Schädliches Verwaltungsvermögen eines Wohnungsunternehmens
FG Münster v. 10.10.2024 - 3 K 751/22 F
Der Sachverhalt:
Der Kläger hatte 2017 einen Kommanditanteil an einer GmbH & Co. KG geschenkt erhalten, die umfangreichen, an Dritten zu Wohnzwecken vermieteten Grundbesitz hält. Daneben erbringt die KG Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit, wie etwa die Lieferung von Strom, Mediendienstleistungen, Überwachungs- sowie Reinigungs-, Hausmeister- und Handwerkerleistungen.
Das Finanzamt behandelte den gesamten Grundbesitz für Schenkungsteuerzwecke als Verwaltungsvermögen, da die Zusatzleistungen keine gewerbliche Vermietung begründet hätten. Der Kläger war der Ansicht, die KG sei anhand der ertragsteuerlich maßgebenden Abgrenzungskriterien als gewerblich tätige Wohnungsvermietungsgesellschaft zu qualifizieren. Zudem dürfe nicht das Feststellungsfinanzamt, sondern allein das Schenkungsteuerfinanzamt darüber entscheiden, ob die Voraussetzungen einer Begünstigungsnorm erfüllt seien.
Das FG wies die Klage ab. Allerdings wurde die die Revision zum BFH zugelassen. Diese ist dort unter dem Az.: II R 39/24 anhängig.
Die Gründe:
Zutreffend hat der Beklagte den von der KG vermieteten Grundbesitz nach § 13b Abs. 4 Nr. 1 Satz 1 ErbStG grundsätzlich als Verwaltungsvermögen eingeordnet.
Die schenkungsteuerlichen Begünstigungen für Betriebsvermögen haben insoweit nicht eingegriffen. Nach § 13b Abs. 4 Nr. 1 Satz 1 ErbStG gehören Grundstücke und Grundstücksteile zum schädlichen Verwaltungsvermögen. Die in § 13b Abs. 4 Nr. 1 Satz 2 Buchst. d) ErbStG normierte Rückausnahme hat im Streitfall nicht eingegriffen. Danach stellt Grundbesitz im Gesamthandsvermögen einer Personengesellschaft kein schädliches Verwaltungsvermögen dar, wenn der Hauptzweck des Betriebs in der Vermietung von Wohnungen besteht, dessen Erfüllung einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erfordert.
Zur üblichen Vermietungstätigkeit gehören die Verwaltung und die Bewirtschaftung der Wohnungen. Die Verwaltung umfasst die Mietersuche, die Erstellung der Mietverträge, den Einzug von Mietzahlungen, das Erstellen von Betriebskostenabrechnungen, die Pflege der gemeinschaftlich genutzten Räumlichkeiten und der Außenanlagen sowie die Instandhaltung der Wohnungen. Zur Bewirtschaftung gehören die Versorgung mit Strom, Heizkraft und Wasser. Diese Tätigkeiten gehen typischerweise nicht über die private Vermögensverwaltung hinaus. Demgegenüber ist von einer gewerblichen Vermietungstätigkeit auszugehen, wenn der Vermieter nicht übliche Sonderleistungen erbringt, etwa die Reinigung der Wohnungen, die Bewachung des Gebäudes oder die Gestellung von Bettwäsche. Eine Unternehmensorganisation kann auch aufgrund eines besonders schnellen Wechsels der Mieter oder Benutzer der Räume erforderlich sein. Auf die Zahl der vermieteten Wohnungen kommt es dabei nicht an.
Das im Streitfall von der KG erbrachte Leistungspaket ließ die Überlassung von Wohnraum bei einer Gesamtbetrachtung nicht hinter einer einheitlichen gewerblichen Organisation zurücktreten. Es handelte sich im Wesentlichen um Leistungen, die bei jedem Mietverhältnis erbracht werden. Die Überwachungstätigkeiten an sozialen Brennpunkten betreffen nur eine kleine Anzahl der Mietobjekte und prägen die Vermietungstätigkeit der KG als solche nicht. Auch ein etwaiger erhöhter Arbeitsaufwand aufgrund des von der KG gewählten Geschäftsmodells, dass insbesondere auf sozial schwache Personen, Studenten und alte Menschen zugeschnitten ist und deshalb einen erhöhten Betreuungsaufwand der Mietverhältnisse erfordert, führt nicht zu einer anderen Beurteilung. Letztlich betrifft dieser besondere Arbeitsaufwand im Kern die Überlassung von Wohnraum und damit die typischen vertraglichen Pflichten eines jeden Vermieters.
