Zur Aufteilung von Gesamtanschaffungskosten auf Grund und Boden und Gebäude

Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist Eigentümerin des mit einem Wohngebäude bebauten Grundstücks, das sie im April 2008 (mit Wirkung zum 1.9.2008) für rund 1,7 Mio. € gekauft hat. Das Objekt verfügte über eine Grundfläche von ca. 512 m² und eine wohnwertabhängige Wohnfläche von ca. 458 m², die sich auf vier - allesamt vermietete - Wohnungen verteilte. Einschließlich der Nebenkosten beliefen sich die Gesamtanschaffungskosten für das Grundstück auf rund 1,85 Mio. €. In den Jahren 2008 und 2009 führten die Kläger Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten für 116.277 € bzw. 138.589 € an dem Gebäude durch.

Hinsichtlich der Einkommensteuererklärung 2008 errechnete die Klägerin für das Grundstück einen Anteil des Grund und Bodens an den Gesamtanschaffungskosten i.H.v. 18,9525 % (= 351.703 €) und einen Gebäudeanteil von 81.0475% (= 1.504.005 €). Die für die Instandsetzung, Modernisierung und Erhaltung in 2008 und 2009 angefallenen Aufwendungen machten die Kläger in voller Höhe in den Einkommensteuererklärungen für 2008 und 2009 als Werbungskosten geltend. Das Finanzamt folgte diesen Erklärungen und veranlagte die Kläger unter dem Vorbehalt der Nachprüfung.

In der Einkommensteuererklärung für 2010 erklärte die Klägerin aus dem betreffenden Objekt einen Werbungskostenüberschuss i.H.v. 203.852 €. Dabei machte sie u.a. bei den Werbungskosten eine AfA i.H.v. 38.192 € geltend. Diesbezüglich schaltete das Finanzamt einen Bausachverständigen ein, um eine Berechnung der Aufteilung der Anschaffungskosten für das Grundstück vorzunehmen. Dieser ermittelte einen Gebäudeanteil an den Gesamtanschaffungskosten von 58%. Ausgehend hiervon errechnete die Sachbearbeiterin im Veranlagungsbezirk eine Gebäude-AfA von 26.907 €. Im Einkommensteuererstbescheid 2010 legte die Behörde daher lediglich einen Werbungskostenüberschuss von 193.158 € zugrunde.

Die Klägerin war der Ansicht, dass das Sachwertverfahren zu völlig unzutreffenden Ergebnissen führe. Die Aufteilung könne allein anhand der im Ertragswertverfahren ermittelten Verkehrswerte erfolgen. Das FG wies die Klage allerdings ab.

Die Gründe:
Die Aufteilung der Gesamtanschaffungskosten auf Grund und Boden und Gebäude ist anhand der im von der Gutachterin im Sachwertverfahren ermittelten (nicht marktangepassten) Verkehrswerte vorzunehmen. Im Ergebnis war daher keine höhere AfA als vom Finanzamt angesetzt zu berücksichtigen.

Ist - wie im Streitfall - für ein bebautes Grundstück ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA aufzuteilen. In einem ersten Schritt sind die Verkehrswerte für den Grund und Boden und das Gebäude gesondert zu ermitteln. In einem zweiten Schritt sind sodann die Gesamtanschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Verkehrswerte aufzuteilen. Nach BFH-Rechtsprechung kann dabei der Verkehrswert bei Mietwohngrundstücken grundsätzlich sowohl durch das Sachwert- wie auch das Ertragswertverfahren ermittelt werden. Bei Mietwohngrundstücken im Privatvermögen soll allerdings grundsätzlich eine Kaufpreisaufteilung anhand der im Sachwertverfahren festgestellten Verkehrswerte angebracht sein.

Infolgedessen teilte der Senat im vorliegenden Fall die Auffassung des Finanzamtes, dass für die Ermittlung der Verkehrswerte das Sachwertverfahren anzuwenden ist. Wie der BFH in seinem Beschluss vom 29.5.2008 (Az.: IX R 36/06) zutreffend ausgeführt hat, ist das Sachwertverfahren, wenn es nicht zu unangemessenen Ergebnissen führt, als vorrangiges Bewertungsverfahren anzusehen. Im Streitfall bestand kein Grund dafür, von diesem Vorrangverhältnis abzuweichen. Eine Abweichung war insbesondere nicht schon deshalb geboten, weil die Klägerin nach ihrem eigenen Vortrag ihre Kaufentscheidung ausschließlich unter Renditegesichtspunkten getroffen und sich dabei auf Ertragswerte gestützt hatte. Hierdurch wurde das Argument des BFH, dass i.d.R. für den Erwerb eines Mietwohngrundstücks neben Ertragsgesichtspunkten und der sicheren Kapitalanlage auch die Aussicht auf einen langfristigen steuerfreien Wertzuwachs des Vermögens ausschlaggebend ist, nicht widerlegt. Es war letztlich auch nicht ersichtlich, dass die Anwendung des Sachwertverfahrens zu einem unangemessenen Ergebnis führt.

Linkhinweis:

• Der Volltext des Urteils ist erhältlich unter www.nrwe.de - Rechtsprechungsdatenbank des Landes NRW.
• Um direkt zu dem Volltext zu gelangen, klicken Sie bitte hier.