Entscheidung zum Verkauf von brandenburgischen Ackerflächen durch Agrarkonzern aufgehoben
BGH v. 29.4.2022 - VBLw 5/20
Der Sachverhalt:
Im Jahr 2015 verkauften 14 Gesellschaften eines Agrarkonzerns, darunter die Beteiligte zu 1) (Verkäuferin), landwirtschaftliche Grundstücke (insgesamt rd. 2.262 Hektar) zu einzeln ausgewiesenen Kaufpreisen (insgesamt rund 26,7 Mio. €) an ein ebenfalls dem Agrarkonzern zugehöriges Unternehmen (Beteiligte zu 2) - Erwerberin). Die Vertragsparteien vereinbarten eine langfristige Rückverpachtung der Flächen an die jeweiligen Verkäuferinnen. Der zuständige Landkreis (Beteiligter zu 3) erteilte im Juli 2015 die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz. Kurze Zeit später übertrug die Alleingesellschafterin der Erwerberin 94,9 % ihrer Geschäftsanteile auf eine Kapitalanlagegesellschaft, die zu einem großen Versicherungskonzern gehört. Im Februar 2016 wurde die Erwerberin in das Grundbuch als Eigentümerin eingetragen.
Mit Schreiben vom 29.6.2017 teilte der Landkreis den Beteiligten mit, dass er die Rücknahme der erteilten Genehmigungen beabsichtige und die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts vorbereite. Gestützt auf den Versagungsgrund einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens nahm der Landkreis sodann mit Bescheid vom 27.9.2017 die Genehmigung u.a. für die Veräußerung der Flächen der Verkäuferin zurück und teilte die Ausübung des Vorkaufsrechts durch das gemeinnützige Siedlungsunternehmen mit.
Das AG - Landwirtschaftsgericht - wies die Einwendungen der Beteiligten zu 1) und 2) gegen die Rücknahme der Genehmigung zurück und hob die Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts wegen Verfahrensfehlern auf. Dagegen wandten sich die Beteiligten mit wechselseitigen Beschwerden. Das OLG trennte hat das Beschwerdeverfahren hinsichtlich der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts ab und hob den Rücknahmebescheid u.a. insoweit auf, als er die von der Beteiligten zu 1) verkauften Flächen betrifft. Auf die Rechtsbeschwerde des Ministeriums für Landwirtschaft, Umwelt und Klimaschutz des Landes Brandenburg (Beteiligter zu 4) hob der BGH den Beschluss des OLG auf und verwies die Sache dorthin zurück.
Die Gründe:
Die Rücknahme einer Grundstückverkehrsgenehmigung kann - auch wenn eine ausdrückliche gesetzliche Regelung fehlt - in dem Verfahren nach § 22 LwVG gerichtlich überprüft werden, und das übergeordnete Ministerium ist befugt, die Rechtsbeschwerde zu erheben. In der Sache ist der Rücknahmebescheid zu Unrecht aufgehoben worden.
Die Entscheidung über die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz ist ein Verwaltungsakt, auf den die Verwaltungsverfahrensgesetze anzuwenden sind, soweit nicht im Grundstückverkehrsgesetz etwas Abweichendes bestimmt ist. Infolgedessen richtet sich die Rücknahme einer rechtswidrigen Genehmigung nach § 48 Abs. 3 VwVfG. Die privatrechtsgestaltende Wirkung, die darin besteht, dass mit der Erteilung der Genehmigung die zuvor unwirksame Veräußerung wirksam wird, steht einer Rücknahme ebenso wenig entgegen wie der Umstand, dass diese nur für Teile der veräußerten Flächen erfolgt ist. Rechtsfehlerhaft ist aber die Annahme des OLG, die Rücknahme sei gem. § 7 Abs. 3 GrdstVG ausgeschlossen.
