Behauptung der Mängelbeseitigung reicht nicht für Entfallen des Leistungsverweigerungsrechts des Mieters
BGH v. 10.4.2019 - VIII ZR 39/18
Der Sachverhalt:
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung, die im Eigentum der Klägerin stand. Es kam zu Schimmelbefall in der Wohnung, den die Beklagten der Hausverwaltung der Klägerin anzeigten. Die Beklagten minderten die Bruttomiete später um 20% und machten zudem ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von weiteren 60% der Bruttomiete geltend, welches sie über einen Zeitraum von 5 Monaten vollzogen.
Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise ordentlich. Mit der Klage nimmt die Klägerin die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Zahlung der von den Beklagten nicht gezahlten Mieten unter Berufung auf eine Mietminderung und ein Zurückbehaltungsrecht.
Das AG verurteilte die Beklagten zur Zahlung der zurückgehaltenen Miete, wies jedoch eine weitergehende Zahlungsklage wegen der Mietminderung sowie die Räumungsklage ab. Auf Berufung der Klägerin verurteilte das LG die Beklagten auch zur Räumung und Herausgabe der Wohnung. Der BGH hob die Entscheidung des LG auf, soweit sie zum Nachteil der Beklagten entschieden worden war und wies sie zur erneuten Entscheidung an das Berufungsgericht zurück.
Die Gründe:
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gem. §§546 Abs. 1, 985 BGB. Das Mietverhältnis der Parteien ist nicht schon durch die auf §543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB gestützte außerordentliche Kündigung der Klägerin beendet worden, weil ein hinsichtlich nicht bezahlter Miete zunächst bestehendes Zurückbehaltungsrecht der Beklagten jedenfalls entfallen sei, als die Klägerin jegliche weitere Mangelbeseitigung abgelehnt hat.
Grundsätzlich liegt für eine außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter ein Kündigungsrecht vor, wenn der Mieter über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Dies ist hier durch die zurückbehaltene Miete der Fall.
Die Beklagten befanden sich allerdings zum Zeitpunkt der Kündigung nicht mit der Zahlung dieses Betrags in Verzug, weil ein zunächst wegen des Schimmelbefalls in der Wohnung bestehendes Zurückbehaltungsrecht der Beklagten vorlag. Das Zurückbehaltungsrecht soll den Zweck erfüllen, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangelbeseitigung anzuhalten und deshalb entfällt, wenn dieser Zweck verfehlt wird oder nicht mehr erreicht werden kann. Daher endet das Zurückbehaltungsrecht nicht nur bei der Beseitigung des Mangels, sondern auch unter anderem bei Beendigung des Mietverhältnisses oder wenn der Mieter die Mangelbeseitigung nicht duldet. Anders verhält es sich hingegen, wenn die Vermieterin lediglich behauptet, sie habe den Mangel schon beseitigt. Dies genügt, wie auch im konkreten Fall, nicht aus, um das Zurückbehaltungsrecht des Mieters entfallen zu lassen.
Ungeklärt blieb bisher, ob die Klägerin den Mangel tatsächlich zum behaupteten Zeitpunkt beseitigte. Sollte dies der Fall sein, so waren die Mieter ab dem Zeitpunkt der Beseitigung zur Zahlung der zurückbehaltenen Miete verpflichtet, was im vorliegenden Fall ein außerordentliches Kündigungsrecht der Klägerin gem. §543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB begründen würde.
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BGH online vom 10.4.2019
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung, die im Eigentum der Klägerin stand. Es kam zu Schimmelbefall in der Wohnung, den die Beklagten der Hausverwaltung der Klägerin anzeigten. Die Beklagten minderten die Bruttomiete später um 20% und machten zudem ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von weiteren 60% der Bruttomiete geltend, welches sie über einen Zeitraum von 5 Monaten vollzogen.
Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise ordentlich. Mit der Klage nimmt die Klägerin die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Zahlung der von den Beklagten nicht gezahlten Mieten unter Berufung auf eine Mietminderung und ein Zurückbehaltungsrecht.
Das AG verurteilte die Beklagten zur Zahlung der zurückgehaltenen Miete, wies jedoch eine weitergehende Zahlungsklage wegen der Mietminderung sowie die Räumungsklage ab. Auf Berufung der Klägerin verurteilte das LG die Beklagten auch zur Räumung und Herausgabe der Wohnung. Der BGH hob die Entscheidung des LG auf, soweit sie zum Nachteil der Beklagten entschieden worden war und wies sie zur erneuten Entscheidung an das Berufungsgericht zurück.
Die Gründe:
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gem. §§546 Abs. 1, 985 BGB. Das Mietverhältnis der Parteien ist nicht schon durch die auf §543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB gestützte außerordentliche Kündigung der Klägerin beendet worden, weil ein hinsichtlich nicht bezahlter Miete zunächst bestehendes Zurückbehaltungsrecht der Beklagten jedenfalls entfallen sei, als die Klägerin jegliche weitere Mangelbeseitigung abgelehnt hat.
Grundsätzlich liegt für eine außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter ein Kündigungsrecht vor, wenn der Mieter über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Dies ist hier durch die zurückbehaltene Miete der Fall.
Die Beklagten befanden sich allerdings zum Zeitpunkt der Kündigung nicht mit der Zahlung dieses Betrags in Verzug, weil ein zunächst wegen des Schimmelbefalls in der Wohnung bestehendes Zurückbehaltungsrecht der Beklagten vorlag. Das Zurückbehaltungsrecht soll den Zweck erfüllen, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangelbeseitigung anzuhalten und deshalb entfällt, wenn dieser Zweck verfehlt wird oder nicht mehr erreicht werden kann. Daher endet das Zurückbehaltungsrecht nicht nur bei der Beseitigung des Mangels, sondern auch unter anderem bei Beendigung des Mietverhältnisses oder wenn der Mieter die Mangelbeseitigung nicht duldet. Anders verhält es sich hingegen, wenn die Vermieterin lediglich behauptet, sie habe den Mangel schon beseitigt. Dies genügt, wie auch im konkreten Fall, nicht aus, um das Zurückbehaltungsrecht des Mieters entfallen zu lassen.
Ungeklärt blieb bisher, ob die Klägerin den Mangel tatsächlich zum behaupteten Zeitpunkt beseitigte. Sollte dies der Fall sein, so waren die Mieter ab dem Zeitpunkt der Beseitigung zur Zahlung der zurückbehaltenen Miete verpflichtet, was im vorliegenden Fall ein außerordentliches Kündigungsrecht der Klägerin gem. §543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB begründen würde.
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