Einheitliches Mietverhältnis ist auch bei getrennten Vertragsurkunden möglich
OLG Brandenburg v. 18.2.2020 - 3 U 65/19
Der Sachverhalt:
Der klagende Vermieter ist seit dem Jahr 2017 Eigentümer eines Grundstücks, das mit einem Wirtschaftsgebäude mit Unterstand bebaut ist und vom Mieter im Jahr 2012 angemietet worden war. Dabei wurden zwei Mietverträge abgeschlossen, ein Wohnraum- und ein Gewerberaummietvertrag. Beide Verträge enthalten den handschriftlichen Zusatz, dass der Bestand des einen Vertrages vom Bestand des anderen Vertrages abhängig sein soll.
Im Jahr 2014 kam es einvernehmlich zu einem Tausch der Räumlichkeiten und deren Nutzung, der Mieter betrieb fortan seine Rechtsanwaltskanzlei im Obergeschoss und nutzte das Erdgeschoss zu Wohnzwecken. Der Kläger hat die Auffassung vertreten, der Gewerberaummietvertrag entspreche nach dem Tausch der Räume nicht der gesetzlichen Schriftform. Aufgrund des Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis seien die Gewerberäume unabhängig von den im Vertrag angegebenen Laufzeiten oder Bedingungen kündbar.
Der Kläger hat das Gewerberaummietverhältnis gekündigt und beanspruchte dessen Räumung und Herausgabe. Das LG hat die Klage abgewiesen. Auch die Berufung des Klägers vor dem OLG blieb erfolglos.
Die Gründe:
Der Räumungsanspruch ist unbegründet, da die Kündigung allein des Gewerbemietverhältnisses nicht wirksam ist.
Es liegt ein einheitliches Mischmietverhältnis über die teilweise Nutzung des Wirtschaftsgebäudes als Gewerbe und Wohnraum vor, das nur einheitlich gekündigt werden kann. Denn auch wenn die Parteien getrennte Verträge über die Wohn- und Geschäftsräume geschlossen hatten, kann der nach den §§ 133, 157 BGB zu ermittelnde Parteiwille ergeben, dass ein einheitliches Vertragsverhältnis gewollt war. Dies wäre etwa der Fall, wenn die Parteien beide Vereinbarungen inhaltlich aufeinander abstimmen und als Einheit bezeichnen oder aber, wenn sie den Bestand des einen Vertrages von dem anderen abhängig machten.
Bei der Vermietung von Wohn- und Gewerberaum durch zwei getrennte Urkunden reicht allerdings das einseitige Interesse und der Wille einer Partei an der gemeinsamen Anmietung nicht für die Annahme eines einheitlichen Mischmietverhältnisses aus. Dies gilt selbst dann, wenn ein enger zeitlicher Zusammenhang der Vertragsabschlüsse und eine enge räumliche Verbindung beider Mietobjekte besteht. Erforderlich ist vielmehr eine übereinstimmende Zweckbestimmung der Parteien, die aber aufgrund der Auslegung der abgeschlossen Verträge hier festzustellen ist:.
Für einen derartigen Willen der Parteien spricht als Indiz, dass im ursprünglichen Wohnraumietvertrag die Kaution nicht gesondert ausgewiesen wurde, sondern insgesamt und einheitlich im Gewerberaummietvertrag. Beide Verträge sehen einheitlich die Übergabe von acht Schlüsseln für das gesamte Objekt vor, ohne zwischen Wohn- und Gewerbeeinheit zu differenzieren. Neben diesen Indizien ist letztendlich aber entscheidend, dass die Parteien die Verträge durch die individualvertraglichen Zusatzvereinbarungen in der Weise voneinander abhängig gemacht hatten, dass beide Verträge aneinandergebunden sein sollten. Der Bestand des einen Vertrages sollte vom Bestand des anderen Vertrages abhängig sein, die Wirksamkeit des einen Vertrages sollte von der Wirksamkeit des anderen abhängen. Folge dieses einheitlichen Rechtsverhältnisses ist es, dass dieses auch nur insgesamt gekündigt werden kann und eine Teilkündigung unzulässig ist.