Die dort vorgesehene Genehmigungsfiktion nach Ablauf eines Jahres ab Grundbucheintragung gilt nur für nicht genehmigte Rechtsgeschäfte; sie tritt nicht ein, wenn die Eintragung in das Grundbuch aufgrund eines (wenn auch rechtswidrig) genehmigten Rechtsgeschäfts vorgenommen worden ist. Allerdings muss der Rechtsgedanke des § 7 Abs. 3 GrdstVG bei einem nach § 48 VwVfG durchzuführenden Rücknahmeverfahren im Rahmen der Ermessenausübung berücksichtigt werden. Die Rücknahme ist deshalb regelmäßig ausgeschlossen, wenn das Rücknahmeverfahren nicht innerhalb eines Jahres nach Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch nach außen erkennbar eingeleitet worden ist. Das entspricht dem Zweck des § 7 Abs. 3 GrdstVG, den Vertragsparteien nach dem Ablauf einer gewissen Zeit Gewissheit über die Wirksamkeit des Veräußerungsgeschäftes und die Richtigkeit des Grundbuchs zu verschaffen und damit den Rechtsfrieden zu gewährleisten.
Die Jahresfrist greift aber dann nicht ein, wenn die in § 48 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 Satz 2 VwVfG genannten Voraussetzungen vorliegen, unter denen sich die Beteiligten nicht auf Vertrauensschutz berufen können. Insoweit genießt das öffentliche Interesse an der Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes grundsätzlich Vorrang. Gegenteiliges kann § 7 Abs. 3 GrdstVG nicht entnommen werden. Auf den Bestand der Genehmigung konnten beide Vertragsparteien in den in § 48 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 Satz 2 VwVfG geregelten Fällen von vornherein nicht vertrauen, und das Vertrauen in die rechtswidrig erlangte Grundbucheintragung kann nicht weiterreichen als das Vertrauen in die Genehmigung selbst. Gutgläubige Dritterwerber werden ohnehin durch die Gutglaubensvorschriften des BGB geschützt.
Der Senat für Landwirtschaftssachen konnte nicht selbst in der Sache entscheiden. Allerdings bestehen keine Zweifel daran, dass die erteilte Genehmigung, wie in § 48 Abs. 3 VwVfG vorausgesetzt, rechtswidrig ist. Rechtswidrig ist ein Verwaltungsakt u.a. dann, wenn die Behörde bei der Entscheidung von einem Sachverhalt ausgegangen ist, der sich als unrichtig erweist. So ist es hier. Die Erwerberin hat in ihrem Genehmigungsantrag angegeben, dass der Erwerb der Grundstücke dazu diene, im Zuge einer Umstrukturierung eine konzerninterne Besitzgesellschaft zu schaffen. Diese Angaben waren unvollständig, da die Änderungen bei den Gesellschaftern der Erwerberin schon in die Wege geleitet worden waren, und unrichtig, weil die dauerhafte Einbringung der Flächen in eine konzerninterne Besitzgesellschaft nicht beabsichtigt war. Sie waren von entscheidender Bedeutung. Denn gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG ist die Genehmigung nach ständiger Rechtsprechung in der Regel zu versagen, wenn landwirtschaftlich genutzter Boden an einen Nichtlandwirt veräußert werden soll und ein Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes dringend benötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist, die Fläche zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben. Nur ausnahmsweise kann eine reine Besitzgesellschaft als Landwirt angesehen werden, und zwar dann, wenn ein landwirtschaftliches Unternehmen in eine Besitz- und eine Betriebsgesellschaft aufgespalten wird und eine sachliche und personelle Verflechtung beider Gesellschaften sichergestellt ist.
