Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB): Wie weit geht die Auskunftspflicht des Vermieters?
LG Berlin II v. 8.2.2024 - 67 S 177/23
Der Sachverhalt:
Der Kläger hat im Wege der Stufenklage zur Geltendmachung eines Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB) unter Vorlage eines Beleges Auskunft darüber begehrt, wie hoch die Miete war, die der Vormieter der von ihm am 1.8.2020 angemieteten Wohnung ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses geschuldet hatte. Das AG hat die Klage durch Teilurteil abgewiesen. Der Auskunftsanspruch sei durch das von dem Kläger bei Mietvertragsabschluss unterzeichnete Informationsschreiben mit Angabe der ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses für die Wohnung vereinbarten Vormiete erfüllt. Ein Anspruch auf Vorlage von Belegen bestehe nicht.
Die Beklagte hat im Berufungsverfahren angegeben, das Vormietverhältnis mit Vertrag vom 9./14.5.2018 sei am 1.6.2018 begonnen und am 31.7.2020 beendet worden. Es sei eine Staffelmiete vereinbart worden. Bis zum 31.5.2019 habe die Nettokaltmiete 1.524 € zzgl. 304,80 € Betriebskosten- sowie 101,60 € Heizkostenvorauszahlung betragen. Seit dem 1.6.2019 habe sich die Nettokaltmiete auf 1.554,48 € und seit dem 1.6.2020 auf 1.585,57 € erhöht, die Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten seien unverändert geblieben. Der Kläger war der Ansicht, die Angaben reichten nicht aus.
Das LG hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen.
Die Gründe:
Ein dem Kläger gem. §§ 556g Abs. 3, 556e Abs. 1 BGB etwa zustehender Anspruch auf Auskunft über die Höhe der Vormiete ist jedenfalls durch Erfüllung nach § 362 Abs. 1 BGB erloschen.
Gem. § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Verlangt der Mieter Auskunft über die Voraussetzungen des § 556e Abs. 1 BGB, umfasst die Auskunftspflicht des Vermieters das Datum des Vertragsschlusses, den vereinbarte Beginn und das tatsächliche Ende des Vormietverhältnisses sowie die Angabe sämtlicher im Vormietverhältnis vereinbarter oder einseitig geänderter Mieten (aufgegliedert nach Grundmiete und Nebenkosten(-vorauszahlungen)), mit Ausnahme der Mieten, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.
Die Beklagte hat in der Berufungserwiderung über die schlichte Angabe der Vormiete hinaus Auskunft über die vorstehenden Tatsachen erteilt, soweit diese für die Beurteilung der Zulässigkeit der vereinbarten Miete gem. § 556e BGB relevant und nicht allgemein zugänglich sind. Damit ist der Auskunftsanspruch des Klägers erfüllt worden. Darüber hinaus steht dem Kläger weder ein Anspruch auf Vorlage "eines Beleges" noch auf Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung über die Richtigkeit der im Rahmen der Auskunft erfolgten Angaben zu. Die Annahme einer über den eindeutigen Wortlaut der in § 556g Abs. 3 S. 1 BGB geregelten Auskunftspflicht hinausgehende Verpflichtung des Vermieters, die Höhe der Vormiete neben der Benennung aussagekräftiger Tatsachen etwa durch Vorlage des Vormietvertrages zu belegen, ist falsch und ergibt sich nicht aus der Gesetzesbegründung.
Der Mieter ist dadurch nicht schutzlos gestellt. Hält er die Angaben des Vermieters für unzutreffend und bestreitet er dessen Angaben, trifft in einem Rechtsstreit über die Höhe der Miete den Vermieter die volle Beweislast für die Höhe der Vormiete. Zudem besteht im Fall einer von dem Vermieter zu vertretenden unrichtigen Auskunft aufgrund der darin liegenden mietvertraglichen Pflichtverletzung ein Schadensersatzanspruch des Mieters nach § 280 Abs. 1 S. 1 BGB.
