Steuerpflicht von nachträglichen Sonderwünschen beim Grundstückserwerb mit noch zu errichtendem Gebäude
Kurzbesprechung
BFH v. 30.10.2024 - II R 18/22, II R 15/22
GrEStG § 9 Abs 2 Nr. 1, GrEStG § 3 Nr. 1, GrEStG § 1 Abs 1 Nr. 1
AO § 38
FGO § 105 Abs 5
Im Verfahren Az. II R 15/22 kauften der Steuerpflichtige und seine Ehefrau ein Grundstück, auf dem Eigentumswohnungen zu errichten waren.
Im Verfahren Az. II R 18/22 erwarb der Steuerpflichtige ein Grundstück, auf dem eine Doppelhaushälfte gebaut werden sollte.
Die jeweilige Verkäuferin verpflichtete sich in den Kaufverträgen auch zum Bau der noch nicht errichteten Immobilien.
Nach Beginn der Rohbauarbeiten an den jeweiligen Gebäuden äußerten die Steuerpflichtigen Änderungswünsche bei der Bauausführung gegenüber der Verkäuferin ("nachträgliche Sonderwünsche"). Für diesen Fall sahen die Kaufverträge vor, dass die Käufer Mehrkosten für solche nachträgliche Sonderwünsche zu tragen hatten und nur die Verkäuferin diese umsetzen durfte.
Das FA hielt die Entgelte für die nachträglichen Sonderwünsche für grunderwerbsteuerpflichtig und erließ entsprechende Steuerbescheide gegenüber den jeweiligen Steuerpflichtigen. Nachdem die nachfolgenden Klageverfahren erfolglos blieben, gab der BFH in den Revisionsverfahren ebenfalls überwiegend dem FA Recht.
Nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG gehören auch solche Leistungen zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung, die der Erwerber des Grundstücks dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt. Die Vorschrift erfasst jedoch nur zusätzliche Leistungen, die nachträglich gewährt werden; zusätzliche Leistungen, zu denen sich der Käufer bereits bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrags verpflichtet, unterliegen schon im Rahmen der Besteuerung des Kaufpreises nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer.
Nachträglich vereinbarte Sonderwünsche sind jedoch nur dann steuerpflichtig, wenn sie in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag stehen. Diesen rechtlichen Zusammenhang sah der BFH im Verfahren Az. II R 15/22 darin, dass der Steuerpflichtige verpflichtet war, die Mehrkosten für nachträgliche Sonderwünsche zu tragen und er diese nach den vertraglichen Regelungen nicht ohne weiteres selbst ausführen lassen durfte, sondern die Ausführung der Verkäuferin oblag.
Im Verfahren II R 18/22 war der rechtliche Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag zwar hinsichtlich der zusätzlich gezahlten Entgelte für die nachträglichen Sonderwünsche "Innentüren, Rollläden Motoren, Arbeiten und Materialien für Bodenbeläge" dadurch gegeben, dass der Kaufvertrag schon selbst Abweichungen von der Bauausführung nach entsprechender Vereinbarung vorsah. In den "Hausanschlusskosten" hingegen sah der BFH keine nachträglich vereinbarten grunderwerbsteuerpflichtigen Sonderwünsche. Die Übernahme dieser Entgelte durch den Steuerpflichtigen wurde nämlich nicht nachträglich vereinbart, sondern ergab sich bereits aus dem Grundstückskaufvertrag selbst.
Verlag Dr. Otto Schmidt
GrEStG § 9 Abs 2 Nr. 1, GrEStG § 3 Nr. 1, GrEStG § 1 Abs 1 Nr. 1
AO § 38
FGO § 105 Abs 5
Im Verfahren Az. II R 15/22 kauften der Steuerpflichtige und seine Ehefrau ein Grundstück, auf dem Eigentumswohnungen zu errichten waren.
Im Verfahren Az. II R 18/22 erwarb der Steuerpflichtige ein Grundstück, auf dem eine Doppelhaushälfte gebaut werden sollte.
Die jeweilige Verkäuferin verpflichtete sich in den Kaufverträgen auch zum Bau der noch nicht errichteten Immobilien.
Nach Beginn der Rohbauarbeiten an den jeweiligen Gebäuden äußerten die Steuerpflichtigen Änderungswünsche bei der Bauausführung gegenüber der Verkäuferin ("nachträgliche Sonderwünsche"). Für diesen Fall sahen die Kaufverträge vor, dass die Käufer Mehrkosten für solche nachträgliche Sonderwünsche zu tragen hatten und nur die Verkäuferin diese umsetzen durfte.
Das FA hielt die Entgelte für die nachträglichen Sonderwünsche für grunderwerbsteuerpflichtig und erließ entsprechende Steuerbescheide gegenüber den jeweiligen Steuerpflichtigen. Nachdem die nachfolgenden Klageverfahren erfolglos blieben, gab der BFH in den Revisionsverfahren ebenfalls überwiegend dem FA Recht.
Nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG gehören auch solche Leistungen zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung, die der Erwerber des Grundstücks dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt. Die Vorschrift erfasst jedoch nur zusätzliche Leistungen, die nachträglich gewährt werden; zusätzliche Leistungen, zu denen sich der Käufer bereits bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrags verpflichtet, unterliegen schon im Rahmen der Besteuerung des Kaufpreises nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer.
Nachträglich vereinbarte Sonderwünsche sind jedoch nur dann steuerpflichtig, wenn sie in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag stehen. Diesen rechtlichen Zusammenhang sah der BFH im Verfahren Az. II R 15/22 darin, dass der Steuerpflichtige verpflichtet war, die Mehrkosten für nachträgliche Sonderwünsche zu tragen und er diese nach den vertraglichen Regelungen nicht ohne weiteres selbst ausführen lassen durfte, sondern die Ausführung der Verkäuferin oblag.
Im Verfahren II R 18/22 war der rechtliche Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag zwar hinsichtlich der zusätzlich gezahlten Entgelte für die nachträglichen Sonderwünsche "Innentüren, Rollläden Motoren, Arbeiten und Materialien für Bodenbeläge" dadurch gegeben, dass der Kaufvertrag schon selbst Abweichungen von der Bauausführung nach entsprechender Vereinbarung vorsah. In den "Hausanschlusskosten" hingegen sah der BFH keine nachträglich vereinbarten grunderwerbsteuerpflichtigen Sonderwünsche. Die Übernahme dieser Entgelte durch den Steuerpflichtigen wurde nämlich nicht nachträglich vereinbart, sondern ergab sich bereits aus dem Grundstückskaufvertrag selbst.