Hier wäre die Erwerberin zweifelsfrei als Nichtlandwirt anzusehen gewesen. Der Flächenerwerb diente nämlich der Weiterveräußerung an eine konzernfremde Kapitalanlagegesellschaft, die Gewinne aus der Rückverpachtung erzielen sollte. Eine Gesellschaft dieser Art ist nach gefestigter Rechtsprechung auch dann nicht als Landwirt anzusehen, wenn sie - wie die Erwerberin - zu einer langfristigen Verpachtung an Landwirte bereit ist. Denn eine Pachtlanderweiterung gibt dem Landwirt keine dem Eigentumserwerb an den bewirtschafteten Flächen vergleichbar sichere Grundlage für langfristige Betriebsdispositionen. Eine Akkumulation landwirtschaftlicher Grundstücke im Eigentum solcher Unternehmen, die nicht selbst Landwirtschaft betreiben, sondern aus der Verpachtung der Flächen an andere Landwirte Gewinn erwirtschaften, liefe den Zielen des Grundstücksverkehrsgesetzes zuwider.
Da der Landkreis davon ausgehen durfte, dass der Antrag wahrheitsgemäße Angaben enthielt, und weitere eigene Ermittlungen nicht vorgenommen hat, steht fest, dass die Genehmigung auf der Grundlage der objektiv unzutreffenden Angaben in dem Antrag erteilt worden ist. Weil der Landkreis danach keinen Anlass gesehen hat, den Vertrag gem. § 12 GrdstVG der Siedlungsbehörde vorzulegen, hängt die Rechtswidrigkeit der Genehmigung auch nicht davon ab, ob dringend aufstockungsbedürftige und leistungsfähige Landwirte im Zeitpunkt der Erteilung der Genehmigung zu einem Erwerb der Flächen bereit gewesen wären. Dies ist nur für die mit der Rücknahme zu verbindende Versagung der Genehmigung - und zwar bezogen auf diesen Zeitpunkt - von Bedeutung.
Der Umstand, dass die Anhörung in dem Rücknahmeverfahren mehr als ein Jahr nach Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erfolgt ist, führt nicht dazu, dass die Rücknahme nach dem Rechtsgedanken des § 7 Abs. 3 GrdstVG ausgeschlossen ist. Dass der Verwaltungsakt durch arglistige Täuschung erwirkt worden ist, liegt zwar nahe, kann aber dahinstehen. Denn jedenfalls der Tatbestand des § 48 Abs. 2 Satz 3 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 VwVfG ist erfüllt. Danach kann sich der Begünstigte auf Vertrauen nicht berufen, wenn er - wie hier - den Verwaltungsakt durch Angaben erwirkt hat, die in wesentlicher Beziehung unrichtig oder unvollständig waren.
Eine eigene Sachentscheidung war dem BGH schon deshalb nicht möglich, weil das OLG verfahrensfehlerhaft die auf die Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts bezogenen Beschwerden von den die Rücknahmeentscheidung betreffenden Rechtsmitteln abgetrennt hat. Liegen - wie hier - die Voraussetzungen vor, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann, so hat die Behörde schon während des Rücknahmeverfahrens die Erklärung der Siedlungsbehörde über die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die vorkaufsberechtigte Stelle herbeizuführen und muss den Veräußerer über diesen Vorgang in Kenntnis setzen; die Rücknahme muss zwingend mit der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts verbunden werden. Eine Entscheidung über die Rücknahme der erteilten Genehmigung und deren Versagung (die in der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts enthalten ist) kann also nur einheitlich ergehen.
Das OLG wird daher die Verfahren erneut verbinden müssen. Sodann wird es zu prüfen haben, ob im Zeitpunkt des Rücknahmebescheids dringend aufstockungsbedürftige und leistungsfähige Landwirte zu einem Erwerb der Flächen zu den Bedingungen des Kaufvertrags bereit und in der Lage waren. Dann wäre ein Versagungsgrund gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG gegeben, und die Rücknahme und die damit verknüpfte Versagung der Genehmigung dürften rechtmäßig sein und dem Ziel des Grundstückverkehrsgesetzes, die Agrarstruktur der Bundesrepublik zu verbessern und land- und forstwirtschaftliche Betriebe zu sichern, entsprechen.
