Zahlungen in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind keine Werbungskosten
Kurzbesprechung
BFH v. 14.1.2025 - IX R 19/24
EStG § 9 Abs 1 S 1, EStG § 21 Abs 1 S 1 Nr, 1
WoEigG § 9a Abs 1 S 1, WoEigG § 9a Abs 3, WoEigG § 16 Abs 2 S 1, WoEigG § 19 Abs 2 Nr 4
GrEStG 1983 § 8 Abs 1, GrEStG 1983 § 9 Abs 1 Nr.1
GG Art 3
Die Steuerpflichtigen vermieteten mehrere Eigentumswohnungen. Das von ihnen an die jeweilige Wohnungseigentümergemeinschaft gezahlte Hausgeld wurde zum Teil der gesetzlich vorgesehenen Erhaltungsrücklage (vormals Instandhaltungsrückstellung) zugeführt.
Das FA erkannte insoweit keine Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften an. Es vertrat die Auffassung, der Abzug könne erst in dem Jahr erfolgen, in dem die zurückgelegten Mittel für die tatsächlich angefallenen Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum verbraucht würden.
Klage und Revision blieben ohne Erfolg. Der Werbungskostenabzug nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG fordert einen wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen der Vermietungstätigkeit und den Aufwendungen des Steuerpflichtigen. Die Steuerpflichtigen hatten den der Erhaltungsrücklage zugeführten Teil des Hausgeldes zwar erbracht und konnten hierauf nicht mehr zurückgreifen, da das Geld ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört.
Auslösender Moment für die Zahlung war aber nicht die Vermietung, sondern die rechtliche Pflicht jedes Wohnungseigentümers, am Aufbau und an der Aufrechterhaltung einer angemessenen Rücklage für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums mitzuwirken. Ein Zusammenhang zur Vermietung entsteht erst, wenn die Gemeinschaft die angesammelten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt. Erst dann kommen die Mittel der Immobilie zugute.
Der BFH machte zudem deutlich, dass entgegen der Auffassung der Steuerpflichtigen auch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020, durch die der Wohnungseigentümergemeinschaft die volle Rechtsfähigkeit zuerkannt wurde, die steuerrechtliche Beurteilung des Zeitpunkts des Werbungskostenabzugs für Zahlungen in die Erhaltungsrücklage nicht verändert.
Verlag Dr. Otto Schmidt
EStG § 9 Abs 1 S 1, EStG § 21 Abs 1 S 1 Nr, 1
WoEigG § 9a Abs 1 S 1, WoEigG § 9a Abs 3, WoEigG § 16 Abs 2 S 1, WoEigG § 19 Abs 2 Nr 4
GrEStG 1983 § 8 Abs 1, GrEStG 1983 § 9 Abs 1 Nr.1
GG Art 3
Die Steuerpflichtigen vermieteten mehrere Eigentumswohnungen. Das von ihnen an die jeweilige Wohnungseigentümergemeinschaft gezahlte Hausgeld wurde zum Teil der gesetzlich vorgesehenen Erhaltungsrücklage (vormals Instandhaltungsrückstellung) zugeführt.
Das FA erkannte insoweit keine Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften an. Es vertrat die Auffassung, der Abzug könne erst in dem Jahr erfolgen, in dem die zurückgelegten Mittel für die tatsächlich angefallenen Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum verbraucht würden.
Klage und Revision blieben ohne Erfolg. Der Werbungskostenabzug nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG fordert einen wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen der Vermietungstätigkeit und den Aufwendungen des Steuerpflichtigen. Die Steuerpflichtigen hatten den der Erhaltungsrücklage zugeführten Teil des Hausgeldes zwar erbracht und konnten hierauf nicht mehr zurückgreifen, da das Geld ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört.
Auslösender Moment für die Zahlung war aber nicht die Vermietung, sondern die rechtliche Pflicht jedes Wohnungseigentümers, am Aufbau und an der Aufrechterhaltung einer angemessenen Rücklage für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums mitzuwirken. Ein Zusammenhang zur Vermietung entsteht erst, wenn die Gemeinschaft die angesammelten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt. Erst dann kommen die Mittel der Immobilie zugute.
Der BFH machte zudem deutlich, dass entgegen der Auffassung der Steuerpflichtigen auch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020, durch die der Wohnungseigentümergemeinschaft die volle Rechtsfähigkeit zuerkannt wurde, die steuerrechtliche Beurteilung des Zeitpunkts des Werbungskostenabzugs für Zahlungen in die Erhaltungsrücklage nicht verändert.