Zum Wert einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit i.S.v. § 1090 BGB
OLG München v. 21.11.2022 - 34 Wx 459/22 Kost
Der Sachverhalt:
Die Beteiligte wendet sich gegen die Festsetzung des Geschäftswerts für die Bestellung einer Dienstbarkeit. Mit Vertrag von 2019 vermietete die G. W. GbR ein in ihrem Eigentum stehendes Grundstück an die Beteiligte zur Nutzung als Lebensmittelmarkt. Die Festlaufzeit beträgt 18 Jahre, beginnend am Übergabetag. Im Anschluss ist die Beteiligte berechtigt, das Mietverhältnis durch einseitige Erklärung gegenüber dem Vermieter einmal um fünf Jahre und unter bestimmten Voraussetzungen ein weiteres Mal um diesen Zeitraum zu verlängern. Nach Ablauf der Festmietzeit bzw. der letzten ausgeübten Option verlängert sich das Mietverhältnis um jeweils ein weiteres Jahr, sofern nicht eine der Parteien vorher widerspricht. Die Miete beträgt 60.000 € mtl. zzgl. USt.
Die Übergabe erfolgte am 31.5.2021. Mit notariellen Urkunden bestellte die G. W. GbR zugunsten der Beteiligten eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, die unter einzeln bezeichneten auflösenden Bedingungen, insbesondere bei Beendigung des Mietverhältnisses erlischt. Sie wurde am 29.4.2022 im Grundbuch eingetragen.
Den Geschäftswert setzte das Grundbuchamt gem. § 52 Abs. 2 Satz 1 GNotKG auf rd. 14,6 Mio. € fest. Hiergegen wendet sich die Beteiligte als Kostenschuldnerin mit ihrer Beschwerde, mit der sie eine Festsetzung auf rd. 8,6 Mio. € gem. § 52 Abs. 3 Satz 2 GNotKG begehrt. Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.
Vor dem OLG blieb die Beschwerde ebenfalls ohne Erfolg.
Die Gründe:
Der Wert einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit i.S.v. § 1090 BGB bestimmt sich gem. § 52 Abs. 1 GNotKG nach deren objektivem Wert für den Berechtigten, der sich aus der Summe aller Leistungen oder Nutzungen während des Bestehens der Dienstbarkeit ergibt. Dieser Gesamtwert wird sodann durch die in den Abs. 2 bis 4 der Vorschrift genannten Höchstwerte begrenzt. Maßgeblich ist danach hier der Wert der Nutzungsgestattung, deren Absicherung die Dienstbarkeit dient.
Zur betragsmäßigen Bestimmung dieses Werts ist es sachgerecht, auf die Höhe der Gegenleistung abzustellen, die der Berechtigte für die mietvertraglich eingeräumte Nutzungsmöglichkeit zu zahlen bereit ist. Haben die an der Vereinbarung beteiligten Parteien gegenläufige wirtschaftliche Interessen, so kann bei Fehlen besonderer Anhaltspunkte davon ausgegangen werden, dass die vereinbarte Vergütungshöhe dem objektiven Marktwert der Nutzungsberechtigung entspricht. Dabei ist der Bruttomietzins anzusetzen. Bei der Berechnung differenziert das Gesetz des Weiteren zwischen Rechten, die auf bestimmte Zeit beschränkt sind - § 52 Abs. 2 Satz 1 GNotKG - und solchen von unbestimmter Dauer - § 52 Abs. 3 Satz 2 GNotKG. Bei ersteren entspricht der Wert dem auf die Dauer des Rechts entfallenden Wert, bei letzteren dem auf die ersten zehn Jahre entfallenden Wert. Vorliegend kommt nach der Ausgestaltung des dinglichen Rechts aufgrund der gebotenen Gesamtschau § 52 Abs. 2 Satz 1 GNotKG zur Anwendung. Anzusetzen ist folglich nicht der auf die ersten zehn Jahre, sondern der auf die Dauer des Rechts entfallende Wert.
