Entsprechende Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer
BGH v. 27.10.2021 - XII ZR 84/20
Der Sachverhalt:
Die Klägerin nimmt den beklagten Verein auf Herausgabe einer Grundstücksfläche in Anspruch. Zudem begehrt sie die Feststellung, dass zwischen den Parteien in Bezug auf die streitgegenständliche Fläche kein Nutzungsverhältnis besteht. Der Beklagte schloss am 18.1.2008 mit der S. Grundstücksgesellschaft mbH (S-GmbH) einen als "Pachtvertrag" bezeichneten Vertrag über eine Teilfläche eines Grundstücks. § 1 Nr. 1 des Vertrags lautet: "Die Verpächterin verpachtet an die Pächterin Grundstücksflächen in I., in der Größe von ca. 4.000 qm mit sämtlichen aufstehenden Gebäuden und Einrichtungen. Über die Lage des Pachtobjekts in der Örtlichkeit sind sich die Parteien einig; die Pachtfläche ist in der beiliegenden Skizze, die Bestandteil dieses Pachtvertrags ist, rot schraffiert gekennzeichnet."
Dem Vertrag ist eine Skizze beigefügt, die jedoch keine rot schraffierte Fläche, sondern lediglich mehrere umrandete Flächen ausweist. Nach § 3 des Vertrags begann das Pachtverhältnis am 1.1.2006 und endete am 31.12.2016 oder mit Auflösung des Vereins, wobei es sich jedoch mit Ablauf der jeweiligen Pachtperiode um weitere zehn Jahre verlängert, wenn der Vertrag nicht von der Pächterin unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten zum Ende eines Kalenderhalbjahres schriftlich gekündigt wird.
Eigentümerin des Grundstücks, zu dem auch die streitgegenständliche Fläche gehört, war ursprünglich die H. Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH (H-GmbH). Mit notariellem Kaufvertrag von 12.7.1995 erwarb die Projekt-Gesellschaft zur Entwicklung, Koordination und Errichtung von Bauvorhaben mbH (Projekt-Gesellschaft) das Grundstück. Gemäß Nr. 2 dieses Vertrags steht der H-GmbH gegen die Projekt-Gesellschaft ein Rückübertragungsanspruch bzgl. einer Teilfläche zu, die zumindest teilweise mit der streitgegenständlichen Fläche übereinstimmt. Im Rahmen eines Grundstückstauschvertrags vom 30.12.2002 trat die H-GmbH den genannten Rückübertragungsanspruch an die S-GmbH ab. Mit notariellem Vertrag vom 29.11.2005 verzichtete die S-GmbH gegenüber der H-GmbH auf einen weiteren Rückübertragungsanspruch hinsichtlich einer Teilfläche, welcher ihr mit notariellem Vertrag vom 11.7.1994 durch die H-GmbH eingeräumt worden sein soll.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 20.6.2008 erwarb die Klägerin von der Projekt-Gesellschaft die streitgegenständliche Grundstücksfläche. Vor Abschluss des Kaufvertrags wies die S-GmbH die Projekt-Gesellschaft als seinerzeitige Eigentümerin der streitgegenständlichen Grundstücksfläche darauf hin, dass sie von der geplanten Veräußerung an die Klägerin erfahren habe und dass sie beabsichtige, von dem ihr bzw. der H-GmbH zustehenden Rückübertragungsanspruch an Teilflächen des Verkaufsobjekts zur Förderung des Beklagten Gebrauch zu machen. In § 4 Abs. 4 des Kaufvertrags ist geregelt, dass der Kaufgegenstand an den Beklagten verpachtet sei, die Käuferin das Pachtverhältnis übernehme und es mit Wirkung ab dem Übergabetag mit allen Rechten und Pflichten des Verpächters fortsetze. Weiter sieht § 5 Nr. 1 Abs. 8 des Kaufvertrags vor, dass die Projekt-Gesellschaft eine Verzichtserklärung der H-GmbH in Bezug auf den Rückübertragungsanspruch aus dem notariellen Vertrag vom 12.7.1995 beizubringen habe.
