Anspruch auf Feststellung des Erlöschens eines Pfandrechts unterliegt der Verjährung
AG Hamburg v. 21.5.2021 - 49 C 564/20
Der Sachverhalt:
Der Kläger war Mieter, die Beklagte Hausverwaltung des Vermieters eines Restaurants in Hamburg. Am 15.2.2010 hatte der Kläger ein Sparkonto mit uneingeschränktem Verfügungsrecht des Pfandgläubigers über einen Betrag von 4.000 € verpfändet. Die Verpfändung erfolgte zur Stellung einer Mietkaution gemäß der mit dem Pfandgläubiger als Vermieter getroffenen Vereinbarung im Rahmen des Mietvertrages über die Räume in Hamburg.
Das Mietverhältnis endete durch Aufhebungsvereinbarung zum 18.7.2011. Mit Schreiben vom 27.8.2012, dessen Inhalt zwischen den Parteien streitig ist, erklärte die Beklagte, dass eine Kautionsfreigabe im Hinblick auf offene Mietforderungen über 3.972 € nicht möglich sei. Der Kläger war der Auffassung, dass er Anspruch auf Feststellung, dass das Pfandrecht zugunsten der Beklagten erloschen sei, unverjährt fortbestehe. Er beantragte gerichtlich festzustellen, dass das Pfandrecht zugunsten der Beklagten aufgrund der Vereinbarung über eine Mietkaution vom 15.2.2010 zur Sicherung etwaiger Ansprüche aus einem Mietverhältnis erloschen ist.
Das AG hat die Klage abgewiesen.
Die Gründe:
Dem Klaganspruch steht entgegen, dass die Beklagte weder mit dem Kläger vertraglich verbunden ist und insoweit nicht als Vertragspartner verpflichtet zu sein vermag, eine Kaution freizugeben, noch es sich um einen unverjährten oder unverjährbaren Anspruch handelt. Die vom Kläger in Abrede gestellte inhaltliche Richtigkeit des Schreibens ist für das Fälligwerden ohne Belang. Ansprüche des Klägers auf Freigabe der Kaution sind danach zum 31.12.2015 verjährt.
Grundsätzlich verjährt der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nach drei Jahren gem. §§ 195, 199 Abs. 1 BGB ab Erteilung der Kautionsabrechnung (vgl. BGH-Urt. vom 24.7.2019 - VIII ZR 141/17). Eine vom Mieter gewährte Kaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Anders als ständig fortdauernde Rechtsverletzungen - wie etwa der Anspruch auf Duldung der Beseitigung einer Parabolantenne, der Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters bei einem Mangel des Mietobjekts oder der Anspruch auf Unterlassung einer vertragswidrigen Nutzung, die nicht verjähren können, da ein Anspruch ständig neu entsteht, unterliegt der Anspruch auf Feststellung des Erlöschens eines Pfandrechts der Verjährung.
Soweit der Kläger nicht die Pfandfreigabe sondern nur die Feststellung des Nichtbestehens des Erlöschens des Pfandrechts geltend macht, vermag dies eine andere Wertung nicht zu rechtfertigen. Soweit der Vermieter nicht mehr zur Verwertung des Pfandes befugt sein sollte, kann diese Feststellung bei nicht gleichartigen Ansprüchen, die sich insoweit nicht unverjährt gegenüber zu stehen vermögen (§ 215 BGB), jedenfalls ab Eintritt der Verjährung der Ansprüche des Vermieters begehrt werden. Dies wäre bei Mietzinsansprüchen aus dem Jahr 2011 ab dem 1.1.2015 der Fall, so dass auch dieser Anspruch am 31.12.2017 verjährt wäre.
Zudem belegt eine Parallelwertung mit vergleichbaren Fällen der Sicherheitsleistung, dass es keine sachlichen Gründe gibt, warum hier differenziert werden sollte. Zahlt der Mieter etwa eine Barkaution bei Mietbeginn, die mit Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist durch Abrechnung der Kaution letztlich fällig wird und macht der Mieter seinen Rückzahlungsanspruch danach über neun Jahre nicht geltend, wäre dieser Rückzahlungsanspruch verjährt. Warum dies bei einer Verpfändungserklärung anders sein soll, ist der Sache nach nicht gerechtfertigt und letztlich auch nicht sachlich begründbar. Hinzukommt, dass die Beklagte nicht Pfandgläubigerin und auch nicht Vertragspartner des Klägers geworden ist.
