Werbungskostenabzug von Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Grundstück einer GbR

Der Sachverhalt:
Die klagende GbR war im Streitjahr 2010 Eigentümerin eines Hauses. Gesellschafter der Klägerin waren die Beigeladenen zu 1) und 2), jeweils zu 50 %. Die beiden Beigeladenen stehen ausschließlich in geschäftlichen Beziehungen. Das Haus hat eine Gesamtwohnfläche von ca. 90 qm, wobei hiervon etwa 50 qm auf das Untergeschoss (UG) und 40 qm auf das Obergeschoss (OG) entfallen. Das Objekt weist eine offene Bauweise auf, d.h. vom Flur des Erdgeschosses (EG) verläuft eine offene Treppe zum OG und das OG ist ausschließlich über das EG und die besagte Treppe zugänglich. Die Klägerin schloss mit dem Beigeladenen zu 1) einen Mietvertrag, wonach das Erdgeschoss ab Dezember 2010 zu einem Mietzins von 300 € mtl. an den Beigeladenen zu 1) für dessen einzelgewerbliche Tätigkeit als Finanzberater vermietet wurde.

Das Finanzamt schätzte die Einkünfte der Klägerin aus Vermietung und Verpachtung mit gem. § 164 Abs. 1 AO unter Vorbehalt der Nachprüfung ergangenem Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung 2010 und setzte einen Verlust i.H.v. 3.000 € (Laufende Einkünfte 2.000 €, Sonderwerbungskosten 5.000 €) fest, wobei auf die beiden Beigeladenen jeweils ein Verlust i.H.v. 1.500 € entfiel. Das Finanzamt hob schließlich den Vorbehalt der Nachprüfung auf. Er erklärte den Bescheid nach § 165 Abs. 1 S. 1 AO für vorläufig hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des Beigeladenen zu 2), weil noch nicht festgestellt werden könne, ob die Aufwendungen für Instandhaltung und Instandsetzung den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten hinzuzurechnen seien (anschaffungsnaher Aufwand).

Die Klägerin verweist auf die der Klage beigefügte Feststellungserklärung für das Jahr 2010, wonach sich ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung i.H.v. rd. 9.000 € ergebe. Es sei entsprechend dem schriftlich geschlossenen Mietvertrag geplant gewesen, dass der Beigeladene zu 1) das Objekt noch im Jahr 2010 als Büro nutzen sollte. Es hätten sich jedoch kurz nach dem Bezug Mängel in Form von Feuchtigkeitsbildung/Schimmelbefall gezeigt. Das Obergeschoss hätte auch nicht an einen Dritten vermietet werden können, da wegen der offenen Bauweise die Datenschutzvorschriften nicht hätten eingehalten werden können.

Das FG gab der Klage teilweise statt. Die Revision zum BFH wurde nicht zugelassen.

Die Gründe:
Der angefochtene Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen ist insoweit rechtswidrig, als das Finanzamt insgesamt einen geringeren Verlust als rd. 4.000 € und für den Beigeladenen zu 2) einen geringeren Verlust aus Vermietung und Verpachtung als rd. 2.500 € festgestellt hat. Im Übrigen ist der Bescheid rechtmäßig.

Tritt eine GbR als Vermieterin auf, verwirklichen steuerrechtlich die Gesellschafter in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit den Einkünfteerzielungstatbestand des § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG. Jedoch werden im Anwendungsbereich des § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO Wirtschaftsgüter, die mehreren zur gesamten Hand zustehen, den Beteiligten steuerrechtlich anteilig zugerechnet, soweit eine getrennte Zurechnung für die Besteuerung erforderlich ist. Steuerrechtlich wird die Gesamthandsgemeinschaft als Bruchteilsgemeinschaft angesehen. Danach ist vorliegend der Einkunftstatbestand gem. § 21 EStG nur in Bezug auf das Erdgeschoss und insoweit auch nur in Höhe des (Gesellschafts-)Anteils des Beigeladenen zu 2) erfüllt.

Das Finanzamt hat zu Recht den Werbungskostenabzug insoweit versagt, als die geltend gemachten Kosten auf das Obergeschoss (44,44 % der Gesamtwohnfläche) entfallen. Es liegt insoweit keine Vermietungsabsicht vor. Die Klägerin hat die Wohnung nicht auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt angeboten. Sie hat vorgetragen, dass eine Vermietung an einen Dritten wegen der einzuhaltenden Datenschutzvorschriften des Mieters des Erdgeschosses, des Beigeladenen zu 1), schon nicht in Frage gekommen sei. Die Klägerin hätte daher ggf. durch bauliche Umbaumaßnahmen die Voraussetzungen für eine separate Vermietbarkeit des Obergeschosses schaffen müssen oder alternativ einen Mieter suchen müssen, der das Haus als Ganzes mietet.

Das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Beigeladenen zu 1) ist in Bezug auf das Erdgeschoss (55,56 % der Gesamtwohnfläche) grundsätzlich anzuerkennen. Das Finanzamt geht zu Recht davon aus, dass das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Beigeladenen zu 1) insoweit nicht anzuerkennen ist, als dass diesem das Grundstück anteilig zuzurechnen ist, also i.H.v. 50 %. Nach ständiger BFH-Rechtsprechung ist ein Mietvertrag zwischen einer GbR und einem Gesellschafter steuerrechtlich nicht anzuerkennen, wenn und soweit diesem das Grundstück nach § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO anteilig zuzurechnen ist. Der Beigeladene zu 1) nutzt das Erdgeschoss daher im Rahmen seines eigenen Miteigentums- bzw. Gesellschaftsanteils (50 %) aus eigenem Recht, in diesem Umfang ist der Mietvertrag zwischen den Klägerin und dem Beigeladenen zu 1) steuerrechtlich nicht anzuerkennen.

Das Finanzamt hat aber die Einkünfte/den Verlust des Beigeladenen zu 2) unzutreffend ermittelt. Für ihn ergibt sich ein die Schätzung übersteigender Werbungskostenüberschuss/Verlust i.H.v. rd. 2.500 €. Soweit das Finanzamt der Auffassung ist, dass die allgemeinen Kosten und die Sonderwerbungskosten (nochmals) um 50 % zu kürzen sind, so kann dem nicht gefolgt werden. Die allgemeinen Kosten sind bereits nur in Höhe des (Gesellschafts-)Anteils des Beigeladenen zu 2) von 50 % berücksichtigt worden, so dass für eine weitere Kürzung um 50 % kein Raum besteht. Die Sonderwerbungskosten des Beigeladenen zu 2) (AfA und Schuldzinsen) sind nicht um 50 % zu kürzen, da diese Aufwendungen allein vom Beigeladenen zu 2) getragen worden sind. Insoweit ist eine Ausnahme vom Grundsatz der nur anteiligen Abzugsfähigkeit der Werbungskosten zu machen.

Linkhinweis:

• Der Volltext der Entscheidung ist in der Rechtsprechungsdatenbank NRW veröffentlicht.
• Um direkt zum Volltext zu kommen, klicken Sie bitte hier.