Mit Schreiben vom 28.10.2008 teilte die Klägerin dem Beklagten mit, dass sie mit Erwerb der Fläche nunmehr in den Pachtvertrag eingetreten sei, weshalb künftige Pachtzahlungen direkt an sie geleistet werden sollten. Seit dem Jahr 2009 erhält die Klägerin von dem Beklagten die ursprünglich zwischen ihm und der S-GmbH vereinbarten Zahlungen. Mit Schreiben vom 2.1.2017, dem Beklagten zugestellt am 3.1.2017, kündigte die Klägerin den Pachtvertrag zum 30.6.2017, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin.
Das AG gab der auf Herausgabe der streitgegenständlichen Grundstücksfläche gerichteten Klage und dem Feststellungsantrag statt. Auf die Berufung des Beklagten wies das LG die Klage ab. Auf die Revision der Klägerin hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des AG zurück.
Die Gründe:
Das LG hat zu Recht angenommen, dass der streitgegenständliche Vertrag trotz seiner Bezeichnung als Pachtvertrag mangels Überlassung der Grundstücksfläche zur Fruchtziehung rechtlich als Mietvertrag zu qualifizieren ist. Im Ausgangspunkt ebenfalls zutreffend ist es davon ausgegangen, dass § 566 Abs. 1 BGB vorliegend keine unmittelbare Anwendung finden kann, weil es an der hierfür notwendigen Personenidentität zwischen Veräußerer und Vermieter fehlt. Unzutreffend ist dagegen die Auffassung des LG, im vorliegenden Fall sei § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, weil jedenfalls zum Zeitpunkt der Veräußerung der vermieteten Grundstücksfläche sowohl der Fortbestand der Vermietung als auch der Eintritt der Klägerin in den bestehenden Mietvertrag im wirtschaftlichen Interesse des veräußernden Eigentümers sowie zumindest im ideellen Interesse des Vermieters gestanden und dem Bestandsinteresse des Mieters entsprochen hätten.
Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, wenn der Grundstückseigentümer erst im Zeitpunkt der Veräußerung des vermieteten Grundstücks ein wirtschaftliches Interesse am Eintritt des Erwerbers in den bestehenden Mietvertrag hat.
Auf dieser rechtlichen Grundlage ist die Annahme des LG, § 566 Abs. 1 BGB sei im vorliegenden Fall entsprechend anwendbar, rechtsfehlerhaft. Die für eine analoge Anwendung der Vorschrift erforderliche Vergleichbarkeit der Sachverhalte ist nicht gegeben. Nach den getroffenen Feststellungen lagen der Abschluss des Mietvertrags und die Durchführung des Mietverhältnisses nicht im alleinigen wirtschaftlichen Interesse der Projekt-Gesellschaft als veräußernde Eigentümerin. Sie hatte die S-GmbH weder mit der Vermietung der Flächen beauftragt noch ist festgestellt, dass sie überhaupt in die Vermietung an den Beklagten eingewilligt hätte. Ihr flossen während der gesamten Mietzeit keine Mietzahlungen zu. Sie hat auch keine anderen wirtschaftlichen Vorteile aus dem Mietverhältnis erhalten. Es liegt hier also kein bloß formales Auseinanderfallen von Vermieter- und Eigentümerstellung vor. Die S-GmbH ist bei Abschluss des Mietvertrags auch bei einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise nicht für die Projekt-Gesellschaft aufgetreten.
Das wirtschaftliche Interesse der Projekt-Gesellschaft, das das LG für eine entsprechende Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB herangezogen hat, bestand allein darin, dass zum Zeitpunkt der Veräußerung der streitgegenständlichen Fläche an die Klägerin der Mietvertrag fortbesteht, um einer möglichen Ausübung des Rückgewähranspruchs durch die H-GmbH zu begegnen. Wie die Revision zutreffend ausführt, hatte die Projekt-Gesellschaft damit rechtlich betrachtet zum Zeitpunkt der Veräußerung der Grundstücksfläche lediglich ein Interesse am Eintritt der Rechtsfolge des § 566 Abs. 1 BGB. Dies genügt für eine analoge Anwendung der Vorschrift aber nicht.