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Der klagende Vermieter ist seit dem Jahr 2017 Eigentümer eines Grundstücks, das mit einem Wirtschaftsgebäude mit Unterstand bebaut ist und vom Mieter im Jahr 2012 angemietet worden war. Dabei wurden zwei Mietverträge abgeschlossen, ein Wohnraum- und ein Gewerberaummietvertrag. Beide Verträge enthalten den handschriftlichen Zusatz, dass der Bestand des einen Vertrages vom Bestand des anderen Vertrages abhängig sein soll.
Im Jahr 2014 kam es einvernehmlich zu einem Tausch der Räumlichkeiten und deren Nutzung, der Mieter betrieb fortan seine Rechtsanwaltskanzlei im Obergeschoss und nutzte das Erdgeschoss zu Wohnzwecken. Der Kläger hat die Auffassung vertreten, der Gewerberaummietvertrag entspreche nach dem Tausch der Räume nicht der gesetzlichen Schriftform. Aufgrund des Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis seien die Gewerberäume unabhängig von den im Vertrag angegebenen Laufzeiten oder Bedingungen kündbar.
Der Kläger hat das Gewerberaummietverhältnis gekündigt und beanspruchte dessen Räumung und Herausgabe. Das LG hat die Klage abgewiesen. Auch die Berufung des Klägers vor dem OLG blieb erfolglos.
Die Gründe:
Der Räumungsanspruch ist unbegründet, da die Kündigung allein des Gewerbemietverhältnisses nicht wirksam ist.
Es liegt ein einheitliches Mischmietverhältnis über die teilweise Nutzung des Wirtschaftsgebäudes als Gewerbe und Wohnraum vor, das nur einheitlich gekündigt werden kann. Denn auch wenn die Parteien getrennte Verträge über die Wohn- und Geschäftsräume geschlossen hatten, kann der nach den §§ 133, 157 BGB zu ermittelnde Parteiwille ergeben, dass ein einheitliches Vertragsverhältnis gewollt war. Dies wäre etwa der Fall, wenn die Parteien beide Vereinbarungen inhaltlich aufeinander abstimmen und als Einheit bezeichnen oder aber, wenn sie den Bestand des einen Vertrages von dem anderen abhängig machten.
Bei der Vermietung von Wohn- und Gewerberaum durch zwei getrennte Urkunden reicht allerdings das einseitige Interesse und der Wille einer Partei an der gemeinsamen Anmietung nicht für die Annahme eines einheitlichen Mischmietverhältnisses aus. Dies gilt selbst dann, wenn ein enger zeitlicher Zusammenhang der Vertragsabschlüsse und eine enge räumliche Verbindung beider Mietobjekte besteht. Erforderlich ist vielmehr eine übereinstimmende Zweckbestimmung der Parteien, die aber aufgrund der Auslegung der abgeschlossen Verträge hier festzustellen ist:.
Für einen derartigen Willen der Parteien spricht als Indiz, dass im ursprünglichen Wohnraumietvertrag die Kaution nicht gesondert ausgewiesen wurde, sondern insgesamt und einheitlich im Gewerberaummietvertrag. Beide Verträge sehen einheitlich die Übergabe von acht Schlüsseln für das gesamte Objekt vor, ohne zwischen Wohn- und Gewerbeeinheit zu differenzieren. Neben diesen Indizien ist letztendlich aber entscheidend, dass die Parteien die Verträge durch die individualvertraglichen Zusatzvereinbarungen in der Weise voneinander abhängig gemacht hatten, dass beide Verträge aneinandergebunden sein sollten. Der Bestand des einen Vertrages sollte vom Bestand des anderen Vertrages abhängig sein, die Wirksamkeit des einen Vertrages sollte von der Wirksamkeit des anderen abhängen. Folge dieses einheitlichen Rechtsverhältnisses ist es, dass dieses auch nur insgesamt gekündigt werden kann und eine Teilkündigung unzulässig ist.