Zur Frage der Abzugsfähigkeit von Aufwendungen für eine an eine nahe Angehörige vermietete Wohnung

Der Sachverhalt:
Der Kläger war im Streitjahr 2011 als Diplom-Betriebswirt tätig und erzielte insoweit Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit. Die Klägerin war im Streitjahr als Fitness- und Wellnesstrainerin tätig und erzielte insoweit Einkünfte aus Gewerbebetrieb. In ihrer Einkommensteuererklärung für das Streitjahr gaben die Kläger u.a. einen Verlust aus der Vermietung einer an die Mutter des Klägers vermieteten Wohnung von 8.204 € an. Insoweit machte er Werbungskosten von 11.228 € geltend.

Das Finanzamt setzte die Einkommensteuer, den Solidaritätszuschlag und die Kirchensteuer für das Jahr 2011 gegen die Kläger fest. Den Verlust aus der Vermietung der Wohnung berücksichtigte die Behörde jedoch nicht. Infolgedessen trugen die Kläger vor, die Kaltmiete für Wohnung habe 2.900 € betragen. Da sich die ortsübliche Vergleichsmiete auf 4.656 € belaufen habe, betrage die gezahlte Kaltmiete 62,28 % der ortsüblichen Kaltmiete. Außerdem seien im Streitjahr Renovierungsarbeiten an dem Balkon der Wohnung durchgeführt worden.

Daraufhin setzte das Finanzamt die Einkommensteuer neu fest und berücksichtigte einen Verlust der Kläger aus der Vermietung der Wohnung mit 2.378 €. Es war der Ansicht, die Werbungskosten für die Vermietung könnten nur i.H.v. 62,28 % von 11.183 € mit 6.965 € berücksichtigt werden. Da die von der Mutter des Klägers gezahlte Kaltmiete 62,28 % der ortsüblichen Kaltmiete betragen habe, seien auch die Werbungskosten entsprechend anteilig aufzuteilen. Schließlich sei die Überschussprognose für einen Zeitraum von 30 Jahren negativ. Die geltend gemachten Kosten für die Sanierung des Balkons der Wohnung könnten nicht anerkannt werden, da die Kläger die tatsächliche Durchführung der Arbeiten nicht nachgewiesen hätten.

Das FG wies die hiergegen gerichtete Klage ab.

Die Gründe:
Einem vollständigen Abzug der vom Kläger geltend gemachten Werbungskosten aus der Vermietung seiner Wohnung an seine Mutter gem. § 9 Abs. 1 S. 1 stand § 21 Abs. 2 EStG entgegen.

Danach ist, wenn das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 56 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt, die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Anteil aufzuteilen. Für den Fall einer verbilligten Vermietung oberhalb der Grenze des § 21 Abs. 2 EStG von 56 % der ortsüblichen Marktmiete hat der BFH für die Veranlagungszeiträume bis einschließlich 2011 die Anwendung der vorgenannten Bestimmung (BGH-Urt. v. 5.11.2002, Az.: IX R 48/01) konkretisiert.

Bei einer langfristigen Vermietung wird danach die Absicht des Steuerpflichtigen, Einkünfte zu erzielen unterstellt, solange der Mietzins nicht weniger als 75 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Die Werbungskosten sind dann in vollem Umfang abzugsfähig. Beträgt der Mietzins 56 % und mehr, jedoch weniger als 75 %, ist das in der verbilligten Vermietung liegende nicht marktgerechte Verhalten des Steuerpflichtigen für die Prüfung seiner Einkünfteerzielungsabsicht unerheblich. Ist die Überschussprognose positiv, sind die mit der verbilligten Vermietung der Wohnung zusammenhängenden Werbungskosten in vollem Umfang abziehbar. Ist die Überschussprognose jedoch negativ, ist die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Dann sind nur die anteilig auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten abziehbar.

Im vorliegenden Fall betrug das Entgelt für die Überlassung der Wohnung an die Mutter nach Berechnung der Kläger nur 62,28 % der ortsüblichen Marktmiete, so dass das Finanzamt zu Recht eine Überschussprognose durchgeführt hatte, die indessen negativ ausgefallen war. Dabei konnten die zu entrichtenden Betriebskosten nicht mit in die Vergleichsrechnung einbezogen werden. Der Mietspiegel bezieht sich üblicherweise nur auf die ortsübliche Nettokaltmiete. Es ist zudem durch BFH-Rechtsprechung geklärt, dass bei der Prüfung der Frage, ob das Entgelt für eine überlassene Wohnung weniger als 75 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt, nur auf die vereinbarte Nettokaltmiete und die ortsüblichen Nettokaltmiete abzustellen ist (BFH-Urt. v. 24.8.2004, Az.: IX R 28/03).

Linkhinweis:

• Der Volltext des Urteils ist erhältlich unter www.nrwe.de - Rechtsprechungsdatenbank des Landes NRW.
• Um direkt zu dem Volltext zu gelangen, klicken Sie bitte hier.