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Die Klägerin nimmt den beklagten Verein auf Herausgabe einer Grundstücksfläche in Anspruch. Zudem begehrt sie die Feststellung, dass zwischen den Parteien in Bezug auf die streitgegenständliche Fläche kein Nutzungsverhältnis besteht. Der Beklagte schloss am 18.1.2008 mit der S. Grundstücksgesellschaft mbH (S-GmbH) einen als "Pachtvertrag" bezeichneten Vertrag über eine Teilfläche eines Grundstücks. § 1 Nr. 1 des Vertrags lautet: "Die Verpächterin verpachtet an die Pächterin Grundstücksflächen in I., in der Größe von ca. 4.000 qm mit sämtlichen aufstehenden Gebäuden und Einrichtungen. Über die Lage des Pachtobjekts in der Örtlichkeit sind sich die Parteien einig; die Pachtfläche ist in der beiliegenden Skizze, die Bestandteil dieses Pachtvertrags ist, rot schraffiert gekennzeichnet."
Dem Vertrag ist eine Skizze beigefügt, die jedoch keine rot schraffierte Fläche, sondern lediglich mehrere umrandete Flächen ausweist. Nach § 3 des Vertrags begann das Pachtverhältnis am 1.1.2006 und endete am 31.12.2016 oder mit Auflösung des Vereins, wobei es sich jedoch mit Ablauf der jeweiligen Pachtperiode um weitere zehn Jahre verlängert, wenn der Vertrag nicht von der Pächterin unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten zum Ende eines Kalenderhalbjahres schriftlich gekündigt wird.
Eigentümerin des Grundstücks, zu dem auch die streitgegenständliche Fläche gehört, war ursprünglich die H. Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH (H-GmbH). Mit notariellem Kaufvertrag von 12.7.1995 erwarb die Projekt-Gesellschaft zur Entwicklung, Koordination und Errichtung von Bauvorhaben mbH (Projekt-Gesellschaft) das Grundstück. Gemäß Nr. 2 dieses Vertrags steht der H-GmbH gegen die Projekt-Gesellschaft ein Rückübertragungsanspruch bzgl. einer Teilfläche zu, die zumindest teilweise mit der streitgegenständlichen Fläche übereinstimmt. Im Rahmen eines Grundstückstauschvertrags vom 30.12.2002 trat die H-GmbH den genannten Rückübertragungsanspruch an die S-GmbH ab. Mit notariellem Vertrag vom 29.11.2005 verzichtete die S-GmbH gegenüber der H-GmbH auf einen weiteren Rückübertragungsanspruch hinsichtlich einer Teilfläche, welcher ihr mit notariellem Vertrag vom 11.7.1994 durch die H-GmbH eingeräumt worden sein soll.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 20.6.2008 erwarb die Klägerin von der Projekt-Gesellschaft die streitgegenständliche Grundstücksfläche. Vor Abschluss des Kaufvertrags wies die S-GmbH die Projekt-Gesellschaft als seinerzeitige Eigentümerin der streitgegenständlichen Grundstücksfläche darauf hin, dass sie von der geplanten Veräußerung an die Klägerin erfahren habe und dass sie beabsichtige, von dem ihr bzw. der H-GmbH zustehenden Rückübertragungsanspruch an Teilflächen des Verkaufsobjekts zur Förderung des Beklagten Gebrauch zu machen. In § 4 Abs. 4 des Kaufvertrags ist geregelt, dass der Kaufgegenstand an den Beklagten verpachtet sei, die Käuferin das Pachtverhältnis übernehme und es mit Wirkung ab dem Übergabetag mit allen Rechten und Pflichten des Verpächters fortsetze. Weiter sieht § 5 Nr. 1 Abs. 8 des Kaufvertrags vor, dass die Projekt-Gesellschaft eine Verzichtserklärung der H-GmbH in Bezug auf den Rückübertragungsanspruch aus dem notariellen Vertrag vom 12.7.1995 beizubringen habe.
