Einhaltung der Schriftform beim Mietvertrag mit einer AG

Der Sachverhalt:
Der Rechtsvorgänger der Klägerin hatte im Jahr 1999 für zehn Jahre Gewerberäume an die Rechtsvorgängerin der Beklagten, die K-AG vermietet. Der Mietvertrag, dessen Rubrum keine Angaben über die Vertretung der AG enthielt, wurde für die Mieterin von deren Vorstand und dem Prokuristen unterzeichnet. Mit Nachtrag aus 2004 wurde das Mietverhältnis nach Ablauf der Festmietzeit um fünf Jahre verlängert. Die Option sollte "stillschweigend in Kraft treten, wenn der Mieter spätestens 12 Monate vor Ablauf der Mietzeit keine gegenteilige schriftliche Erklärung abgibt". Im Rubrum des Nachtrags war die AG, vertreten durch den Vorstand und dem T. aufgeführt. Unterzeichnet wurde der Nachtrag durch den Vorstand und "i.V. E.".

Mit weiterem Nachtrag aus 2007 wurde zugunsten der Mieterin ein Optionsrecht für weitere fünf Jahre vereinbart, das wie zuvor stillschweigend ausgeübt werden konnte. Im Rubrum war die AG, vertreten durch den Vorstand, genannt. Unterzeichnet wurde der Nachtrag für die Mieterin durch den Vorstand. Nach einem letzten, nach dem Tod des früheren Vermieters zustande gekommenen Nachtrag aus 2010 wurde der Mietvertrag ab August 2009 unverändert durch die Erbengemeinschaft nach dem früheren Vermieter und die K-GmbH, die Rechtsnachfolgerin der K-AG, fortgesetzt.

Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis ordentlich und war der Ansicht, der Mietvertrag sowie die Nachträge hätten nicht die Schriftform eingehalten, weshalb ihr das Recht zur ordentlichen Kündigung zustehe. LG und OLG wiesen die Räumungsklage ab. Auch die Revision der Klägerin vor dem BGH blieb erfolglos.

Gründe:
Der ursprüngliche Mietvertrag hatte durchaus die für die wirksame Vereinbarung einer Laufzeit von mehr als einem Jahr erforderliche schriftliche Form gem. § 550 i.V.m. § 578 Abs. 1 BGB gewahrt.

Handelt es sich bei einer Mietvertragspartei - wie hier - nicht um eine Personenmehrheit, sondern um eine Kapitalgesellschaft, die von mehreren Personen vertreten wird, kann der Eindruck, die Urkunde sei in Bezug auf die Unterschriften noch unvollständig, nicht entstehen, wenn ein Mitglied des Vorstands und ein Prokurist unterzeichnet haben. Ein Rechtsnachfolger, dessen Schutz die Schriftform in erster Linie dient, kann in diesem Fall erkennen, dass die Unterzeichnung für alle Vorstandsmitglieder erfolgt ist. Denn nach § 78 Abs. 3 AktG kann die Satzung der Gesellschaft u.a. bestimmen, dass einzelne Vorstandsmitglieder in Gemeinschaft mit einem Prokuristen zur Vertretung der Gesellschaft befugt sind. Deshalb genügt die Unterzeichnung durch ein Vorstandsmitglied und einen - wie hier - mit dem Zusatz "ppa" unterschreibenden Prokuristen dem Schriftformerfordernis.

Für Fälle, in denen die Vertretungsregelung der AG im Rubrum des Mietvertrages angegeben ist, hat der Senat zwar entschieden, dass sich der ohne Vertretungszusatz geleisteten einzelnen Unterschrift nicht entnehmen lasse, ob die übrigen Vorstandsmitglieder noch unterzeichnen müssten; deshalb könne der Eindruck entstehen, es bedürfe zur Wirksamkeit der Vereinbarung einer weiteren Unterschrift. Bei einer solchen Gestaltung folgen die Zweifel an der Vollständigkeit der Unterschriftsleistung unmittelbar aus der Urkunde selbst. Im vorliegenden Fall enthielt das Rubrum des Mietvertrages jedoch keine Angaben zur Vertretungsregelung der AG. Im Rubrum des Nachtrags aus 2007 hieß es lediglich "K-AG, vertreten durch den Vorstand". Wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hatte, können unter solchen Umständen Zweifel daran, ob das unterzeichnende Vorstandsmitglied nur für sich oder auch für weitere Vorstandsmitglieder unterschreiben will, nicht auftreten.

Gem. § 76 Abs. 2 AktG kann der Vorstand einer AG aus einer oder mehreren Personen bestehen. Selbst wenn der Vorstand aus mehreren Personen besteht, kann die Satzung einer AG nach § 78 Abs. 3 AktG bestimmen, dass einzelne Vorstandsmitglieder allein zur Vertretung der Gesellschaft befugt sind. In einem solchen Fall steht der Wahrung der Schriftform das Fehlen eines Vertretungszusatzes nicht entgegen. Denn da der Vorstand nicht selbst Vertragspartei war, konnte seine Unterschrift auf der mit Mieter gekennzeichneten Unterschriftszeile nur bedeuten, dass er die im Rubrum des Vertrags als Mieterin genannte AG allein vertreten wollte. Dieser Würdigung stand nicht entgegen, dass im Rubrum des ersten Nachtrags aus 2004 die K-AG, vertreten durch den Vorstand und T., genannt war. Denn diese Vertretungsregelung konnte in der Folgezeit eine Änderung dahin erfahren haben, dass ein Vorstandsmitglied allein vertretungsberechtigt war.

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