Auskunftsanspruch des Mieters bezüglich Vormiete umfasst auch Belegvorlage
LG Berlin v. 26.6.2019 - 65 S 55/19
Der Sachverhalt:
Die Kläger sind Mieter einer von der Beklagten vermieteten Wohnung in Berlin. Sie schlossen im Jahr 2017 einen Mietvertrag mit der Beklagten. Die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel betrug bei Vertragsschluss 733 €. Die zulässige Höchstmiete war nach § 556d Abs. 1 BGB i.V.m. der MietenbegrenzungsVO Berlin demnach 806 €, der Mietvertrag sah jedoch eine Nettokaltmiete von 1.300€ vor.
Auf das Auskunftsverlangen der Kläger reagierte die Beklagte mit der Angabe, dass die Vormieter schon eine Nettokaltmiete in dieser Höhe gezahlt hätten. Weitere Angaben, wie insbesondere die geforderte Kopie des Vormietvertrages ließ die Beklagte unbeantwortet.
Hiergegen wendeten sich die Kläger mit ihrer Klage. Aus ihrer Sicht bestünde weiterhin ein Anspruch auf Auskunftserteilung bezüglich der Vormiete. Das AG wies die Klage ab. Der Auskunftsanspruch der Kläger sei bereits erfüllt, da er sich auf die Abgabe einer Wissenserklärung beschränke. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger war vor dem LG erfolgreich.
Die Revision ist aufgrund ihrer grundsätzlichen Bedeutung zuzulassen. Auch die Fortbildung des Rechts erfordert eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Die Frage ist durch die Neufassung des § 556G BGB n.F. im Rahmen des Mietrechtanpassungsgesetzes 2019 weder gegenstandslos noch abschließend beantwortet worden.
Die Gründe:
Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Auskunft über die Höhe der Vormiete einschließlich Belegvorlage aus §§ 556d Abs. 3, 556e Abs. 1 BGB a.F.
Die vom Vormieter gezahlte Miete maßgeblich für die Zulässigkeit der aktuellen Miethöhe. Die Höhe der Vormiete ist dem Mieter regelmäßig nicht bekannt. Der Vermieter ist daher dazu verpflichtet, auf Verlangen des Mieters Auskunft über die Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB darf in Abweichung zu § 556d Abs. 1 BGB eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden, wenn die vom vorherigen Mieter ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses geschuldete Miete höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete war.
Der Auskunftsanspruch der Kläger ist nicht durch Erfüllung gem. § 362 Abs. 1 BGB erloschen. Ob die Angabe der Vormiete bzw. die Angabe, die Vormiete sei genauso hoch wie die zwischen den Parteien vereinbarten Miete gewesen, ausreicht, ist in der Literatur umstritten und noch nicht höchstrichterlich entschieden. Teilweise wird vertreten, dass sich der Auskunftsanspruch auf die Preisgabe der Information als solche beschränkt, ein Anspruch auf Vorlage von Belegen, etwa des Vertrages mit dem Vormieter bestehe nicht. Zweifel seien im Prozess zu beseitigen, eine Verpflichtung zur Vorlage von Belegen müsse als Ausnahme gesetzlich ausdrücklich geregelt sein, wie es etwa in § 666 BGB oder in § 1605 Abs. 1 Satz 2 BGB der Fall ist.
Die Gesetzesmaterialien sprechen jedoch für einen weitergehenden Anspruch auch auf Belegvorlage. Dort wird ausgeführt, dass die Auskunftspflicht des Mieters dem Umstand Rechnung trage, dass dem Mieter häufig die Tatsachen nicht bekannt sind, die er für die Prüfung der zulässigen Miethöhe benötige. Der Gesetzgeber bezieht sich insoweit auf die ständige Rechtsprechung im Rahmen von Auskunftsansprüchen nach § 242 BGB, wonach es darauf ankommt, ob der Verpflichtete in der Lage sei, unschwer die zur Beseitigung einer Ungewissheit erforderliche Auskunft zu erteilen. Verlange der Mieter einen Nachweis über die Höhe der Vormiete, sei der Vermieter i.d.R. befugt, dem Mieter ein geschwärztes Vertragsdokument vorzulegen.
Der letztgenannten Ansicht ist zu folgen. Der Gesetzgeber hat seine Vorstellungen zum Umfang der Auskunftspflicht des Vermieters zuletzt in der Begründung der Regelung in § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB n.F. konkretisiert, mit der i.R.d. Mietrechtsanpassungsgesetzes eine unaufgeforderte Auskunftspflicht über die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses vor Abgabe der Vertragserklärung eingeführt wurde. Der Auskunftsanspruch aus § 242 BGB umfasst zwar nicht grds. eine Pflicht zur Vorlage von Belegen. Sie kann aber verlangt werden, wenn der Gläubiger auf die Vorlage von Belegen angewiesen ist. Dies ist bei einem Mietverhältnis regelmäßig der Fall.
Ohne die zusätzliche Sicherheit eines Belegs bezüglich der Vormiete, die der Mieter schon außergerichtlich erlangen könnte, kann gewährleistet werden, dass die Rechte des Mieters verkürzt, Prozesse vermieden und Prozessrisiken sachlich begründet abgeschätzt werden. Der Mieter wäre dazu gedrängt, eine Rückforderungs- und Feststellungsklage zu erheben, in der den Vermieter dann die Beweislast für die jeweils geltend gemachten Ausnahmetatbestände trifft. Dieses Prozessrisiko ist dem Mieter nicht zumutbar.