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BGH PM Nr. 62
Im Jahr 2015 verkauften 14 Gesellschaften eines Agrarkonzerns, darunter die Beteiligte zu 1) (Verkäuferin), landwirtschaftliche Grundstücke (insgesamt rd. 2.262 Hektar) zu einzeln ausgewiesenen Kaufpreisen (insgesamt rund 26,7 Mio. €) an ein ebenfalls dem Agrarkonzern zugehöriges Unternehmen (Beteiligte zu 2) - Erwerberin). Die Vertragsparteien vereinbarten eine langfristige Rückverpachtung der Flächen an die jeweiligen Verkäuferinnen. Der zuständige Landkreis (Beteiligter zu 3) erteilte im Juli 2015 die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz. Kurze Zeit später übertrug die Alleingesellschafterin der Erwerberin 94,9 % ihrer Geschäftsanteile auf eine Kapitalanlagegesellschaft, die zu einem großen Versicherungskonzern gehört. Im Februar 2016 wurde die Erwerberin in das Grundbuch als Eigentümerin eingetragen.
Mit Schreiben vom 29.6.2017 teilte der Landkreis den Beteiligten mit, dass er die Rücknahme der erteilten Genehmigungen beabsichtige und die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts vorbereite. Gestützt auf den Versagungsgrund einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens nahm der Landkreis sodann mit Bescheid vom 27.9.2017 die Genehmigung u.a. für die Veräußerung der Flächen der Verkäuferin zurück und teilte die Ausübung des Vorkaufsrechts durch das gemeinnützige Siedlungsunternehmen mit.
Das AG - Landwirtschaftsgericht - wies die Einwendungen der Beteiligten zu 1) und 2) gegen die Rücknahme der Genehmigung zurück und hob die Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts wegen Verfahrensfehlern auf. Dagegen wandten sich die Beteiligten mit wechselseitigen Beschwerden. Das OLG trennte hat das Beschwerdeverfahren hinsichtlich der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts ab und hob den Rücknahmebescheid u.a. insoweit auf, als er die von der Beteiligten zu 1) verkauften Flächen betrifft. Auf die Rechtsbeschwerde des Ministeriums für Landwirtschaft, Umwelt und Klimaschutz des Landes Brandenburg (Beteiligter zu 4) hob der BGH den Beschluss des OLG auf und verwies die Sache dorthin zurück.
Die Gründe:
Die Rücknahme einer Grundstückverkehrsgenehmigung kann - auch wenn eine ausdrückliche gesetzliche Regelung fehlt - in dem Verfahren nach § 22 LwVG gerichtlich überprüft werden, und das übergeordnete Ministerium ist befugt, die Rechtsbeschwerde zu erheben. In der Sache ist der Rücknahmebescheid zu Unrecht aufgehoben worden.
Die Entscheidung über die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz ist ein Verwaltungsakt, auf den die Verwaltungsverfahrensgesetze anzuwenden sind, soweit nicht im Grundstückverkehrsgesetz etwas Abweichendes bestimmt ist. Infolgedessen richtet sich die Rücknahme einer rechtswidrigen Genehmigung nach § 48 Abs. 3 VwVfG. Die privatrechtsgestaltende Wirkung, die darin besteht, dass mit der Erteilung der Genehmigung die zuvor unwirksame Veräußerung wirksam wird, steht einer Rücknahme ebenso wenig entgegen wie der Umstand, dass diese nur für Teile der veräußerten Flächen erfolgt ist. Rechtsfehlerhaft ist aber die Annahme des OLG, die Rücknahme sei gem. § 7 Abs. 3 GrdstVG ausgeschlossen.