Landesrecht Hamburg
Der Kläger war Mieter, die Beklagte Hausverwaltung des Vermieters eines Restaurants in Hamburg. Am 15.2.2010 hatte der Kläger ein Sparkonto mit uneingeschränktem Verfügungsrecht des Pfandgläubigers über einen Betrag von 4.000 € verpfändet. Die Verpfändung erfolgte zur Stellung einer Mietkaution gemäß der mit dem Pfandgläubiger als Vermieter getroffenen Vereinbarung im Rahmen des Mietvertrages über die Räume in Hamburg.
Das Mietverhältnis endete durch Aufhebungsvereinbarung zum 18.7.2011. Mit Schreiben vom 27.8.2012, dessen Inhalt zwischen den Parteien streitig ist, erklärte die Beklagte, dass eine Kautionsfreigabe im Hinblick auf offene Mietforderungen über 3.972 € nicht möglich sei. Der Kläger war der Auffassung, dass er Anspruch auf Feststellung, dass das Pfandrecht zugunsten der Beklagten erloschen sei, unverjährt fortbestehe. Er beantragte gerichtlich festzustellen, dass das Pfandrecht zugunsten der Beklagten aufgrund der Vereinbarung über eine Mietkaution vom 15.2.2010 zur Sicherung etwaiger Ansprüche aus einem Mietverhältnis erloschen ist.
Das AG hat die Klage abgewiesen.
Die Gründe:
Dem Klaganspruch steht entgegen, dass die Beklagte weder mit dem Kläger vertraglich verbunden ist und insoweit nicht als Vertragspartner verpflichtet zu sein vermag, eine Kaution freizugeben, noch es sich um einen unverjährten oder unverjährbaren Anspruch handelt. Die vom Kläger in Abrede gestellte inhaltliche Richtigkeit des Schreibens ist für das Fälligwerden ohne Belang. Ansprüche des Klägers auf Freigabe der Kaution sind danach zum 31.12.2015 verjährt.
Grundsätzlich verjährt der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nach drei Jahren gem. §§ 195, 199 Abs. 1 BGB ab Erteilung der Kautionsabrechnung (vgl. BGH-Urt. vom 24.7.2019 - VIII ZR 141/17). Eine vom Mieter gewährte Kaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Anders als ständig fortdauernde Rechtsverletzungen - wie etwa der Anspruch auf Duldung der Beseitigung einer Parabolantenne, der Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters bei einem Mangel des Mietobjekts oder der Anspruch auf Unterlassung einer vertragswidrigen Nutzung, die nicht verjähren können, da ein Anspruch ständig neu entsteht, unterliegt der Anspruch auf Feststellung des Erlöschens eines Pfandrechts der Verjährung.
Soweit der Kläger nicht die Pfandfreigabe sondern nur die Feststellung des Nichtbestehens des Erlöschens des Pfandrechts geltend macht, vermag dies eine andere Wertung nicht zu rechtfertigen. Soweit der Vermieter nicht mehr zur Verwertung des Pfandes befugt sein sollte, kann diese Feststellung bei nicht gleichartigen Ansprüchen, die sich insoweit nicht unverjährt gegenüber zu stehen vermögen (§ 215 BGB), jedenfalls ab Eintritt der Verjährung der Ansprüche des Vermieters begehrt werden. Dies wäre bei Mietzinsansprüchen aus dem Jahr 2011 ab dem 1.1.2015 der Fall, so dass auch dieser Anspruch am 31.12.2017 verjährt wäre.
Zudem belegt eine Parallelwertung mit vergleichbaren Fällen der Sicherheitsleistung, dass es keine sachlichen Gründe gibt, warum hier differenziert werden sollte. Zahlt der Mieter etwa eine Barkaution bei Mietbeginn, die mit Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist durch Abrechnung der Kaution letztlich fällig wird und macht der Mieter seinen Rückzahlungsanspruch danach über neun Jahre nicht geltend, wäre dieser Rückzahlungsanspruch verjährt. Warum dies bei einer Verpfändungserklärung anders sein soll, ist der Sache nach nicht gerechtfertigt und letztlich auch nicht sachlich begründbar. Hinzukommt, dass die Beklagte nicht Pfandgläubigerin und auch nicht Vertragspartner des Klägers geworden ist.