Linkhinweis:
Für den in der Rechtsprechungsdatenbank der Länder Berlin und Brandenburg veröffentlichten Volltext des Urteils klicken Sie bitte hier.
Berlin-Brandenburg Recht online
Die Kläger sind Mieter einer von der Beklagten vermieteten Wohnung in Berlin. Sie schlossen im Jahr 2017 einen Mietvertrag mit der Beklagten. Die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel betrug bei Vertragsschluss 733 €. Die zulässige Höchstmiete war nach § 556d Abs. 1 BGB i.V.m. der MietenbegrenzungsVO Berlin demnach 806 €, der Mietvertrag sah jedoch eine Nettokaltmiete von 1.300€ vor.
Auf das Auskunftsverlangen der Kläger reagierte die Beklagte mit der Angabe, dass die Vormieter schon eine Nettokaltmiete in dieser Höhe gezahlt hätten. Weitere Angaben, wie insbesondere die geforderte Kopie des Vormietvertrages ließ die Beklagte unbeantwortet.
Hiergegen wendeten sich die Kläger mit ihrer Klage. Aus ihrer Sicht bestünde weiterhin ein Anspruch auf Auskunftserteilung bezüglich der Vormiete. Das AG wies die Klage ab. Der Auskunftsanspruch der Kläger sei bereits erfüllt, da er sich auf die Abgabe einer Wissenserklärung beschränke. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger war vor dem LG erfolgreich.
Die Revision ist aufgrund ihrer grundsätzlichen Bedeutung zuzulassen. Auch die Fortbildung des Rechts erfordert eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Die Frage ist durch die Neufassung des § 556G BGB n.F. im Rahmen des Mietrechtanpassungsgesetzes 2019 weder gegenstandslos noch abschließend beantwortet worden.
Die Gründe:
Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Auskunft über die Höhe der Vormiete einschließlich Belegvorlage aus §§ 556d Abs. 3, 556e Abs. 1 BGB a.F.
Die vom Vormieter gezahlte Miete maßgeblich für die Zulässigkeit der aktuellen Miethöhe. Die Höhe der Vormiete ist dem Mieter regelmäßig nicht bekannt. Der Vermieter ist daher dazu verpflichtet, auf Verlangen des Mieters Auskunft über die Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB darf in Abweichung zu § 556d Abs. 1 BGB eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden, wenn die vom vorherigen Mieter ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses geschuldete Miete höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete war.
Der Auskunftsanspruch der Kläger ist nicht durch Erfüllung gem. § 362 Abs. 1 BGB erloschen. Ob die Angabe der Vormiete bzw. die Angabe, die Vormiete sei genauso hoch wie die zwischen den Parteien vereinbarten Miete gewesen, ausreicht, ist in der Literatur umstritten und noch nicht höchstrichterlich entschieden. Teilweise wird vertreten, dass sich der Auskunftsanspruch auf die Preisgabe der Information als solche beschränkt, ein Anspruch auf Vorlage von Belegen, etwa des Vertrages mit dem Vormieter bestehe nicht. Zweifel seien im Prozess zu beseitigen, eine Verpflichtung zur Vorlage von Belegen müsse als Ausnahme gesetzlich ausdrücklich geregelt sein, wie es etwa in § 666 BGB oder in § 1605 Abs. 1 Satz 2 BGB der Fall ist.
Die Gesetzesmaterialien sprechen jedoch für einen weitergehenden Anspruch auch auf Belegvorlage. Dort wird ausgeführt, dass die Auskunftspflicht des Mieters dem Umstand Rechnung trage, dass dem Mieter häufig die Tatsachen nicht bekannt sind, die er für die Prüfung der zulässigen Miethöhe benötige. Der Gesetzgeber bezieht sich insoweit auf die ständige Rechtsprechung im Rahmen von Auskunftsansprüchen nach § 242 BGB, wonach es darauf ankommt, ob der Verpflichtete in der Lage sei, unschwer die zur Beseitigung einer Ungewissheit erforderliche Auskunft zu erteilen. Verlange der Mieter einen Nachweis über die Höhe der Vormiete, sei der Vermieter i.d.R. befugt, dem Mieter ein geschwärztes Vertragsdokument vorzulegen.
Der letztgenannten Ansicht ist zu folgen. Der Gesetzgeber hat seine Vorstellungen zum Umfang der Auskunftspflicht des Vermieters zuletzt in der Begründung der Regelung in § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB n.F. konkretisiert, mit der i.R.d. Mietrechtsanpassungsgesetzes eine unaufgeforderte Auskunftspflicht über die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses vor Abgabe der Vertragserklärung eingeführt wurde. Der Auskunftsanspruch aus § 242 BGB umfasst zwar nicht grds. eine Pflicht zur Vorlage von Belegen. Sie kann aber verlangt werden, wenn der Gläubiger auf die Vorlage von Belegen angewiesen ist. Dies ist bei einem Mietverhältnis regelmäßig der Fall.
Ohne die zusätzliche Sicherheit eines Belegs bezüglich der Vormiete, die der Mieter schon außergerichtlich erlangen könnte, kann gewährleistet werden, dass die Rechte des Mieters verkürzt, Prozesse vermieden und Prozessrisiken sachlich begründet abgeschätzt werden. Der Mieter wäre dazu gedrängt, eine Rückforderungs- und Feststellungsklage zu erheben, in der den Vermieter dann die Beweislast für die jeweils geltend gemachten Ausnahmetatbestände trifft. Dieses Prozessrisiko ist dem Mieter nicht zumutbar.
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