Die dort vorgesehene Genehmigungsfiktion nach Ablauf eines Jahres ab Grundbucheintragung gilt nur für nicht genehmigte Rechtsgeschäfte; sie tritt nicht ein, wenn die Eintragung in das Grundbuch aufgrund eines (wenn auch rechtswidrig) genehmigten Rechtsgeschäfts vorgenommen worden ist. Allerdings muss der Rechtsgedanke des § 7 Abs. 3 GrdstVG bei einem nach § 48 VwVfG durchzuführenden Rücknahmeverfahren im Rahmen der Ermessenausübung berücksichtigt werden. Die Rücknahme ist deshalb regelmäßig ausgeschlossen, wenn das Rücknahmeverfahren nicht innerhalb eines Jahres nach Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch nach außen erkennbar eingeleitet worden ist. Das entspricht dem Zweck des § 7 Abs. 3 GrdstVG, den Vertragsparteien nach dem Ablauf einer gewissen Zeit Gewissheit über die Wirksamkeit des Veräußerungsgeschäftes und die Richtigkeit des Grundbuchs zu verschaffen und damit den Rechtsfrieden zu gewährleisten.
Die Jahresfrist greift aber dann nicht ein, wenn die in § 48 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 Satz 2 VwVfG genannten Voraussetzungen vorliegen, unter denen sich die Beteiligten nicht auf Vertrauensschutz berufen können. Insoweit genießt das öffentliche Interesse an der Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes grundsätzlich Vorrang. Gegenteiliges kann § 7 Abs. 3 GrdstVG nicht entnommen werden. Auf den Bestand der Genehmigung konnten beide Vertragsparteien in den in § 48 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 Satz 2 VwVfG geregelten Fällen von vornherein nicht vertrauen, und das Vertrauen in die rechtswidrig erlangte Grundbucheintragung kann nicht weiterreichen als das Vertrauen in die Genehmigung selbst. Gutgläubige Dritterwerber werden ohnehin durch die Gutglaubensvorschriften des BGB geschützt.
Der Senat für Landwirtschaftssachen konnte nicht selbst in der Sache entscheiden. Allerdings bestehen keine Zweifel daran, dass die erteilte Genehmigung, wie in § 48 Abs. 3 VwVfG vorausgesetzt, rechtswidrig ist. Rechtswidrig ist ein Verwaltungsakt u.a. dann, wenn die Behörde bei der Entscheidung von einem Sachverhalt ausgegangen ist, der sich als unrichtig erweist. So ist es hier. Die Erwerberin hat in ihrem Genehmigungsantrag angegeben, dass der Erwerb der Grundstücke dazu diene, im Zuge einer Umstrukturierung eine konzerninterne Besitzgesellschaft zu schaffen. Diese Angaben waren unvollständig, da die Änderungen bei den Gesellschaftern der Erwerberin schon in die Wege geleitet worden waren, und unrichtig, weil die dauerhafte Einbringung der Flächen in eine konzerninterne Besitzgesellschaft nicht beabsichtigt war. Sie waren von entscheidender Bedeutung. Denn gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG ist die Genehmigung nach ständiger Rechtsprechung in der Regel zu versagen, wenn landwirtschaftlich genutzter Boden an einen Nichtlandwirt veräußert werden soll und ein Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes dringend benötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist, die Fläche zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben. Nur ausnahmsweise kann eine reine Besitzgesellschaft als Landwirt angesehen werden, und zwar dann, wenn ein landwirtschaftliches Unternehmen in eine Besitz- und eine Betriebsgesellschaft aufgespalten wird und eine sachliche und personelle Verflechtung beider Gesellschaften sichergestellt ist.