Ein Recht ist auf eine bestimmte Zeit beschränkt i.S.v. § 52 Abs. 2 Satz 1 GNotKG, wenn seine Dauer feststeht. Ein Recht von unbestimmter Dauer i.S.v. § 52 Abs. 3 Satz 2 GNotKG hingegen ist dadurch gekennzeichnet, dass seine Dauer ungewiss ist, sein Wegfall zu einem ungewissen Zeitpunkt aber feststeht. Vorliegend handelt es sich um eine Mischform dieser beiden Tatbestände, da für das Mietverhältnis, an dessen Bestand die Dienstbarkeit geknüpft ist, zunächst eine feste Laufzeit von 18 Jahren gilt, innerhalb der eine reguläre Beendigung nicht möglich ist, und sich das Mietverhältnis im Anschluss hieran auf letztlich unbestimmte Zeit verlängert, solange keine der Parteien widerspricht. Für eine solche Mischform gilt grundsätzlich § 52 Abs. 3 Satz 2 GNotKG, allerdings mit der Maßgabe, dass mindestens der gem. § 52 Abs. 2 Satz 1 GNotKG auf die feste Laufzeit entfallende Wert anzusetzen ist.
Denn der Wert eines Rechts von unbestimmter Dauer ist nur deshalb auf den auf die ersten zehn Jahre entfallenden Wert beschränkt, weil ein solches Recht auch schon nach kurzer Zeit aufgehoben werden kann. Im Falle einer bestimmten Mindestlaufzeit besteht diese Möglichkeit jedoch nicht. Es wäre überdies widersprüchlich, ein Recht, das auf 18 Jahre eingeräumt wird, höher zu bewerten als ein solches, das eine Mindestlaufzeit in derselben Höhe aufweist und darüber hinaus sogar noch verlängert werden kann. Insoweit unterscheidet sich der vorliegende Sachverhalt in einem wesentlichen Punkt von der Konstellation, die dem früheren Beschluss des Senats zugrunde lag, auf den sich die Beteiligte beruft. Denn dort lag die Mindestdauer mit drei Jahren unter der Zehnjahresgrenze des § 52 Abs. 3 Satz 2 GNotKG, weshalb das betreffende Recht als ein solches von unbestimmter Dauer einzustufen war. Hier überschreitet die Mindestdauer mit 18 Jahren dagegen diese Grenze, was aus den oben genannten Gründen zur Anwendung des § 52 Abs. 2 Satz 1 GNotKG führt.
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Grziwotz in Erman, BGB, 16. Aufl. 2020
Bestandteil des Aktionsmoduls Zivilrecht:
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Bayern.Recht
Die Beteiligte wendet sich gegen die Festsetzung des Geschäftswerts für die Bestellung einer Dienstbarkeit. Mit Vertrag von 2019 vermietete die G. W. GbR ein in ihrem Eigentum stehendes Grundstück an die Beteiligte zur Nutzung als Lebensmittelmarkt. Die Festlaufzeit beträgt 18 Jahre, beginnend am Übergabetag. Im Anschluss ist die Beteiligte berechtigt, das Mietverhältnis durch einseitige Erklärung gegenüber dem Vermieter einmal um fünf Jahre und unter bestimmten Voraussetzungen ein weiteres Mal um diesen Zeitraum zu verlängern. Nach Ablauf der Festmietzeit bzw. der letzten ausgeübten Option verlängert sich das Mietverhältnis um jeweils ein weiteres Jahr, sofern nicht eine der Parteien vorher widerspricht. Die Miete beträgt 60.000 € mtl. zzgl. USt.
Die Übergabe erfolgte am 31.5.2021. Mit notariellen Urkunden bestellte die G. W. GbR zugunsten der Beteiligten eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, die unter einzeln bezeichneten auflösenden Bedingungen, insbesondere bei Beendigung des Mietverhältnisses erlischt. Sie wurde am 29.4.2022 im Grundbuch eingetragen.
Den Geschäftswert setzte das Grundbuchamt gem. § 52 Abs. 2 Satz 1 GNotKG auf rd. 14,6 Mio. € fest. Hiergegen wendet sich die Beteiligte als Kostenschuldnerin mit ihrer Beschwerde, mit der sie eine Festsetzung auf rd. 8,6 Mio. € gem. § 52 Abs. 3 Satz 2 GNotKG begehrt. Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.
Vor dem OLG blieb die Beschwerde ebenfalls ohne Erfolg.
