Anwendung der Grundsätze über die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft setzt nicht Bauträgervertrag beim Ersterwerb voraus
BGH v. 14.2.2020 - V ZR 159/19
Der Sachverhalt:
Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Das gemeinschaftliche Grundstück stand ursprünglich im Alleineigentum der T-GmbH (T), die es mit notarieller Urkunde vom 26.1.2013 in Wohnungs- und Teileigentum aufteilte. Die Aufteilung des Grundstücks wurde am 30.9.2015 im Grundbuch vollzogen. In der Zwischenzeit hatte die T mit dem Verkauf der Wohnungs- und Teileigentumseinheiten begonnen. Aufgrund einer Auflassung vom 6.1.2015 wurde am 31.3.2016 die erste Käuferin in das Grundbuch eingetragen. Mit notariellem Vertrag vom 30.6.2016 verkaufte die T einer anderen Erwerberin (fortan: Erwerberin) zwei schon errichtete und weitere vier noch zu errichtende Wohnungen im Dachgeschoss der Anlage für 1 Mio. €.
Zugunsten der Erwerberin wurden am 2.8.2016 Auflassungsvormerkungen für die errichteten Wohnungen eingetragen. Der Kaufpreis wurde am 22.8.2016 gezahlt; am gleichen Tag erfolgte die Übergabe der beiden Wohnungen. Zu Wohnungseigentümerversammlungen am 19.1., 9.5. und 13.7.2017 wurde der Geschäftsführer der Erwerberin eingeladen. Auf einer dieser Versammlungen wurde er auch zum Mitglied des Verwaltungsbeirats der Anlage gewählt. An der Eigentümerversammlung vom 6.11.2017 wollte der Geschäftsführer der Erwerberin ebenfalls teilnehmen. Ein Vertreter der damaligen Verwalterin schloss ihn von der Teilnahme mit der Begründung aus, die Erwerberin sei noch nicht im Grundbuch eingetragen.
Auf der Versammlung beschlossen die Wohnungseigentümer unter TOP 4 mit einer Mehrheit von 9.308,468/10.000 die Ermächtigung des Verwaltungsbeirats, mit der bisherigen Verwalterin einen Aufhebungsvertrag zu schließen, demzufolge deren Verwalteramt ebenso wie der Verwaltervertrag mit dem 31.12.2017 enden und wechselseitige Ansprüche nach näherer Maßgabe ausgeschlossen sein sollten. Die Klägerinnen stützen die Beschlussanfechtungsklage u.a. darauf, dass die Erwerberin als werdende Wohnungseigentümerin nicht von der Eigentümerversammlung, insbesondere von der Aussprache und der Abstimmung zu TOP 4 habe ausgeschlossen werden dürfen.
AG und LG wiesen die Klage ab. Auf die Revision der Klägerin zu 1) hob der BGH das Berufungsurteil auf und änderte das Urteil das AG folgendermaßen ab: Der zu TOP 4 gefasste Beschluss der Eigentümerversammlung vom 6.11.2017 (Aufhebungsvertrag mit der früheren Verwalterin) wird für ungültig erklärt.
Die Gründe:
Der Beschluss der Wohnungseigentümer zu TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 6.11.2017 ist für ungültig zu erklären, weil die Erwerberin werdende Wohnungseigentümerin war und von der Teilnahme an der Versammlung nicht ausgeschlossen werden durfte.
Die Anwendung der Grundsätze über die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft setzt nicht voraus, dass es sich bei dem Ersterwerb von dem teilenden Eigentümer um einen Bauträgervertrag handelt. Diese Grundsätze gelten vielmehr unabhängig davon, ob der Erwerbsvertrag eine Errichtungs-, Herstellungs- oder Sanierungsverpflichtung umfasst, für jeden Ersterwerb vom teilenden Eigentümer. Der Senat hat sie zwar in einem Fall entwickelt, dem der Erwerb einer Eigentumswohnung aufgrund eines Bauträgervertrags zugrunde lag. Damit soll aber nicht Besonderheiten des Bauträgervertrages Rechnung getragen werden, sondern dem Umstand, dass Vorschriften für die von dem WEG nicht erfasste Gründungsphase einer Wohnungseigentümer-gemeinschaft fehlen.
Werdender Wohnungseigentümer ist auch derjenige, der nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne von dem teilenden Eigentümer Wohnungseigentum erwirbt und durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung und Übergabe der Wohnung eine gesicherte Rechtsposition erlangt. Das Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft führt nämlich nicht dazu, dass die Regelungslücke entfällt, die Voraussetzung für eine vorgelagerte entsprechende Anwendung der Vorschriften des WEG auf die werdenden Wohnungseigentümer ist.
Hierbei macht es keinen Unterschied, ob ein solcher Ersterwerb von dem teilenden Eigentümer während der eigentlichen Vermarktungsphase oder erst längere Zeit nach deren Abschluss erfolgt. Der Senat hat zwar erwogen, die Anwendung der Grundsätze der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Ersterwerber in dem Sonderfall einzuschränken, dass der teilende Eigentümer nach längerer Vorratshaltung Wohnungen verkauft. Dem lag die Überlegung zugrunde, dass die längere Vorratshaltung durch den teilenden Eigentümer als Ersterwerb durch den teilenden Eigentümer zu bewerten und dementsprechend ein anschließender Erwerb als Zweiterwerb anzusehen sein könnte, auf den die Grundsätze der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft nicht anzuwenden sind. Der Senat entscheidet sich nunmehr aus Gründen der Rechtssicherheit und -klarheit gegen eine solche Einschränkung. Sie würde kaum sicher vorzunehmende Abgrenzungen erfordern. Insbesondere erlaubte eine Vermietung keinen sicheren Rückschluss auf eine Beendigung der Erwerbsbemühungen.
