Wann kann ein Makler für Objekte anderer Makler Provision beanspruchen?

Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist eine Immobilienmaklerin in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft. Die Beklagten hatten beabsichtigt, in Berlin ein Hausgrundstück zu kaufen. Im September 2012 stellte der W. dem für die Beklagten handelnden T. ein Exposé der H-GmbH über ein bebautes Grundstück zur Verfügung. Das Exposé hatte die H-GmbH per E-Mail aus Mai 2012 an W. übersandt. Es enthielt einen Provisionshinweis, jedoch keine Angabe zur Identität des Verkäufers.

Kurz darauf besichtigten die Beklagten und T. mit W. das Objekt. An dieser Besichtigung nahm die Geschäftsführerin der persönlich haftenden Gesellschafterin der Klägerin teil. Die Klägerin übersandte dem T. daraufhin Planungsunterlagen zu dem Objekt sowie ein eigenes Verkaufsexposé mit einem Hinweis auf eine zu ihren Gunsten fällig werdende Maklerprovision. In diesem Exposé war ein unvollständiger Hinweis auf die Identität der Verkäuferin enthalten. Der T. übermittelte der Klägerin im Oktober 2012 ein Kaufangebot der Beklagten. Später ermittelte er die Kontaktdaten der Verkäuferin und verhandelte mit dieser direkt. Die Beklagten erwarben das Objekt zum Preis von 1,4 Mio. € noch im gleichen Monat. Die Klägerin beanspruchte daraufhin von den Beklagten die Zahlung von zwei Maklerprovisionen i.H.v. 183.260 € nebst Zinsen, zum einen aus eigenem Recht, zum anderen aus ihr abgetretenem Recht entweder des W. alternativ der H-GmbH.

Das LG verneinte eigene Ansprüche der Klägerin und verurteilte die Beklagten lediglich zur Zahlung von 99.960 € aus dem abgetretenen An-spruch der H-GmbH. Das KG verurteilte die Beklagten wegen eigener Ansprüche der Klägerin zur Zahlung von 83.300 € und wies die Klage wegen abgetretener Ansprüche ab. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH die Berufungsentscheidung auf und wies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das KG zurück.

Die Gründe:
Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision aus eigenem Recht gem. § 652 Abs. 1 BGB zu. Zwar war zwischen den Parteien ein Maklervertrag zustande gekommen. Die Klägerin hatte jedoch keine vergütungspflichtige Maklerleistung erbracht.

Der Makler, der einem Interessenten das Exposé eines anderen Maklers übergibt, bringt damit grundsätzlich nicht zum Ausdruck, dass er im Erfolgsfall selbst eine Provision beansprucht. Will der Makler auch für solche Objekte eine Provision beanspruchen, die ihm durch einen dritten Makler benannt wurden, muss er dies gegenüber dem Interessenten unmissverständlich zum Ausdruck bringen. Für einen vollständigen Nachweis ist es regelmäßig notwendig, dass der vollständige Name und die Anschrift derjenigen Person, die als Vertragspartner in Betracht kommt und mit der die erforderlichen Verhandlungen geführt werden können, benannt werden. Das Exposé der H-GmbH, das W. den Beklagten übermittelt hatte, enthielt keine Angaben zum Eigentümer des Objektes.

Im Verhältnis der Beklagten zu W. wären die - vom Berufungsgericht rechtsfehlerhaft im Verhältnis zwischen den Beklagten zur Klägerin herangezogenen - Grundsätze für eine Provisionspflicht auch bei unvollständigem Nachweis heranzuziehen. In diesem Verhältnis traf nämlich die Annahme des Berufungsgerichtes zu, dass der unvollständige Nachweis nicht provisionsschädlich ist. Unstreitig hatte der für die Beklagten tätige T. die Eigentümerin ohne Einschaltung der Klägerin, W. oder der H-GmbH, mithin an allen drei Maklern vorbei, selbst ermittelt. Dabei hatte er die aufgrund des mit W. durchgeführten Besichtigungstermins erlangten wesentlichen Informationen über das Objekt verwendet, die bei den Beklagten zu der Schlussfolgerung geführt hatten, dass das angebotene Grundstück für ihre Zwecke geeignet war.

Infolgedessen war das Berufungsurteil aufzuheben. Die Sache war nicht zur Endentscheidung reif, da Feststellungen zu der Behauptung der Klägerin fehlten, W. habe für den Nachweis des Objekts gegenüber den Beklagten für sich eine - mit der H-GmbH zu teilende - Provision gefordert. Sollte das Berufungsgericht feststellen, dass ein Provisionsanspruch des W. nicht gegeben ist, wäre die Klage auf die Berufung der Beklagten in vollem Umfang abzuweisen. Der Klägerin steht aus abgetretenem Recht der H-GmbH kein Provisionsanspruch zu. Das Berufungsgericht hatte rechtsfehlerfrei angenommen, die Klägerin habe nicht schlüssig dargelegt, dass zwischen der H-GmbH und den Beklagten ein Maklervertrag zustande gekommen sei.

Linkhinweise:

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