weitere Voraussetzung das zwingende Erfordernis einer unwiderruflichen Verfügung über den Verkaufserlös abzuleiten ist, ist zweifelhaft und wird vom FG als nicht erforderlich erachtet, denn der Veranlassungszusammenhang ist gegeben. Anders als in der BFH-Sache hat die Klägerin im vorliegenden Fall nicht veranlasst, dass der Kaufpreis direkt der Bank für die Tilgung des Darlehens zukommt, sondern, dass es auf ihr Konto eingezahlt wird und sie den Betrag entsprechend umbucht. Sie hatte daher freie Verfügung über den Verkaufserlös und hätte ihn zu anderen Zwecken verwenden können.

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