Zur Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem Leerstand von Wohnungen

Der Sachverhalt:
Der Kläger ist Eigentümer eines im Jahr 1983 bezugsfertig gewordenen Zweifamilienhauses, in dem sich im Erdgeschoss eine vom Kläger selbstgenutzte Wohnung mit ca. 59 qm sowie im ersten Obergeschoss eine Wohnung mit ca. 70 qm befindet. Die Wohnung im ersten Obergeschoss war bis August 1997 vermietet; seitdem steht sie leer. Der Kläger schaltete in der Vergangenheit etwa vier Mal im Jahr Chiffreanzeigen in einer überregionalen Zeitung, in denen er die Wohnung möbliert zur Anmietung anbot. Die Miethöhe errechnete er aus dem jeweils aktuellen Mietspiegel. Nach seinen Angaben hätten sich bis heute - keine "geeignet erscheinenden Mieter" gemeldet.

Ein im Dachgeschoss des Hauses liegendes Zimmer mit Bad war nie vermietet. Nach Angaben des Klägers sei eine Vermietung auch nicht (mehr) beabsichtigt; in früheren Jahren habe er aber gelegentlich (erfolglos) Aushänge in der Nachbarschaft angebracht, mit denen das Zimmer zur Anmietung angeboten wurde.

Wegen des Leerstands machte der Kläger für die Streitjahre 2004 bis 2006 in seinen Einkommensteuererklärungen Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt berücksichtigte die geltend gemachten Überschüsse allerdings unter Hinweis auf eine fehlende Vermietungsabsicht des Klägers nicht. Das FG wies die hiergegen gerichtete Klage ab. Die Revision des Klägers blieb vor dem BFH erfolglos.

Die Gründe:
Die vom Kläger geltend gemachten Werbungskostenüberschüsse in den Streitjahren waren mangels Vorliegens einer Einkünfteerzielungsabsicht nicht zu berücksichtigen.

Die Aufwendungen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien sind als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, wenn der Steuerpflichtige die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objekts erkennbar aufgenommen und sie später nicht aufgegeben hat. Der Kläger hatte hier allerdings keine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen entfaltet. Zwar steht es dem Steuerpflichtigen grundsätzlich frei, die im Einzelfall geeignete Art und Weise der Platzierung eines von ihm angebotenen Mietobjekts am Wohnungsmarkt und ihrer Bewerbung selbst zu bestimmen. Eine Berücksichtigung der für das Dachgeschosszimmer entstandenen Aufwendungen kam hier aber schon deshalb nicht in Betracht, weil der Kläger dieses Objekt gar nicht vermieten wollte.

Schließlich konnten aber auch die für die Wohnung im ersten Obergeschoss angefallenen Kosten nicht abgezogen werden, denn die geschalteten Zeitungsanzeigen des Klägers waren erkennbar nicht erfolgreich. Infolgedessen hätte er sein Verhalten anpassen und sowohl geeignetere Wege der Vermarktung suchen als auch seine Vermietungsbemühungen intensivieren müssen. Außerdem war es dem Kläger zumutbar, Zugeständnisse (etwa bei der Miethöhe oder im Hinblick auf die für ihn als Mieter akzeptablen Personen) zu machen. Da der Kläger dies nicht getan hat, konnte davon ausgegangen werden, dass er den Entschluss zur Einkünfteerzielung aufgegeben hatte.

Hintergrund:
Die Gründe dieser Leitentscheidung geben Hinweise, wie andere Leerstandssituationen - etwa im Fall regelmäßiger, aber aus anderen Gründen vorübergehend erfolgloser oder nur verhaltener Vermietungsaktivitäten des Steuerpflichtigen - zu beurteilen sind. Außerdem nimmt der Senat zu der Frage Stellung, wie mit dem langjährigen Leerstand in Gebieten mit einem strukturellen Überangebot von Immobilien zu verfahren ist. Schließlich ist der langjährige Leerstand von Wohnungen ein allgemeines Problem, zu dem beim BFH noch eine Reihe von Verfahren anhängig sind (etwa Az. IX R 68/10: Reaktion auf "Mietgesuche" als ernsthafte Vermietungsbemühung?; Az. IX R 39-41/11: Keine Nachweise über Art, Umfang und Intensität von Vermietungsbemühungen in der Leerstandszeit; Az. IX R 9/12: "Punktuelle Vermietungsbestrebungen" bei gleichzeitiger Verkaufsabsicht; Az. IX R 19/11: Leerstand bei Untervermietung; Az. IX R 7/10: Leerstand bei Zwischenvermietung).

Linkhinweis:

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