Auch Mieter aus dem Erdgeschoss müssen sich an Kosten für die Treppenhausreinigung beteiligen
AG Brandenburg v. 27.5.2021 - 31 C 295/19
Der Sachverhalt:
Die Beklagten sind seit Dezember 1992 Mieter einer Wohnung, die zwischenzeitlich der Kläger erworben hat. Er ist in den Mietvertrag auf Vermieterseite eingetreten. Der Kläger machte gegenüber den Beklagten als Gesamtschuldner Zahlung der Miete i.H.v. insgesamt 58,53 € sowie Zahlung der offenen Betriebskosten hinsichtlich der Jahre 2015 bis einschließlich 2018 i.H.v. insgesamt 618,81 € geltend.
Die Beklagten waren der Ansicht, dem Kläger würden die geltend gemachten Zahlungsansprüche nicht zustehen. Sie hätten im Jahre 2015 regelmäßig die Leistungen der von dem Kläger beauftragten Hausmeisterfirma bemängelt. So sei insbesondere beanstandet worden, dass der Mülltonnenplatz nicht gereinigt werde. Es sei auch darauf hingewiesen worden, dass das gesamte Umfeld des Hauses weiterhin unsauber sei und vom Hausmeister, wie scheinbar beauftragt, nicht gereinigt werde. Der Kläger habe nicht darauf reagiert, insbesondere auch keine Veranlassung getroffen, dass die Mängel abgestellt werden. Außerdem wären sie als Mieter von den Kosten der Reinigung des Treppenhauses befreit, da sie nur die Kellertreppe des Treppenhauses benutzten.
Das AG gab der Zahlungsklage im vollen Umfang statt.
Die Gründe:
Dem Kläger steht gegenüber den Beklagten als Gesamtschuldnern ein Anspruch auf Zahlung der Miete von insgesamt 58,53 € sowie ein Anspruch auf Zahlung der offenen Betriebskosten hinsichtlich der Jahre 2015 bis einschließlich 2018 i.H.v. insgesamt 618,81 € gem. § 362, § 535 Abs. 2, § 556, § 556b BGB zu.
Der Anspruch des Klägers hinsichtlich der Nettokaltmiete ist unstreitig noch nicht durch Erfüllung (§ 362 BGB) erloschen. Zutreffend geht der Kläger hier nämlich davon aus, dass die Beklagten für die Erfüllung ihrer Miet-Zahlungsverbindlichkeiten auch beweispflichtig sind. Es gilt nämlich der allgemeine Grundsatz, dass rechtsvernichtende Einwendungen von der Partei darzulegen und zu beweisen sind, die sich darauf beruft.
Dem Kläger steht gegenüber den Beklagten auch noch ein Anspruch auf Zahlung aus den Betriebskostenabrechnungen zu. Denn die Kosten der Reinigung des Treppenhauses können durch den Vermieter als Betriebskosten auf alle Wohnungsmieter umgelegt werden, selbst wenn einzelne Mieter - wie hier - nur die Kellertreppe dieses Treppenhauses benutzen (§ 556 BGB i.V.m. der BetrKostVO).
Wenn die Tätigkeiten des Hausmeisters und/oder Gärtners mangelhaft bzw. nur unzulänglich sind, kann der Vermieter zwar gegebenenfalls nicht die vollen Kosten hierfür bei der Abrechnung der Betriebskosten gegenüber den Mietern ansetzen, jedoch setzt dies ein Verschulden des Vermieters voraus. Die Beweislast für die Behauptung, dass der Hausmeister/Gärtner seinen dienstvertraglichen Verpflichtungen nur unzureichend bzw. mangelhaft nachgekommen ist, liegt bei den Mietern (§ 280, § 556 BGB i.V.m. der BetrKostVO). Die Beweislastumkehr des § 282 BGB beschränkt sich nur auf solche Fälle, in denen die Unmöglichkeit der zu erbringenden Leistung bereits feststeht bzw. unstreitig ist und lediglich streitig ist, ob diese Tatsache in die Verantwortung des Schuldners fällt.
Aus diesem Grunde hatten die Beklagten als Mieter insofern die Darlegungs- und Beweislast. Sie haben vorliegend aber gerade nicht mit konkreten Daten, sondern nur allgemein und pauschal vorgetragen, dass diese Tätigkeiten des Hausmeisters unzulänglich bzw. mangelhaft ausgeführt worden seien. Auch blieben sie jedweden Beweis für ihre diesbezüglichen Behauptungen schuldig.
