Fälligkeit des Mietkautionsrückzahlungsanspruchs nicht sechs Monate nach Mietvertragsende

Der Sachverhalt:
Zwischen den Parteien bestand vom Oktober 2013 bis Juni 2016 ein Mietverhältnis über eine Wohnung. Die Parteien vereinbarten bei Abschluss des Mietvertrags eine gesonderte Kautionsvereinbarung nach der die Kaution zur Sicherung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag dient. Der Vermieter darf sich danach während des Mietverhältnisses wegen unbestrittener oder rechtskräftig festgestellter Forderungen aus der Kaution befriedigen. Zudem sei die Kaution nach Vertragsende und Rückgabe der Mietsache zzgl. der Zinsen in angemessener Frist zu erstatten, es sei denn, der Vermieter hat begründete Gegenansprüche, mit denen er aufrechnen kann oder die ein Zurückbehaltungsrecht begründen.

Der Kläger zahlte die vereinbarte Kaution i.H.v. 640 € an die Beklagte. Die Beklagte rechnete gegenüber dem Kläger die Betriebskosten für 2015 ab. Die Abrechnung enthielt einen Nachzahlungsbetrag i.H.v. rd. 640 €. In der Abrechnung waren Kosten für die Hausreinigung (Anteil des Klägers rd. 330 €) und Kosten für den Hauswart (rd. 180 €) aufgeführt. Im November 2017 übersandte die Beklagte dem Kläger die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum Januar bis Juni 2016. Die Abrechnung schließt mit einem Nachzahlungsbetrag i.H.v. rd. 190 €.

Der Kläger hatte bereits zuvor im Juli 2017 die Klage Rückzahlung der Kaution erhoben. Er vertrat die Auffassung, dass die beiden Posten Hausreinigung und Hauswart der beiden Betriebsabrechnungen weit überhöht seien. Die Beklagte war der Ansicht, ihr stünden noch Ansprüche aus den Betriebskostenabrechnungen 2015/16 zu. Wegen aller ihr zustehender Ansprüche erklärte sie die Aufrechnung gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch. Die Klage hatte vor dem AG keinen Erfolg.

Die Gründe:
Dem Kläger steht gegenüber der Beklagten zurzeit weder aus der Kautionsvereinbarung noch aus § 812 BGB der geltend gemachte Kautionsrückzahlungsanspruch zu. Der Anspruch ist noch nicht fällig.

Mit Rückgabe der Mietsache ist der Anspruch erfüllbar, aber noch nicht fällig. Er ist erst fällig, wenn dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer es sich aus der Sicherheit bedienen darf. Der BGH hat insbesondere der Ansicht widersprochen, dass der Kautionsrückzahlungsanspruch spätestens 6 Monate nach Mietvertragsende fällig wird. Dies hat er erst jüngst in einem Fall zum Leasingrecht wieder bestätigt (BGH 18.1.2017, VIII ZR 263/15). Diese Voraussetzungen waren bei Erhebung der Klage im Juli 2017 nicht erfüllt, da die Betriebskosten nach Vorstellungen des Klägers noch richtig abgerechnet hätten werden müssen und die Abrechnung für 2016 zu diesem Zeitpunkt noch nicht vorgelegen hat. Die Beklagte hat seither im November 2017 die Abrechnung für 2016 übersandt. Aus dieser Abrechnung steht der Beklagten u.U. noch eine Forderung gegenüber dem Kläger zu.

Entgegen der Ansicht der Beklagten kann sie im vorliegenden Verfahren nicht die Aufrechnung mit vermeintlichen Gegenansprüchen aus den Betriebskostenabrechnungen erklären. Der Vermieter darf nur bei unstrittigen und rechtskräftig festgestellten Ansprüchen auf die Kaution zurückgreifen. Dies ist ständige BGH-Rechtsprechung für die Zeit während des Bestehens des Mietverhältnisses. Es ist aber auch auf die Zeit nach Vertragsende übertragbar. Die Mietsicherheit ist nur ein Sicherungs- und kein Befriedigungsmittel für den Vermieter. Es besteht eine Treuhandabrede zwischen den Parteien. Nur durch eine Beschränkung des Aufrechnungsrechts kann der Mieter vor dem Insolvenzrisiko des Vermieters geschützt werden. Die Mietkaution muss schließlich nach § 551 BGB getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. Daraus folgt unter Mieterschutzaspekten, dass ein Zugriff auf die Kaution auch nach Mietvertragsende verboten ist. Im Umkehrschluss folgt daraus aber auch, dass der Mieter bei Bestehen von strittigen Forderungen keinen Rückzahlungsanspruch hat.

Im Streitfall bestehen strittige Forderungen über die Betriebskostenabrechnungen 2015/16. Hier muss zunächst eine einvernehmliche oder gerichtliche Entscheidung herbeigeführt werden. Erst dann wird der Anspruch fällig. Auf die Frage, ob die Betriebskostenabrechnungen der Höhe nach berechtigt sind, kommt es im vorliegenden Verfahren nicht an.

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