Fälschung des Gehaltsnachweises bei Mietvertragsanbahnung kann zu Anfechtung des Vertrags und zur Erstattungspflicht führen

Der Sachverhalt:
Die Beklagte unterzeichnete einen Mietvertrag als Mieterin und die Klägerin als Vermieterin über die Dachgeschosswohnung im Haus C in Köln zu einem monatlichen Mietzins i.H.v. insgesamt 575,00 €. Die Beklagte bezog sodann die Wohnung. Der Vertragsunterzeichnung lag eine Wohnungsbewerbung der Beklagten zugrunde, in der sie fälschlich angab, bei der Firma L. zu arbeiten, und der sie zudem drei gefälschte Gehaltsabrechnungen beifügte, um ihre Bonität zu beweisen.

Nachdem die Klägerin von der Fälschung der Angaben erfuhr, erklärte sie die Anfechtung des Vertrags sowie vorsorglich die fristlose Kündigung und forderte die Beklagte zur Räumung der Wohnung auf. Da dies zunächst fruchtlos blieb, erhob die Klägerin Räumungsklage gegen die Beklagte beim AG. Schließlich zog die Beklagte am 30.11.2017 noch vor Rechtshängigkeit der Klage aus der Wohnung aus. Die Klägerin nahm die Klage zurück.

Mit der streitgegenständlichen Klage begehrte die Klägerin nach fruchtloser Fristsetzung u.a. Erstattung von Maklerkosten des bei Vermietung eingeschalteten Maklers, Anwaltskosten für die ausgesprochene Kündigung, Rechtsverfolgungskosten der Räumungsklage sowie Grundmieten für die Monate Dezember 2015 bis Februar 2016. Nach Abzug der Kaution i.H.v. 1.305,07 € begehrte die Klägerin noch 1.751,59 €. Die Klage hatte teilweise Erfolg.

Die Gründe:
Die Klage ist i.H.v. 277,64 € begründet, im Übrigen überwiegend unbegründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Erstattung der für die Kündigung entstandenen Rechtsanwaltskosten gem. §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB, da die Beklagte die Klägerin bei der Vertragsanbahnung über ihre Vermögensverhältnisse getäuscht hat. Sie hat damit vorvertragliche Pflichten verletzt und die Kündigung sowie die Kosten verursacht.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte zudem einen Anspruch auf Erstattung der durch die Räumungsklage entstandenen Rechtsanwalts- und Gerichtskosten gem. § 280 Abs. 1 BGB. Die Beklagte hat Anlass zum Einreichen einer Räumungsklage gegeben, da sie ihrer Verpflichtung, die Wohnung innerhalb der gesetzlichen Frist nach Ausspruch der Anfechtung und fristlosen Kündigung zu räumen, nicht nachgekommen ist.

Ein Mietausfallschaden steht der Klägerin gegen die Beklagte nach § 280 Abs. 1 BGB hingegen lediglich für den Monat Dezember 2015 zu. Hat der Vermieter wegen einer Vertragsverletzung des Mieters - wie vorliegend der Fall - gekündigt, hat er einen Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung entstandenen Schadens. Ein Mietausfallschaden entsteht, wenn die Wohnung nicht sofort weitervermietet werden kann. Der Vermieter darf mit seinen Weitervermietungsbemühungen warten bis die Wohnung zurückgegeben ist. Im Streitfall wurde die Wohnung am 30.11.2015 zurückgegeben, so dass es der Klägerin erst möglich war ab Dezember 2015 nach neuen Mietern zu suchen. Eine erneute Vermietung ist jedoch ab Januar 2016 möglich gewesen. Jedenfalls legt die Klägerin nichts Gegenteiliges dar.

Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Erstattung der Maklerkosten gem. § 280 Abs. 1 BGB. Der Klägerin ist kein Schaden entstanden. Da sie den Vertrag wirksam angefochten hat, entfällt der Provisionsanspruch des Maklers. Hat sie die Maklerkosten bereits bezahlt, hat sie einen Erstattungsanspruch gegen den Makler.

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