Der Geschäftswert einer Wohnimmobilienbauverpflichtung bei sog. gewerblichen Wohngebäuden beträgt 20 % des Verkehrswerts des unbebauten Grundstücks

Der Sachverhalt:
Die Rechtsvorgängerin der Beteiligten zu 2 (Käuferin) kaufte mit einem von dem beteiligten Notar beurkundeten Vertrag für rd. 3,5 Mio. € Grundstücke von der Stadt Köln. In dem Kaufvertrag verpflichtete sich die Käuferin, die Grundstücke nur mit Wohnhäusern zu bebauen, solche Wohnhäuser zu errichten und die Grundstücke nur zu Wohnzwecken zu nutzen. Sie beabsichtigte die zu errichtenden Wohnhäuser gewerblich weiter zu verkaufen.

Der Notar der Käuferin erteilte ihr sodann die streitgegenständliche Kostenrechnung. Darin hatte er als Geschäftswert für die Bauverpflichtung 20 % der voraussichtlichen Herstellungskosten - rd. 3 Mio. € - angesetzt. Die Käuferin hielt diesen Ansatz für überhöht.

Auf Antrag der Käuferin auf gerichtliche Entscheidung hob das LG die Kostenrechnung auf und fasste sie neu, wobei es für die Berechnung des Werts der übernommenen Bauverpflichtung 20 % des Verkehrswerts der unbebauten Grundstücke zugrunde legte. Die eingelegte Beschwerde des Notars wies das OLG zurück. Die dagegen gerichtete Rechtsbeschwerde hatte vor dem BGH ebenso keinen Erfolg.

Die Gründe:
Der beteiligte Notar hat den Geschäftswert der in dem beurkundeten Kaufvertrag enthaltenen Verpflichtung zur Errichtung von Wohnhäusern auf den verkauften Grundstücken und zur Nutzung der Grundstücke zu Wohnzwecken zu Unrecht mit 20 % der Herstellungskosten angesetzt. Das OLG hat zu Recht entschieden, dass der Geschäftswert einer schuldrechtlichen Verpflichtung zur Errichtung von Wohngebäuden auch dann gem. § 50 Nr. 3a GNotKG 20 % des Verkehrswerts des unbebauten Grundstücks entspricht, wenn es sich um sog. gewerbliche Wohngebäude handelt, wenn also der Verpflichtete die zu errichtenden Wohngebäude verkaufen oder vermieten will.

Die rechtliche Einordnung einer schuldrechtlichen Verpflichtung zur Herstellung sog. gewerblicher Wohnimmobilien ist jedoch umstritten. Nach einer Ansicht ist der Geschäftswert immer mit 20 % der voraussichtlichen Herstellungskosten anzusetzen. Nach einer zweiten Ansicht ist dies jedenfalls dann der Fall, wenn die voraussichtlichen Herstellungskosten den Wert des unbebauten Grundstücks übersteigen. Nach einer dritten Ansicht, die das OLG teilt, entspricht der Geschäftswert einer Bauverpflichtung bei allen Wohnimmobilien 20 % des Werts des unbebauten Grundstücks. Die dritte Ansicht trifft zu. Für sie spricht schon der Wortlaut der Vorschrift des § 50 Nr. 3 GNotGK, denn sie stellt dem Wohngebäude in Buchstabe a dem gewerblich genutzten Bauwerk in Buchstabe b gegenüber. In beiden Fällen wird lediglich auf die der Bauart des Gebäudes entsprechende Nutzung abgestellt. Sie unterscheidet nicht danach, welche Interessen der Käufer mit der Bauverpflichtung verfolgt und war er mit dem zu errichtenden Gebäude bezweckt.

Argumente dafür, dass § 50 Nr. 3a GNotGK einschränkend auszulegen ist, lassen sich dagegen weder aus der Entstehungsgeschichte noch aus dem Sinn und Zweck der Norm oder den Vorstellungen des Gesetzgebers entnehmen. Der Gesetzgeber wollte eine Erleichterung und Vereinheitlichung der Anwendung. Diese Vereinfachung führt auch nicht dazu, dass die bezweckte Privilegierung der Wohngebäudeerrichtung verfehlt würde, denn ihr Zweck wird auch bei der Errichtung von sog. gewerblichen Wohngebäuden erreicht. Auch diese ist tendenziell geeignet, die Kosten der späteren Nutzer zu senken.

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