Umsatzsteuer: Geschäftsveräußerung beim Verkauf eines Mietwohngrundstücks

Der Sachverhalt:
Die Klägerin, ein Bauunternehmen, erwarb im Jahr 2003 ein mit einem zusammenhängenden Gebäudekomplex bebautes Grundstück, das sowohl gewerbliche Flächen als auch Wohnungen enthält, und vermietete es anschließend. Hinsichtlich der Vermietung der gewerblichen Flächen verzichtete die Klägerin auf die Umsatzsteuerbefreiung des § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG und nahm dementsprechend beim Erwerb einen Vorsteuerabzug aus den Anschaffungskosten i.H.v. rd. 514.000 € vor. Dies entsprach dem steuerpflichtig vermieteten Anteil von 64,78 Prozent.

In den Jahren 2005 und 2006 führte die Klägerin Umbaumaßnahmen durch. Zum einen wurden 143 qm Verkehrsfläche in (umsatzsteuerpflichtig vermietete) Büroflächen umgewandelt. Zum anderen wurden 671 qm der bisher umsatzsteuerpflichtig vermieteten Fläche in Wohnraum umgewandelt. Die Klägerin nahm daraufhin in den Umsatzsteuervoranmeldungen ab Januar 2006 jeweils eine Vorsteuerkorrektur nach § 15a UStG vor.

Im Jahr 2006 veräußerte die Klägerin das Grundstück zu einem "Netto-Kaufpreis", verzichtete aber für den Fall einer steuerbaren Grundstücksübertragung teilweise auf die Umsatzsteuerfreiheit. Zugleich schloss die Klägerin einen "Generalmietvertrag" mit der Erwerberin ab. Danach sollte die Erwerberin die Immobilie unter teilweisem Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung an die Klägerin vermieten. Mietforderungen trat die Klägerin sicherungshalber an die Erwerberin ab. Hierin sah die Betriebsprüfung keine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen. Mangels Unterbrechung des Berichtigungszeitraums nahm das Finanzamt daraufhin eine Vorsteuerkorrektur vor.

Das FG wies die hiergegen gerichtete Klage ab. Die Revision zum BFH wurde zugelassen.

Die Gründe:
Das Finanzamt hat zu Recht eine Umsatzsteuerkorrektur nach § 15a UStG wegen der Veräußerung vorgenommen.

Die Veräußerung des Grundstücks erfüllt entgegen der Auffassung der Klägerin nicht die Voraussetzungen einer Geschäftsveräußerung im Ganzen i.S.v. § 1 Abs. 1a UStG. Es fehlt vorliegend an der Fortführung der unternehmerischen Tätigkeit des Veräußerers durch den Erwerber. Vielmehr führt die Klägerin ihr Vermietungsunternehmen auch nach der Veräußerung selbst weiter. Der Erwerber führt zwar ebenfalls ein Vermietungsunternehmen - er führt jedoch nicht die Vermietungstätigkeit der Klägerin fort, sondern ein "neues" Vermietungsunternehmen, welches nicht die erforderliche Ähnlichkeit mit dem von der Klägerin betriebenen Unternehmen aufweist.

Jedenfalls war die Vermietungstätigkeit gegenüber den Endkunden umsatzsteuerlich auch nach dem Eigentumsübergang weiterhin der Klägerin zuzurechnen. Das Umsatzsteuerrecht knüpft grundsätzlich an tatsächliche Leistungsvorgänge an, ohne dass auf das Vorhandensein wirksamer zugrunde liegender Verträge oder sonstiger Leistungspflichten abgestellt würde. Die einem Leistungsaustausch zugrunde liegenden Verträge sind nicht steuerbegründend; sie erleichtern in Zweifelsfällen lediglich die Beantwortung der Frage nach dem Vorhandensein und dem Umfang einer - für den Leistungsaustausch maßgeblichen - Wechselbeziehung

Die Klägerin führte ihre Tätigkeit im Außenverhältnis gegenüber den Mietern auch nach dem Besitzübergang fort. Insbes. vereinnahmte sie weiterhin die Mieten im eigenen Namen. Dass im Ergebnis die Klägerin auch nach Besitzübergang weiterhin als Vermieterin tätig sein sollte, ergibt sich auch aus dem Verfahren beim Abschluss neuer Mietverträge. In diesen wird zwar auf die geänderte Eigentümerstellung hingewiesen, als Vermieter gegenüber dem neuen Mieter tritt jedoch die Klägerin auf. Die vertraglichen Vereinbarungen gehen auch über eine bloße Mietgarantie hinaus.

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