Maklerkosten können Werbungskosten bei Vermietungseinkünften sein

Der Sachverhalt:
Der Kläger verkaufte eines seiner drei Objekte, aus denen er Vermietungseinkünfte erzielte, und beauftragte dazu einen Makler. Die Finanzierung der weiterhin vom Kläger vermieteten Wohn-/Geschäftshäuser war über eine Grundschuld auf dem veräußerten Grundstück abgesichert. In dem Vertrag war festgelegt, dass der Kaufpreis in wesentlichen Teilen zur Tilgung von Darlehen, die der Finanzierung der beiden anderen Vermietungsobjekte dienten, verwendet und daher direkt an die finanzierenden Banken überwiesen werden sollte.

Insoweit, als der Kaufpreis anteilig zur Darlehenstilgung verwendet wurde, sah der Kläger den damit zusammenhängenden Teil der Maklerkosten als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften an. Das Finanzamt lehnte einen entsprechenden Werbungskostenabzug jedoch ab.

Das FG gab er hiergegen gerichteten Klage statt. Die Revision zum BFH wurde zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zugelassen.

Die Gründe:
Die Maklerkosten, die aufgrund der Objektveräußerung angefallen sind, sind in der vom Kläger geltend gemachten Höhe als Werbungskosten bei seinen Einkünften nach § 21 EStG aus den beiden verbliebenen Objekten zu berücksichtigen.

Grundsätzlich bilden Maklerkosten, die aufgrund der Veräußerung eines Vermietungsobjekts anfallen, in gleicher Weise wie etwa dadurch ausgelöste Vorfälligkeitsentschädigungen Veräußerungskosten und gehören daher dem nicht steuerbaren Vermögensbereich in Bezug auf das veräußerte Wirtschaftsgut an, wobei eine steuerliche Berücksichtigung lediglich bei etwaigen Einkünften aus § 23 EStG erfolgen kann. Der Senat hält es jedoch für möglich, dass solche Veräußerungskosten zugleich als Geldbeschaffungskosten im Veranlassungszusammenhang mit einer Einkünfteerzielung i.S.v. § 21 EStG durch ein anderes Wirtschaftsgut stehen können. In Bezug auf diese Einkünfteerzielung und dieses Wirtschaftsgut gehören die Kosten dann nicht zum nicht steuerbaren Vermögensbereich.

Der Senat knüpft insoweit an die Rechtsprechung des IX. Senats des BFH zu aufgrund einer Veräußerung anfallenden Vorfälligkeitsentschädigungen an, welche dieser im Grundsatz ebenfalls als Veräußerungskosten und damit dem nicht steuerbaren Vermögensbereich angehörend einstuft, die er jedoch aufgrund einer Verwendung des Veräußerungserlöses zur Finanzierung eines anderen Vermietungsobjekts ausnahmsweise als Geldbeschaffungskosten und damit als Werbungskosten bei diesem ansieht Wenn man dieser Rechtsprechung folgt, liegt es nahe, durch eine solche Veräußerung ausgelöste Maklerkosten in gleicher Weise zu behandeln. Dass eine Vorfälligkeitsentschädigung ihrem Charakter nach eine größere Nähe zu den Finanzierungskosten aufweist als es eventuell bei Maklerkosten der Fall ist, kann insoweit keinen entscheidenden Unterschied ausmachen.

Veräußerungskosten können also zugleich als Geldbeschaffungskosten im Veranlassungszusammenhang mit der Erzielung von Vermietungseinkünften durch ein anderes Wirtschaftsgut stehen. Allerdings ist dies nicht ausnahmslos der Fall, sondern nur dann, wenn und soweit der Veräußerungserlös - wie im Streitfall - tatsächlich für die Finanzierung der Vermietungsobjekte verwendet wird und diese Verwendung von vornherein beabsichtigt und im Vertrag endgültig festgelegt ist.

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