Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten reicht für Beginn der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB aus
OLG Hamm v. 1.9.2023 - 30 U 195/22
Der Sachverhalt:
Der Kläger hatte am 17.6.2009 eine Halle nebst Lagerbüro sowie außenliegende Stellplätze an die Beklagte vermietet. Beginn des Mietverhältnisses war der 15.7.2009. Der Vertrag sollte für ein Jahr gelten und sich um jeweils ein Jahr verlängern, falls nicht drei Monate vor dem jeweiligen Jahresablauf eine Kündigung ausgesprochen wird. Am 28.3.2012 schlossen die Parteien einen schriftlichen Nachtrag zum Mietvertrag. Darin wurden zusätzliche Gewerbeflächen an die Beklagte vermietet.
Die Beklagte erklärte am 10.3.2020 gegenüber dem Kläger die Kündigung "zum nächstmöglichen Zeitpunkt 17.6.2020". Am 18.3.2020 wies der Kläger darauf hin, dass das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung erst zum 30.4.2021 ende. Bis zum 31.12.2020 nutzte die Beklagte das Mietobjekt weiter. An diesem Tag warf sie die Schlüssel in den Hausbriefkasten des Klägers ein, was dieser mit Schreiben vom 7.1.2021 zurückwies. Am 9.6.2021 forderte der Kläger die Beklagte unter Androhung der Selbstvornahme auf, im Einzelnen benannte Mängel und Schäden bis spätestens zum 19.6.2021 zu beseitigen. Nach Fristablauf verlangte er die Zahlung von 47.292 € Miete und Schadensersatz. Der Kläger war der Ansicht, dass das Mietverhältnis erst zum 4.6.2021 habe ordentlich gekündigt werden können. Die Beklagte schulde deshalb für den Zeitraum von Februar 2021 bis zum 4.0.2021 die vertragliche Miete einschließlich Nebenkostenvorauszahlung i.H.v. 12.252 €.
Die Beklagte hat hinsichtlich der geltend gemachten Schadensersatzansprüche die Einrede der Verjährung erhoben. Die Geltendmachung von Mietforderungen stelle zudem eine unzulässige Rechtsausübung dar. Denn es sei auf den ersten Blick nicht ersichtlich gewesen, wann das Mietverhältnis habe gekündigt werden müssen.
Das LG hat die Beklagte verurteilt, an den Kläger 12.252 € zu zahlen. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Auf die Anschlussberufung der Beklagten hat das OLG das Urteil teilweise abgeändert und die Beklagte verurteilt, an den Kläger 10.516 € zu zahlen. Die Berufung des Klägers und die weitergehende Anschlussberufung der Beklagten wurden zurückgewiesen.
Die Gründe:
Die Beklagte war aufgrund der von ihr erhobenen Einrede der Verjährung gem. § 214 BGB zur Leistungsverweigerung berechtigt. Das LG ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Verjährungsfrist hinsichtlich des Schadensersatzanspruchs vorliegend spätestens am 8.1.2021 in Lauf gesetzt worden war.
Die Verjährungsfrist beginnt gem. § 548 Abs. 1 S. 2 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Rückerhalt i.S.d. § 548 Abs. 1 S. 2 BGB ist nicht identisch mit Rückgabe i.S.v. § 546 BGB. Rückerhalt setzt grundsätzlich die unmittelbare Sachherrschaft (§ 854 BGB) des Vermieters und eine Besitzveränderung zu seinen Gunsten voraus. Entscheidend ist, dass der Vermieter die Mietsache auf Veränderungen und Verschlechterungen ungestört untersuchen kann und der Mieter mit Kenntnis des Vermieters den Besitz vollständig und unzweifelhaft aufgibt. Das gilt auch, wenn das Mietverhältnis erst nach Rückerhalt endet; die Beendigung des Mietverhältnisses ist nicht Voraussetzung des Verjährungsbeginns.