Landesrecht Brandenburg
Die Beklagten sind seit Dezember 1992 Mieter einer Wohnung, die zwischenzeitlich der Kläger erworben hat. Er ist in den Mietvertrag auf Vermieterseite eingetreten. Der Kläger machte gegenüber den Beklagten als Gesamtschuldner Zahlung der Miete i.H.v. insgesamt 58,53 € sowie Zahlung der offenen Betriebskosten hinsichtlich der Jahre 2015 bis einschließlich 2018 i.H.v. insgesamt 618,81 € geltend.
Die Beklagten waren der Ansicht, dem Kläger würden die geltend gemachten Zahlungsansprüche nicht zustehen. Sie hätten im Jahre 2015 regelmäßig die Leistungen der von dem Kläger beauftragten Hausmeisterfirma bemängelt. So sei insbesondere beanstandet worden, dass der Mülltonnenplatz nicht gereinigt werde. Es sei auch darauf hingewiesen worden, dass das gesamte Umfeld des Hauses weiterhin unsauber sei und vom Hausmeister, wie scheinbar beauftragt, nicht gereinigt werde. Der Kläger habe nicht darauf reagiert, insbesondere auch keine Veranlassung getroffen, dass die Mängel abgestellt werden. Außerdem wären sie als Mieter von den Kosten der Reinigung des Treppenhauses befreit, da sie nur die Kellertreppe des Treppenhauses benutzten.
Das AG gab der Zahlungsklage im vollen Umfang statt.
Die Gründe:
Dem Kläger steht gegenüber den Beklagten als Gesamtschuldnern ein Anspruch auf Zahlung der Miete von insgesamt 58,53 € sowie ein Anspruch auf Zahlung der offenen Betriebskosten hinsichtlich der Jahre 2015 bis einschließlich 2018 i.H.v. insgesamt 618,81 € gem. § 362, § 535 Abs. 2, § 556, § 556b BGB zu.
Der Anspruch des Klägers hinsichtlich der Nettokaltmiete ist unstreitig noch nicht durch Erfüllung (§ 362 BGB) erloschen. Zutreffend geht der Kläger hier nämlich davon aus, dass die Beklagten für die Erfüllung ihrer Miet-Zahlungsverbindlichkeiten auch beweispflichtig sind. Es gilt nämlich der allgemeine Grundsatz, dass rechtsvernichtende Einwendungen von der Partei darzulegen und zu beweisen sind, die sich darauf beruft.
Dem Kläger steht gegenüber den Beklagten auch noch ein Anspruch auf Zahlung aus den Betriebskostenabrechnungen zu. Denn die Kosten der Reinigung des Treppenhauses können durch den Vermieter als Betriebskosten auf alle Wohnungsmieter umgelegt werden, selbst wenn einzelne Mieter - wie hier - nur die Kellertreppe dieses Treppenhauses benutzen (§ 556 BGB i.V.m. der BetrKostVO).
Wenn die Tätigkeiten des Hausmeisters und/oder Gärtners mangelhaft bzw. nur unzulänglich sind, kann der Vermieter zwar gegebenenfalls nicht die vollen Kosten hierfür bei der Abrechnung der Betriebskosten gegenüber den Mietern ansetzen, jedoch setzt dies ein Verschulden des Vermieters voraus. Die Beweislast für die Behauptung, dass der Hausmeister/Gärtner seinen dienstvertraglichen Verpflichtungen nur unzureichend bzw. mangelhaft nachgekommen ist, liegt bei den Mietern (§ 280, § 556 BGB i.V.m. der BetrKostVO). Die Beweislastumkehr des § 282 BGB beschränkt sich nur auf solche Fälle, in denen die Unmöglichkeit der zu erbringenden Leistung bereits feststeht bzw. unstreitig ist und lediglich streitig ist, ob diese Tatsache in die Verantwortung des Schuldners fällt.
Aus diesem Grunde hatten die Beklagten als Mieter insofern die Darlegungs- und Beweislast. Sie haben vorliegend aber gerade nicht mit konkreten Daten, sondern nur allgemein und pauschal vorgetragen, dass diese Tätigkeiten des Hausmeisters unzulänglich bzw. mangelhaft ausgeführt worden seien. Auch blieben sie jedweden Beweis für ihre diesbezüglichen Behauptungen schuldig.