Mit Schreiben vom 28.10.2008 teilte die Klägerin dem Beklagten mit, dass sie mit Erwerb der Fläche nunmehr in den Pachtvertrag eingetreten sei, weshalb künftige Pachtzahlungen direkt an sie geleistet werden sollten. Seit dem Jahr 2009 erhält die Klägerin von dem Beklagten die ursprünglich zwischen ihm und der S-GmbH vereinbarten Zahlungen. Mit Schreiben vom 2.1.2017, dem Beklagten zugestellt am 3.1.2017, kündigte die Klägerin den Pachtvertrag zum 30.6.2017, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin.
Das AG gab der auf Herausgabe der streitgegenständlichen Grundstücksfläche gerichteten Klage und dem Feststellungsantrag statt. Auf die Berufung des Beklagten wies das LG die Klage ab. Auf die Revision der Klägerin hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des AG zurück.
Die Gründe:
Das LG hat zu Recht angenommen, dass der streitgegenständliche Vertrag trotz seiner Bezeichnung als Pachtvertrag mangels Überlassung der Grundstücksfläche zur Fruchtziehung rechtlich als Mietvertrag zu qualifizieren ist. Im Ausgangspunkt ebenfalls zutreffend ist es davon ausgegangen, dass § 566 Abs. 1 BGB vorliegend keine unmittelbare Anwendung finden kann, weil es an der hierfür notwendigen Personenidentität zwischen Veräußerer und Vermieter fehlt. Unzutreffend ist dagegen die Auffassung des LG, im vorliegenden Fall sei § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, weil jedenfalls zum Zeitpunkt der Veräußerung der vermieteten Grundstücksfläche sowohl der Fortbestand der Vermietung als auch der Eintritt der Klägerin in den bestehenden Mietvertrag im wirtschaftlichen Interesse des veräußernden Eigentümers sowie zumindest im ideellen Interesse des Vermieters gestanden und dem Bestandsinteresse des Mieters entsprochen hätten.
Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, wenn der Grundstückseigentümer erst im Zeitpunkt der Veräußerung des vermieteten Grundstücks ein wirtschaftliches Interesse am Eintritt des Erwerbers in den bestehenden Mietvertrag hat.
Auf dieser rechtlichen Grundlage ist die Annahme des LG, § 566 Abs. 1 BGB sei im vorliegenden Fall entsprechend anwendbar, rechtsfehlerhaft. Die für eine analoge Anwendung der Vorschrift erforderliche Vergleichbarkeit der Sachverhalte ist nicht gegeben. Nach den getroffenen Feststellungen lagen der Abschluss des Mietvertrags und die Durchführung des Mietverhältnisses nicht im alleinigen wirtschaftlichen Interesse der Projekt-Gesellschaft als veräußernde Eigentümerin. Sie hatte die S-GmbH weder mit der Vermietung der Flächen beauftragt noch ist festgestellt, dass sie überhaupt in die Vermietung an den Beklagten eingewilligt hätte. Ihr flossen während der gesamten Mietzeit keine Mietzahlungen zu. Sie hat auch keine anderen wirtschaftlichen Vorteile aus dem Mietverhältnis erhalten. Es liegt hier also kein bloß formales Auseinanderfallen von Vermieter- und Eigentümerstellung vor. Die S-GmbH ist bei Abschluss des Mietvertrags auch bei einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise nicht für die Projekt-Gesellschaft aufgetreten.
Das wirtschaftliche Interesse der Projekt-Gesellschaft, das das LG für eine entsprechende Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB herangezogen hat, bestand allein darin, dass zum Zeitpunkt der Veräußerung der streitgegenständlichen Fläche an die Klägerin der Mietvertrag fortbesteht, um einer möglichen Ausübung des Rückgewähranspruchs durch die H-GmbH zu begegnen. Wie die Revision zutreffend ausführt, hatte die Projekt-Gesellschaft damit rechtlich betrachtet zum Zeitpunkt der Veräußerung der Grundstücksfläche lediglich ein Interesse am Eintritt der Rechtsfolge des § 566 Abs. 1 BGB. Dies genügt für eine analoge Anwendung der Vorschrift aber nicht.
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