Unstreitig hatte die Beklagte die Schlüssel am 31.12.2020 in den Hausbriefkasten des Klägers eingeworfen und das Mietobjekt auch verlassen. Darin war eine vollständige Besitzaufgabe zu sehen. Der Kläger hat von der Besitzaufgabe Kenntnis erlangt, als er die Schlüssel am 7.1.2021 in seinem Hausbriefkasten vorfand. Da die Beklagte das Mietobjekt zu diesem Zeitpunkt bereits verlassen hatte, war für den Kläger die vollständige Besitzaufgabe auch nicht zweifelhaft. Dem Rückerhalt stand nicht entgegen, dass der Kläger zu einer Rücknahme der Mietsache nicht bereit war. In Rechtsprechung und Literatur werden zwar unterschiedliche Auffassungen dazu vertreten, unter welchen Voraussetzungen der Lauf der Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB beginnt, wenn der Mieter dem Vermieter anbietet, die Mietsache zurückzuerhalten, dieser sie jedoch nicht zurücknimmt.
Der BGH hat die Beantwortung dieser Frage bislang offengelassen (vgl. BGH, Urteil vom 27.2.2019 - XII ZR 63/18) Einer Entscheidung hierüber bedurfte es auch vorliegend nicht, denn nach sämtlichen vorgenannten Ansichten begann die Verjährungsfrist jedenfalls mit Rückerhalt des Mietobjektes durch den Vermieter und Aufgabe des Besitzes an diesem durch den Mieter. Der Kläger konnte die tatsächliche Inbesitznahme des Mietobjekts auch mit Blick auf das (lediglich) noch bis zum 4.6.2021 fortdauernde Mietverhältnis nicht berechtigt verweigern. Er war bereits gegenwärtig ohne weiteres dazu in der Lage, das Mietobjekt ungestört zu untersuchen, ohne dass eine Besitzposition der Beklagten verblieben war. Da ein Vermieter jedenfalls in einer solchen Lage nicht den Eintritt der kurzen Verjährung zu Lasten des Mieters hinauszögern können soll, lässt sich der Erlangung des unmittelbaren Besitzes durch den Vermieter gleichsetzen, wenn er - wie aus den vorgenannten Gründen hier - davon absieht, die Mieträume in Besitz zu nehmen, obwohl er von der Besitzaufgabe durch den Mieter weiß und die Möglichkeit der Inbesitznahme hat.
Das Festhalten des Klägers an der zur Anwendung kommenden Kündigungsfrist von drei Monaten zum Ende der Mietzeit am 4.6.2021 erwies sich nicht als treuwidrig i.S.d. § 242 BGB. Allerdings hat der Vermieter auch im Gewerberaummietrecht die Nebenkosten in angemessener Frist abzurechnen und kann nach Anlauf dieser Frist Vorauszahlungsforderungen nicht mehr geltend machen. Infolgedessen verblieb lediglich ein Mietzahlungsanspruch i.H.v. 10.516 €.
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Justiz NRW
Der Kläger hatte am 17.6.2009 eine Halle nebst Lagerbüro sowie außenliegende Stellplätze an die Beklagte vermietet. Beginn des Mietverhältnisses war der 15.7.2009. Der Vertrag sollte für ein Jahr gelten und sich um jeweils ein Jahr verlängern, falls nicht drei Monate vor dem jeweiligen Jahresablauf eine Kündigung ausgesprochen wird. Am 28.3.2012 schlossen die Parteien einen schriftlichen Nachtrag zum Mietvertrag. Darin wurden zusätzliche Gewerbeflächen an die Beklagte vermietet.
Die Beklagte erklärte am 10.3.2020 gegenüber dem Kläger die Kündigung "zum nächstmöglichen Zeitpunkt 17.6.2020". Am 18.3.2020 wies der Kläger darauf hin, dass das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung erst zum 30.4.2021 ende. Bis zum 31.12.2020 nutzte die Beklagte das Mietobjekt weiter. An diesem Tag warf sie die Schlüssel in den Hausbriefkasten des Klägers ein, was dieser mit Schreiben vom 7.1.2021 zurückwies. Am 9.6.2021 forderte der Kläger die Beklagte unter Androhung der Selbstvornahme auf, im Einzelnen benannte Mängel und Schäden bis spätestens zum 19.6.2021 zu beseitigen. Nach Fristablauf verlangte er die Zahlung von 47.292 € Miete und Schadensersatz. Der Kläger war der Ansicht, dass das Mietverhältnis erst zum 4.6.2021 habe ordentlich gekündigt werden können. Die Beklagte schulde deshalb für den Zeitraum von Februar 2021 bis zum 4.0.2021 die vertragliche Miete einschließlich Nebenkostenvorauszahlung i.H.v. 12.252 €.