Die Gründe:
Der Wert einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit i.S.v. § 1090 BGB bestimmt sich gem. § 52 Abs. 1 GNotKG nach deren objektivem Wert für den Berechtigten, der sich aus der Summe aller Leistungen oder Nutzungen während des Bestehens der Dienstbarkeit ergibt. Dieser Gesamtwert wird sodann durch die in den Abs. 2 bis 4 der Vorschrift genannten Höchstwerte begrenzt. Maßgeblich ist danach hier der Wert der Nutzungsgestattung, deren Absicherung die Dienstbarkeit dient.
Zur betragsmäßigen Bestimmung dieses Werts ist es sachgerecht, auf die Höhe der Gegenleistung abzustellen, die der Berechtigte für die mietvertraglich eingeräumte Nutzungsmöglichkeit zu zahlen bereit ist. Haben die an der Vereinbarung beteiligten Parteien gegenläufige wirtschaftliche Interessen, so kann bei Fehlen besonderer Anhaltspunkte davon ausgegangen werden, dass die vereinbarte Vergütungshöhe dem objektiven Marktwert der Nutzungsberechtigung entspricht. Dabei ist der Bruttomietzins anzusetzen. Bei der Berechnung differenziert das Gesetz des Weiteren zwischen Rechten, die auf bestimmte Zeit beschränkt sind - § 52 Abs. 2 Satz 1 GNotKG - und solchen von unbestimmter Dauer - § 52 Abs. 3 Satz 2 GNotKG. Bei ersteren entspricht der Wert dem auf die Dauer des Rechts entfallenden Wert, bei letzteren dem auf die ersten zehn Jahre entfallenden Wert. Vorliegend kommt nach der Ausgestaltung des dinglichen Rechts aufgrund der gebotenen Gesamtschau § 52 Abs. 2 Satz 1 GNotKG zur Anwendung. Anzusetzen ist folglich nicht der auf die ersten zehn Jahre, sondern der auf die Dauer des Rechts entfallende Wert.
Ein Recht ist auf eine bestimmte Zeit beschränkt i.S.v. § 52 Abs. 2 Satz 1 GNotKG, wenn seine Dauer feststeht. Ein Recht von unbestimmter Dauer i.S.v. § 52 Abs. 3 Satz 2 GNotKG hingegen ist dadurch gekennzeichnet, dass seine Dauer ungewiss ist, sein Wegfall zu einem ungewissen Zeitpunkt aber feststeht. Vorliegend handelt es sich um eine Mischform dieser beiden Tatbestände, da für das Mietverhältnis, an dessen Bestand die Dienstbarkeit geknüpft ist, zunächst eine feste Laufzeit von 18 Jahren gilt, innerhalb der eine reguläre Beendigung nicht möglich ist, und sich das Mietverhältnis im Anschluss hieran auf letztlich unbestimmte Zeit verlängert, solange keine der Parteien widerspricht. Für eine solche Mischform gilt grundsätzlich § 52 Abs. 3 Satz 2 GNotKG, allerdings mit der Maßgabe, dass mindestens der gem. § 52 Abs. 2 Satz 1 GNotKG auf die feste Laufzeit entfallende Wert anzusetzen ist.
Denn der Wert eines Rechts von unbestimmter Dauer ist nur deshalb auf den auf die ersten zehn Jahre entfallenden Wert beschränkt, weil ein solches Recht auch schon nach kurzer Zeit aufgehoben werden kann. Im Falle einer bestimmten Mindestlaufzeit besteht diese Möglichkeit jedoch nicht. Es wäre überdies widersprüchlich, ein Recht, das auf 18 Jahre eingeräumt wird, höher zu bewerten als ein solches, das eine Mindestlaufzeit in derselben Höhe aufweist und darüber hinaus sogar noch verlängert werden kann. Insoweit unterscheidet sich der vorliegende Sachverhalt in einem wesentlichen Punkt von der Konstellation, die dem früheren Beschluss des Senats zugrunde lag, auf den sich die Beteiligte beruft. Denn dort lag die Mindestdauer mit drei Jahren unter der Zehnjahresgrenze des § 52 Abs. 3 Satz 2 GNotKG, weshalb das betreffende Recht als ein solches von unbestimmter Dauer einzustufen war. Hier überschreitet die Mindestdauer mit 18 Jahren dagegen diese Grenze, was aus den oben genannten Gründen zur Anwendung des § 52 Abs. 2 Satz 1 GNotKG führt.
Kommentierung | BGB
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