BGH online
Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Das gemeinschaftliche Grundstück stand ursprünglich im Alleineigentum der T-GmbH (T), die es mit notarieller Urkunde vom 26.1.2013 in Wohnungs- und Teileigentum aufteilte. Die Aufteilung des Grundstücks wurde am 30.9.2015 im Grundbuch vollzogen. In der Zwischenzeit hatte die T mit dem Verkauf der Wohnungs- und Teileigentumseinheiten begonnen. Aufgrund einer Auflassung vom 6.1.2015 wurde am 31.3.2016 die erste Käuferin in das Grundbuch eingetragen. Mit notariellem Vertrag vom 30.6.2016 verkaufte die T einer anderen Erwerberin (fortan: Erwerberin) zwei schon errichtete und weitere vier noch zu errichtende Wohnungen im Dachgeschoss der Anlage für 1 Mio. €.
Zugunsten der Erwerberin wurden am 2.8.2016 Auflassungsvormerkungen für die errichteten Wohnungen eingetragen. Der Kaufpreis wurde am 22.8.2016 gezahlt; am gleichen Tag erfolgte die Übergabe der beiden Wohnungen. Zu Wohnungseigentümerversammlungen am 19.1., 9.5. und 13.7.2017 wurde der Geschäftsführer der Erwerberin eingeladen. Auf einer dieser Versammlungen wurde er auch zum Mitglied des Verwaltungsbeirats der Anlage gewählt. An der Eigentümerversammlung vom 6.11.2017 wollte der Geschäftsführer der Erwerberin ebenfalls teilnehmen. Ein Vertreter der damaligen Verwalterin schloss ihn von der Teilnahme mit der Begründung aus, die Erwerberin sei noch nicht im Grundbuch eingetragen.
Auf der Versammlung beschlossen die Wohnungseigentümer unter TOP 4 mit einer Mehrheit von 9.308,468/10.000 die Ermächtigung des Verwaltungsbeirats, mit der bisherigen Verwalterin einen Aufhebungsvertrag zu schließen, demzufolge deren Verwalteramt ebenso wie der Verwaltervertrag mit dem 31.12.2017 enden und wechselseitige Ansprüche nach näherer Maßgabe ausgeschlossen sein sollten. Die Klägerinnen stützen die Beschlussanfechtungsklage u.a. darauf, dass die Erwerberin als werdende Wohnungseigentümerin nicht von der Eigentümerversammlung, insbesondere von der Aussprache und der Abstimmung zu TOP 4 habe ausgeschlossen werden dürfen.
AG und LG wiesen die Klage ab. Auf die Revision der Klägerin zu 1) hob der BGH das Berufungsurteil auf und änderte das Urteil das AG folgendermaßen ab: Der zu TOP 4 gefasste Beschluss der Eigentümerversammlung vom 6.11.2017 (Aufhebungsvertrag mit der früheren Verwalterin) wird für ungültig erklärt.
Die Gründe:
Der Beschluss der Wohnungseigentümer zu TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 6.11.2017 ist für ungültig zu erklären, weil die Erwerberin werdende Wohnungseigentümerin war und von der Teilnahme an der Versammlung nicht ausgeschlossen werden durfte.
Die Anwendung der Grundsätze über die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft setzt nicht voraus, dass es sich bei dem Ersterwerb von dem teilenden Eigentümer um einen Bauträgervertrag handelt. Diese Grundsätze gelten vielmehr unabhängig davon, ob der Erwerbsvertrag eine Errichtungs-, Herstellungs- oder Sanierungsverpflichtung umfasst, für jeden Ersterwerb vom teilenden Eigentümer. Der Senat hat sie zwar in einem Fall entwickelt, dem der Erwerb einer Eigentumswohnung aufgrund eines Bauträgervertrags zugrunde lag. Damit soll aber nicht Besonderheiten des Bauträgervertrages Rechnung getragen werden, sondern dem Umstand, dass Vorschriften für die von dem WEG nicht erfasste Gründungsphase einer Wohnungseigentümer-gemeinschaft fehlen.
Werdender Wohnungseigentümer ist auch derjenige, der nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne von dem teilenden Eigentümer Wohnungseigentum erwirbt und durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung und Übergabe der Wohnung eine gesicherte Rechtsposition erlangt. Das Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft führt nämlich nicht dazu, dass die Regelungslücke entfällt, die Voraussetzung für eine vorgelagerte entsprechende Anwendung der Vorschriften des WEG auf die werdenden Wohnungseigentümer ist.
Hierbei macht es keinen Unterschied, ob ein solcher Ersterwerb von dem teilenden Eigentümer während der eigentlichen Vermarktungsphase oder erst längere Zeit nach deren Abschluss erfolgt. Der Senat hat zwar erwogen, die Anwendung der Grundsätze der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Ersterwerber in dem Sonderfall einzuschränken, dass der teilende Eigentümer nach längerer Vorratshaltung Wohnungen verkauft. Dem lag die Überlegung zugrunde, dass die längere Vorratshaltung durch den teilenden Eigentümer als Ersterwerb durch den teilenden Eigentümer zu bewerten und dementsprechend ein anschließender Erwerb als Zweiterwerb anzusehen sein könnte, auf den die Grundsätze der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft nicht anzuwenden sind. Der Senat entscheidet sich nunmehr aus Gründen der Rechtssicherheit und -klarheit gegen eine solche Einschränkung. Sie würde kaum sicher vorzunehmende Abgrenzungen erfordern. Insbesondere erlaubte eine Vermietung keinen sicheren Rückschluss auf eine Beendigung der Erwerbsbemühungen.