Hier wäre die Erwerberin zweifelsfrei als Nichtlandwirt anzusehen gewesen. Der Flächenerwerb diente nämlich der Weiterveräußerung an eine konzernfremde Kapitalanlagegesellschaft, die Gewinne aus der Rückverpachtung erzielen sollte. Eine Gesellschaft dieser Art ist nach gefestigter Rechtsprechung auch dann nicht als Landwirt anzusehen, wenn sie - wie die Erwerberin - zu einer langfristigen Verpachtung an Landwirte bereit ist. Denn eine Pachtlanderweiterung gibt dem Landwirt keine dem Eigentumserwerb an den bewirtschafteten Flächen vergleichbar sichere Grundlage für langfristige Betriebsdispositionen. Eine Akkumulation landwirtschaftlicher Grundstücke im Eigentum solcher Unternehmen, die nicht selbst Landwirtschaft betreiben, sondern aus der Verpachtung der Flächen an andere Landwirte Gewinn erwirtschaften, liefe den Zielen des Grundstücksverkehrsgesetzes zuwider.
Da der Landkreis davon ausgehen durfte, dass der Antrag wahrheitsgemäße Angaben enthielt, und weitere eigene Ermittlungen nicht vorgenommen hat, steht fest, dass die Genehmigung auf der Grundlage der objektiv unzutreffenden Angaben in dem Antrag erteilt worden ist. Weil der Landkreis danach keinen Anlass gesehen hat, den Vertrag gem. § 12 GrdstVG der Siedlungsbehörde vorzulegen, hängt die Rechtswidrigkeit der Genehmigung auch nicht davon ab, ob dringend aufstockungsbedürftige und leistungsfähige Landwirte im Zeitpunkt der Erteilung der Genehmigung zu einem Erwerb der Flächen bereit gewesen wären. Dies ist nur für die mit der Rücknahme zu verbindende Versagung der Genehmigung - und zwar bezogen auf diesen Zeitpunkt - von Bedeutung.
Der Umstand, dass die Anhörung in dem Rücknahmeverfahren mehr als ein Jahr nach Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erfolgt ist, führt nicht dazu, dass die Rücknahme nach dem Rechtsgedanken des § 7 Abs. 3 GrdstVG ausgeschlossen ist. Dass der Verwaltungsakt durch arglistige Täuschung erwirkt worden ist, liegt zwar nahe, kann aber dahinstehen. Denn jedenfalls der Tatbestand des § 48 Abs. 2 Satz 3 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 VwVfG ist erfüllt. Danach kann sich der Begünstigte auf Vertrauen nicht berufen, wenn er - wie hier - den Verwaltungsakt durch Angaben erwirkt hat, die in wesentlicher Beziehung unrichtig oder unvollständig waren.
Eine eigene Sachentscheidung war dem BGH schon deshalb nicht möglich, weil das OLG verfahrensfehlerhaft die auf die Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts bezogenen Beschwerden von den die Rücknahmeentscheidung betreffenden Rechtsmitteln abgetrennt hat. Liegen - wie hier - die Voraussetzungen vor, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann, so hat die Behörde schon während des Rücknahmeverfahrens die Erklärung der Siedlungsbehörde über die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die vorkaufsberechtigte Stelle herbeizuführen und muss den Veräußerer über diesen Vorgang in Kenntnis setzen; die Rücknahme muss zwingend mit der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts verbunden werden. Eine Entscheidung über die Rücknahme der erteilten Genehmigung und deren Versagung (die in der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts enthalten ist) kann also nur einheitlich ergehen.
Das OLG wird daher die Verfahren erneut verbinden müssen. Sodann wird es zu prüfen haben, ob im Zeitpunkt des Rücknahmebescheids dringend aufstockungsbedürftige und leistungsfähige Landwirte zu einem Erwerb der Flächen zu den Bedingungen des Kaufvertrags bereit und in der Lage waren. Dann wäre ein Versagungsgrund gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG gegeben, und die Rücknahme und die damit verknüpfte Versagung der Genehmigung dürften rechtmäßig sein und dem Ziel des Grundstückverkehrsgesetzes, die Agrarstruktur der Bundesrepublik zu verbessern und land- und forstwirtschaftliche Betriebe zu sichern, entsprechen.
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