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LG Berlin II
Der Kläger hat im Wege der Stufenklage zur Geltendmachung eines Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB) unter Vorlage eines Beleges Auskunft darüber begehrt, wie hoch die Miete war, die der Vormieter der von ihm am 1.8.2020 angemieteten Wohnung ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses geschuldet hatte. Das AG hat die Klage durch Teilurteil abgewiesen. Der Auskunftsanspruch sei durch das von dem Kläger bei Mietvertragsabschluss unterzeichnete Informationsschreiben mit Angabe der ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses für die Wohnung vereinbarten Vormiete erfüllt. Ein Anspruch auf Vorlage von Belegen bestehe nicht.
Die Beklagte hat im Berufungsverfahren angegeben, das Vormietverhältnis mit Vertrag vom 9./14.5.2018 sei am 1.6.2018 begonnen und am 31.7.2020 beendet worden. Es sei eine Staffelmiete vereinbart worden. Bis zum 31.5.2019 habe die Nettokaltmiete 1.524 € zzgl. 304,80 € Betriebskosten- sowie 101,60 € Heizkostenvorauszahlung betragen. Seit dem 1.6.2019 habe sich die Nettokaltmiete auf 1.554,48 € und seit dem 1.6.2020 auf 1.585,57 € erhöht, die Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten seien unverändert geblieben. Der Kläger war der Ansicht, die Angaben reichten nicht aus.
Das LG hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen.
Die Gründe:
Ein dem Kläger gem. §§ 556g Abs. 3, 556e Abs. 1 BGB etwa zustehender Anspruch auf Auskunft über die Höhe der Vormiete ist jedenfalls durch Erfüllung nach § 362 Abs. 1 BGB erloschen.
Gem. § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Verlangt der Mieter Auskunft über die Voraussetzungen des § 556e Abs. 1 BGB, umfasst die Auskunftspflicht des Vermieters das Datum des Vertragsschlusses, den vereinbarte Beginn und das tatsächliche Ende des Vormietverhältnisses sowie die Angabe sämtlicher im Vormietverhältnis vereinbarter oder einseitig geänderter Mieten (aufgegliedert nach Grundmiete und Nebenkosten(-vorauszahlungen)), mit Ausnahme der Mieten, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.
Die Beklagte hat in der Berufungserwiderung über die schlichte Angabe der Vormiete hinaus Auskunft über die vorstehenden Tatsachen erteilt, soweit diese für die Beurteilung der Zulässigkeit der vereinbarten Miete gem. § 556e BGB relevant und nicht allgemein zugänglich sind. Damit ist der Auskunftsanspruch des Klägers erfüllt worden. Darüber hinaus steht dem Kläger weder ein Anspruch auf Vorlage "eines Beleges" noch auf Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung über die Richtigkeit der im Rahmen der Auskunft erfolgten Angaben zu. Die Annahme einer über den eindeutigen Wortlaut der in § 556g Abs. 3 S. 1 BGB geregelten Auskunftspflicht hinausgehende Verpflichtung des Vermieters, die Höhe der Vormiete neben der Benennung aussagekräftiger Tatsachen etwa durch Vorlage des Vormietvertrages zu belegen, ist falsch und ergibt sich nicht aus der Gesetzesbegründung.
Der Mieter ist dadurch nicht schutzlos gestellt. Hält er die Angaben des Vermieters für unzutreffend und bestreitet er dessen Angaben, trifft in einem Rechtsstreit über die Höhe der Miete den Vermieter die volle Beweislast für die Höhe der Vormiete. Zudem besteht im Fall einer von dem Vermieter zu vertretenden unrichtigen Auskunft aufgrund der darin liegenden mietvertraglichen Pflichtverletzung ein Schadensersatzanspruch des Mieters nach § 280 Abs. 1 S. 1 BGB.
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