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FG Münster Newsletter v. 17.2.2025
Der Kläger hatte 2017 einen Kommanditanteil an einer GmbH & Co. KG geschenkt erhalten, die umfangreichen, an Dritten zu Wohnzwecken vermieteten Grundbesitz hält. Daneben erbringt die KG Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit, wie etwa die Lieferung von Strom, Mediendienstleistungen, Überwachungs- sowie Reinigungs-, Hausmeister- und Handwerkerleistungen.
Das Finanzamt behandelte den gesamten Grundbesitz für Schenkungsteuerzwecke als Verwaltungsvermögen, da die Zusatzleistungen keine gewerbliche Vermietung begründet hätten. Der Kläger war der Ansicht, die KG sei anhand der ertragsteuerlich maßgebenden Abgrenzungskriterien als gewerblich tätige Wohnungsvermietungsgesellschaft zu qualifizieren. Zudem dürfe nicht das Feststellungsfinanzamt, sondern allein das Schenkungsteuerfinanzamt darüber entscheiden, ob die Voraussetzungen einer Begünstigungsnorm erfüllt seien.
Das FG wies die Klage ab. Allerdings wurde die die Revision zum BFH zugelassen. Diese ist dort unter dem Az.: II R 39/24 anhängig.
Die Gründe:
Zutreffend hat der Beklagte den von der KG vermieteten Grundbesitz nach § 13b Abs. 4 Nr. 1 Satz 1 ErbStG grundsätzlich als Verwaltungsvermögen eingeordnet.
Die schenkungsteuerlichen Begünstigungen für Betriebsvermögen haben insoweit nicht eingegriffen. Nach § 13b Abs. 4 Nr. 1 Satz 1 ErbStG gehören Grundstücke und Grundstücksteile zum schädlichen Verwaltungsvermögen. Die in § 13b Abs. 4 Nr. 1 Satz 2 Buchst. d) ErbStG normierte Rückausnahme hat im Streitfall nicht eingegriffen. Danach stellt Grundbesitz im Gesamthandsvermögen einer Personengesellschaft kein schädliches Verwaltungsvermögen dar, wenn der Hauptzweck des Betriebs in der Vermietung von Wohnungen besteht, dessen Erfüllung einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erfordert.
Zur üblichen Vermietungstätigkeit gehören die Verwaltung und die Bewirtschaftung der Wohnungen. Die Verwaltung umfasst die Mietersuche, die Erstellung der Mietverträge, den Einzug von Mietzahlungen, das Erstellen von Betriebskostenabrechnungen, die Pflege der gemeinschaftlich genutzten Räumlichkeiten und der Außenanlagen sowie die Instandhaltung der Wohnungen. Zur Bewirtschaftung gehören die Versorgung mit Strom, Heizkraft und Wasser. Diese Tätigkeiten gehen typischerweise nicht über die private Vermögensverwaltung hinaus. Demgegenüber ist von einer gewerblichen Vermietungstätigkeit auszugehen, wenn der Vermieter nicht übliche Sonderleistungen erbringt, etwa die Reinigung der Wohnungen, die Bewachung des Gebäudes oder die Gestellung von Bettwäsche. Eine Unternehmensorganisation kann auch aufgrund eines besonders schnellen Wechsels der Mieter oder Benutzer der Räume erforderlich sein. Auf die Zahl der vermieteten Wohnungen kommt es dabei nicht an.
Das im Streitfall von der KG erbrachte Leistungspaket ließ die Überlassung von Wohnraum bei einer Gesamtbetrachtung nicht hinter einer einheitlichen gewerblichen Organisation zurücktreten. Es handelte sich im Wesentlichen um Leistungen, die bei jedem Mietverhältnis erbracht werden. Die Überwachungstätigkeiten an sozialen Brennpunkten betreffen nur eine kleine Anzahl der Mietobjekte und prägen die Vermietungstätigkeit der KG als solche nicht. Auch ein etwaiger erhöhter Arbeitsaufwand aufgrund des von der KG gewählten Geschäftsmodells, dass insbesondere auf sozial schwache Personen, Studenten und alte Menschen zugeschnitten ist und deshalb einen erhöhten Betreuungsaufwand der Mietverhältnisse erfordert, führt nicht zu einer anderen Beurteilung. Letztlich betrifft dieser besondere Arbeitsaufwand im Kern die Überlassung von Wohnraum und damit die typischen vertraglichen Pflichten eines jeden Vermieters.
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