Darf eine Einzimmerwohnung untervermietet werden?
LG Berlin v. 7.4.2022 - 67 S 7/22
Der Sachverhalt:
Der Kläger arbeitet im Zeitraum von Juni 2021 bis November 2022 im Ausland. Währenddessen möchte er einen Teil seiner von den Beklagten angemieteten Einzimmerwohnung für monatlich 241 € untervermieten. Seine in der Wohnung verbliebenen persönlichen Gegenstände sind im Wohnzimmer in einem Bauernschrank und einer Kommode, ferner in einem am Ende des Flurs 1x1 m großen, durch einen Vorhang abgetrennten, nur von ihm nutzbaren Bereich gelagert. Er ist weiter im Besitz eines Schlüssels für die Wohnung.
Die Beklagten hatten die Untervermietung verweigert. Das AG hat die Klage auf Zustimmung zur befristeten Gebrauchsüberlassung abgewiesen. Der Kläger habe ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht hinreichend vorgetragen, bereits die Umstände des behaupteten Auslandsaufenthalts nicht konkret unter Beweisantritt dargetan.
Der Kläger rügte mit seiner Berufung, das AG habe seinen Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Bei Erteilung des gebotenen richterlichen Hinweises hätte er seinen Vortrag bereits im ersten Rechtszug unter Beweisantritt konkretisiert. Das LG hat das erstinstanzliche Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben. Allerdings wurde wegen grundsätzlicher Bedeutung die Revision zum BGH zugelassen.
Die Gründe:
Dem Kläger steht ein Anspruch auf Gestattung der teilweisen Gebrauchsüberlassung gegen die Beklagten gem. § 553 Abs. 1 BGB zu.
Danach kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Ein berechtigtes Interesse des Mieters liegt etwa vor, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Berechtigt ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht.
Ein derartiges Interesse kommt dem Kläger hier zu. Der Kläger hat mit der in der Klageschrift ergänzten Mitteilung der letzten Wohnanschrift des namentlich unter Angabe des Geburtsdatums benannten Dritten seinen Informationspflichten genügt. Die Beklagten waren auf dieser Grundlage ohne Weiteres in die Lage, zu prüfen, ob in der Person des Untermieters die Erlaubnis hindernde Umstände vorlagen. Darüber hinaus war der Kläger unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls abgesehen von der bereits im März 2021 von den Beklagten erklärten generellen, nicht auf unzureichende Angaben im Antrag auf Erlaubnisantrag gestützten Verweigerung der Untermieterlaubnis nicht zu Angaben über die wirtschaftlichen Verhältnisse des Dritten verpflichtet. Denn diese sind im Rahmen der Prüfung der Unzumutbarkeit der Gebrauchsüberlassung gem. § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB regelmäßig nicht von Relevanz, schon aufgrund der alleinigen Haftung des Mieters für die Zahlung des Mietzinses.
Dem berechtigten Interesse steht nicht von vornherein entgegen, dass es sich bei dem unter zu vermietenden Wohnraum um eine Einzimmerwohnung handelt. Denn § 553 Abs. 1 BGB stellt bereits keine quantitativen Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums auf, sondern macht den Anspruch auf Gestattung der Untervermietung lediglich vom Vorliegen eines berechtigten Interesses des Mieters sowie davon abhängig, dass er nur einen Teil des Wohnraums einem Dritten überlässt. Ausgehend davon ist unter Berücksichtigung der Zielsetzung des § 553 Abs. 1 BGB, dem Mieter den Wohnraum zu erhalten, ein großzügiger Maßstab anzulegen und ein berechtigtes Interesse von vornherein nur dann zu verneinen, wenn die Mietpartei die Sachherrschaft über die Wohnung endgültig und vollständig zu Gunsten einer anderen Person verliert.
Ausgerichtet an diesen Maßstäben ist auch dem Mieter einer Einzimmerwohnung die Möglichkeit einzuräumen, einen Teil des Wohnraums bei nachweisbarem berechtigtem Interesse an Dritte zu überlassen. Zwar kann er nicht ein eigenes Zimmer für sich behalten, jedoch ist die "Überlassung eines Teils des Wohnraums" bereits gegeben, wenn er den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er einen Bereich in der Wohnung behält, in dem er seine in der Wohnung belassenen persönlichen Gegenstände lagert, erst recht, wenn er zudem noch im Besitz eines Schlüssels bleibt. Allerdings wurde die Revision zugelassen, um eine höchstrichterliche Klärung der Frage zu ermöglichen, ob die "Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte" i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB auch hinsichtlich einer Einzimmerwohnung vorliegen kann.
Mehr zum Thema:
Den Volltext der Entscheidung finden Sie in der Datenbank Otto Schmidt online.
Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht
Die perfekte Basisausstattung zum Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht finden Praktiker im Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht. Jetzt neu: Mit den Inhalten der Neuauflage Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020 - 4 Wochen gratis nutzen!
Aktionsmodul Zivilrecht
Mit dem Aktionsmodul stehen dem umfassend beratenden Zivilrechtspraktiker sechs Module zur Verfügung. Führende Kommentare, Handbücher und Zeitschriften für die zivilrechtliche Praxis. Jetzt neu inklusive Beratermodul Erbrecht.
Zahlreiche, bewährte Formulare mit LAWLIFT bearbeiten! Inklusive Selbststudium nach § 15 FAO. Wann immer es zeitlich passt: Für Fachanwälte bietet das Modul Beiträge zum Selbststudium mit Lernerfolgskontrolle und Fortbildungszertifikat - 4 Wochen gratis nutzen!
Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank
Der Kläger arbeitet im Zeitraum von Juni 2021 bis November 2022 im Ausland. Währenddessen möchte er einen Teil seiner von den Beklagten angemieteten Einzimmerwohnung für monatlich 241 € untervermieten. Seine in der Wohnung verbliebenen persönlichen Gegenstände sind im Wohnzimmer in einem Bauernschrank und einer Kommode, ferner in einem am Ende des Flurs 1x1 m großen, durch einen Vorhang abgetrennten, nur von ihm nutzbaren Bereich gelagert. Er ist weiter im Besitz eines Schlüssels für die Wohnung.
Die Beklagten hatten die Untervermietung verweigert. Das AG hat die Klage auf Zustimmung zur befristeten Gebrauchsüberlassung abgewiesen. Der Kläger habe ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht hinreichend vorgetragen, bereits die Umstände des behaupteten Auslandsaufenthalts nicht konkret unter Beweisantritt dargetan.
Der Kläger rügte mit seiner Berufung, das AG habe seinen Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Bei Erteilung des gebotenen richterlichen Hinweises hätte er seinen Vortrag bereits im ersten Rechtszug unter Beweisantritt konkretisiert. Das LG hat das erstinstanzliche Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben. Allerdings wurde wegen grundsätzlicher Bedeutung die Revision zum BGH zugelassen.
Die Gründe:
Dem Kläger steht ein Anspruch auf Gestattung der teilweisen Gebrauchsüberlassung gegen die Beklagten gem. § 553 Abs. 1 BGB zu.
Danach kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Ein berechtigtes Interesse des Mieters liegt etwa vor, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Berechtigt ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht.
Ein derartiges Interesse kommt dem Kläger hier zu. Der Kläger hat mit der in der Klageschrift ergänzten Mitteilung der letzten Wohnanschrift des namentlich unter Angabe des Geburtsdatums benannten Dritten seinen Informationspflichten genügt. Die Beklagten waren auf dieser Grundlage ohne Weiteres in die Lage, zu prüfen, ob in der Person des Untermieters die Erlaubnis hindernde Umstände vorlagen. Darüber hinaus war der Kläger unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls abgesehen von der bereits im März 2021 von den Beklagten erklärten generellen, nicht auf unzureichende Angaben im Antrag auf Erlaubnisantrag gestützten Verweigerung der Untermieterlaubnis nicht zu Angaben über die wirtschaftlichen Verhältnisse des Dritten verpflichtet. Denn diese sind im Rahmen der Prüfung der Unzumutbarkeit der Gebrauchsüberlassung gem. § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB regelmäßig nicht von Relevanz, schon aufgrund der alleinigen Haftung des Mieters für die Zahlung des Mietzinses.
Dem berechtigten Interesse steht nicht von vornherein entgegen, dass es sich bei dem unter zu vermietenden Wohnraum um eine Einzimmerwohnung handelt. Denn § 553 Abs. 1 BGB stellt bereits keine quantitativen Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums auf, sondern macht den Anspruch auf Gestattung der Untervermietung lediglich vom Vorliegen eines berechtigten Interesses des Mieters sowie davon abhängig, dass er nur einen Teil des Wohnraums einem Dritten überlässt. Ausgehend davon ist unter Berücksichtigung der Zielsetzung des § 553 Abs. 1 BGB, dem Mieter den Wohnraum zu erhalten, ein großzügiger Maßstab anzulegen und ein berechtigtes Interesse von vornherein nur dann zu verneinen, wenn die Mietpartei die Sachherrschaft über die Wohnung endgültig und vollständig zu Gunsten einer anderen Person verliert.
Ausgerichtet an diesen Maßstäben ist auch dem Mieter einer Einzimmerwohnung die Möglichkeit einzuräumen, einen Teil des Wohnraums bei nachweisbarem berechtigtem Interesse an Dritte zu überlassen. Zwar kann er nicht ein eigenes Zimmer für sich behalten, jedoch ist die "Überlassung eines Teils des Wohnraums" bereits gegeben, wenn er den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er einen Bereich in der Wohnung behält, in dem er seine in der Wohnung belassenen persönlichen Gegenstände lagert, erst recht, wenn er zudem noch im Besitz eines Schlüssels bleibt. Allerdings wurde die Revision zugelassen, um eine höchstrichterliche Klärung der Frage zu ermöglichen, ob die "Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte" i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB auch hinsichtlich einer Einzimmerwohnung vorliegen kann.
Den Volltext der Entscheidung finden Sie in der Datenbank Otto Schmidt online.
Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht
Die perfekte Basisausstattung zum Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht finden Praktiker im Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht. Jetzt neu: Mit den Inhalten der Neuauflage Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020 - 4 Wochen gratis nutzen!
Aktionsmodul Zivilrecht
Mit dem Aktionsmodul stehen dem umfassend beratenden Zivilrechtspraktiker sechs Module zur Verfügung. Führende Kommentare, Handbücher und Zeitschriften für die zivilrechtliche Praxis. Jetzt neu inklusive Beratermodul Erbrecht.
Zahlreiche, bewährte Formulare mit LAWLIFT bearbeiten! Inklusive Selbststudium nach § 15 FAO. Wann immer es zeitlich passt: Für Fachanwälte bietet das Modul Beiträge zum Selbststudium mit Lernerfolgskontrolle und Fortbildungszertifikat - 4 Wochen gratis nutzen!