Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung bei Kündigung des Darlehensvertrags aufgrund Zahlungsverzugs gegen Unternehmer

Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist Nachlassverwalterin des verstorbenen B. Dieser war gemeinsam mit N Eigentümer mehrerer Grundstücke. Die Grundstücke waren mit einem Wohn- und Gaststättengebäude, einem Apartmenthaus mit 12 Wohnungen, einem Mehrfamilienhaus mit sechs vermieteten Wohnungen und einem Einfamilienhaus mit Scheune bebaut. Betrieben wurde der Komplex u.a. von der GbR B&N. Zur Finanzierung der Immobilien hatten die Eigentümer bei der Beklagten in der Zeit von Februar 2007 bis April 2009 insgesamt vier Darlehen mit fester Laufzeit aufgenommen. Die Darlehen waren alle durch Grundschulden auf dem Grundbesitz der beiden Darlehensnehmer gesichert.

Im Februar und April 2012 kündigte die Beklagte alle vier Darlehen außerordentlich wegen Zahlungsverzugs und machte zugleich Verzugszinsen sowie einen Refinanzierungsschaden geltend. Aufgrund eines von der Beklagten betriebenen Zwangsversteigerungsverfahrens in die Immobilien wurden diese im September 2015 verkauft. Die Beklagte behielt einen Betrag für die Verzugszinsen und zum Ausgleich der Refinanzierungsschäden einen Betrag i.H.v. rd. 246.000 € ein. Den restlichen Kaufpreis kehrte sie an die Klägerin aus.

Mit der Klage verlangte die Klägerin von der Beklagten die Zahlung des als Vorfälligkeitsentschädigung einbehaltenen Betrags i.H.v. rd. 246.000 €. Das LG gab der Klage i.H.v. rd. 84.000 € statt und wies sie im Übrigen ab. Auf die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten wies das OLG die Klage insgesamt ab. Die dagegen gerichtete Revision führte zur Aufhebung des Urteils des OLG und zur Zurückverweisung der Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das OLG.

Die Gründe:
Mit der vom Berufungsgericht gegeben Begründung kann ein Anspruch der Beklagten auf Vorfälligkeitsentschädigung in der geltend gemachten Höhe nicht bejaht werden. Der Beklagten steht allerdings ein Anspruch auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung aus § 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB im Hinblick auf alle vier streitgegenständlichen Darlehen zu. Wird ein Darlehensvertrag mit fester Laufzeit durch fristlose Kündigung der kreditgebenden Bank aus wichtigem Grund - wie hier - vorzeitig aufgelöst, weil der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen schuldhaft nicht nachgekommen ist, so steht der Bank ein Anspruch auf Ersatz des Schadens zu, den sie durch die vorzeitige Beendigung des Vertrags erleidet. Dies ist hier der Fall. Die Darlehensnehmer B und N haben ihre Pflicht zur Erfüllung der Zins- und Tilgungsleistungen verletzt und dadurch die außerordentliche Kündigung der Darlehensverträge veranlasst.

Der Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung ist auch nicht gem. § 497 Abs. 1 BGB a.F. ausgeschlossen. Die Klägerin kann sich auf diese Vorschrift nicht berufen, da die von den Darlehensnehmern B und N mit der Beklagten geschlossenen Darlehensverträge keine Verbraucherdarlehensverträge i.S.d. § 492 Abs. 1a S. 2 BGB a.F. sind. Bei der mit der Immobilienverwaltung verbundenen Tätigkeit der Darlehensnehmer B und N handelt es sich nach Umfang, Komplexität und Anzahl der damit verbundenen Vorgänge nach dem Gesamtbild um eine gewerbliche Verwaltung eigenen Vermögens. Sie handelten daher nicht als Verbraucher.

Der Darlehensgeber kann bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung auch für den Stichtag auf den Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung der Darlehen und nicht auf den Tag der Rückzahlung der Darlehenssumme abstellen. Denn der Leistungsanspruch wird durch § 281 Abs. 1 BGB in einem Schadensersatzanspruch umgewandelt. Dabei ist der maßgebliche Zeitpunkt der Tag der Schadensentstehung.

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung durch die Beklagte ist jedoch nicht zulässig. Die Beklagte hat dabei den Verzögerungsschaden und den Schadensersatz statt der Leistung in unzulässiger Weise miteinander vermischt. Der Darlehensgeber hat nur wahlweise einen Anspruch auf Ersatz seines Verzögerungsschadens nach § 280 Abs. 1 und 2 BGB, § 286 BGB oder einen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung nach § 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB. Er kann, wenn er den Schadensersatz statt der Leistung wählt, nur so gestellt werden, wie er stehen würde, wenn der Darlehensnehmer den Vertrag ordnungsgemäß erfüllt hätte. Die Berechnung der Beklagten wird dem nicht gerecht, indem sie im Hinblick auf die in nicht abgezinster Höhe fällig gestellte Restdarlehensvaluta den Verzögerungsschaden verlangt und daneben für die entgangenen Zinszahlungen Schadensersatz statt der Leistung verlangt. Dies ist unzulässig.

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