Die Beklagte hat hinsichtlich der geltend gemachten Schadensersatzansprüche die Einrede der Verjährung erhoben. Die Geltendmachung von Mietforderungen stelle zudem eine unzulässige Rechtsausübung dar. Denn es sei auf den ersten Blick nicht ersichtlich gewesen, wann das Mietverhältnis habe gekündigt werden müssen.
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Die Gründe:
Die Beklagte war aufgrund der von ihr erhobenen Einrede der Verjährung gem. § 214 BGB zur Leistungsverweigerung berechtigt. Das LG ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Verjährungsfrist hinsichtlich des Schadensersatzanspruchs vorliegend spätestens am 8.1.2021 in Lauf gesetzt worden war.
Die Verjährungsfrist beginnt gem. § 548 Abs. 1 S. 2 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Rückerhalt i.S.d. § 548 Abs. 1 S. 2 BGB ist nicht identisch mit Rückgabe i.S.v. § 546 BGB. Rückerhalt setzt grundsätzlich die unmittelbare Sachherrschaft (§ 854 BGB) des Vermieters und eine Besitzveränderung zu seinen Gunsten voraus. Entscheidend ist, dass der Vermieter die Mietsache auf Veränderungen und Verschlechterungen ungestört untersuchen kann und der Mieter mit Kenntnis des Vermieters den Besitz vollständig und unzweifelhaft aufgibt. Das gilt auch, wenn das Mietverhältnis erst nach Rückerhalt endet; die Beendigung des Mietverhältnisses ist nicht Voraussetzung des Verjährungsbeginns.
Unstreitig hatte die Beklagte die Schlüssel am 31.12.2020 in den Hausbriefkasten des Klägers eingeworfen und das Mietobjekt auch verlassen. Darin war eine vollständige Besitzaufgabe zu sehen. Der Kläger hat von der Besitzaufgabe Kenntnis erlangt, als er die Schlüssel am 7.1.2021 in seinem Hausbriefkasten vorfand. Da die Beklagte das Mietobjekt zu diesem Zeitpunkt bereits verlassen hatte, war für den Kläger die vollständige Besitzaufgabe auch nicht zweifelhaft. Dem Rückerhalt stand nicht entgegen, dass der Kläger zu einer Rücknahme der Mietsache nicht bereit war. In Rechtsprechung und Literatur werden zwar unterschiedliche Auffassungen dazu vertreten, unter welchen Voraussetzungen der Lauf der Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB beginnt, wenn der Mieter dem Vermieter anbietet, die Mietsache zurückzuerhalten, dieser sie jedoch nicht zurücknimmt.
Der BGH hat die Beantwortung dieser Frage bislang offengelassen (vgl. BGH, Urteil vom 27.2.2019 - XII ZR 63/18) Einer Entscheidung hierüber bedurfte es auch vorliegend nicht, denn nach sämtlichen vorgenannten Ansichten begann die Verjährungsfrist jedenfalls mit Rückerhalt des Mietobjektes durch den Vermieter und Aufgabe des Besitzes an diesem durch den Mieter. Der Kläger konnte die tatsächliche Inbesitznahme des Mietobjekts auch mit Blick auf das (lediglich) noch bis zum 4.6.2021 fortdauernde Mietverhältnis nicht berechtigt verweigern. Er war bereits gegenwärtig ohne weiteres dazu in der Lage, das Mietobjekt ungestört zu untersuchen, ohne dass eine Besitzposition der Beklagten verblieben war. Da ein Vermieter jedenfalls in einer solchen Lage nicht den Eintritt der kurzen Verjährung zu Lasten des Mieters hinauszögern können soll, lässt sich der Erlangung des unmittelbaren Besitzes durch den Vermieter gleichsetzen, wenn er - wie aus den vorgenannten Gründen hier - davon absieht, die Mieträume in Besitz zu nehmen, obwohl er von der Besitzaufgabe durch den Mieter weiß und die Möglichkeit der Inbesitznahme hat.
Das Festhalten des Klägers an der zur Anwendung kommenden Kündigungsfrist von drei Monaten zum Ende der Mietzeit am 4.6.2021 erwies sich nicht als treuwidrig i.S.d. § 242 BGB. Allerdings hat der Vermieter auch im Gewerberaummietrecht die Nebenkosten in angemessener Frist abzurechnen und kann nach Anlauf dieser Frist Vorauszahlungsforderungen nicht mehr geltend machen. Infolgedessen verblieb lediglich ein Mietzahlungsanspruch i.H.v. 10.516 €.
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