Folgenschwere verbotene Eigenmacht des Vermieters eines Gewerbegrundstücks
OLG Hamm v. 21.12.2022 - 11 U 119/21
Der Sachverhalt:
Die Beklagte GbR ist Eigentümerin eines Gewerbegrundstücks. Als die Beklagte das Grundstück Anfang des Jahres 2013 verkaufen wollte, kam es zum Kontakt und zu Vertragsverhandlungen mit dem Kläger. Im Zuge der Verhandlungen verständigten sich die Parteien darauf, dass das Gewerbestück bei einer gleichzeitigen Einräumung einer Kaufoption zunächst für die Dauer von 2 Jahren nur vermietet sein sollte. Der genaue Inhalt des Mietkaufvertrages sollte noch von einem Notar ausgearbeitet werden. Obgleich ein solcher Vertrag noch nicht vorlag, kam es bereits im Februar 2013 zur Übergabe des Gewerbegrundstücks.
In der Folgezeit wurde vom Kläger lediglich eine Mietzahlung i.H.v. 1.785 € erbracht, welche von der Beklagten für den Monat März verrechnet wurde. Weitere Zahlungen wurden anschließend vom Kläger mit Hinweis darauf verweigert, dass sich nachträglich in dem Wohngebäude ein umfangreicher Schwarzschimmelbefall gezeigt habe. Infolgedessen kam es nicht mehr zu dem Abschluss des angedachten notariellen Mietkaufvertrages. Stattdessen erklärte die Beklagte mit Schreiben vom 4.6.2013 gegenüber dem Kläger die fristlose Kündigung des "Mietverhältnisses".
Ende Juli 2013 nahm die Beklagte den Kläger vor dem LG auf Räumung des Gewerbegrundstücks und Zahlung von Miete bzw. Nutzungsentschädigung i.H.v. 16.618 € in Anspruch. In der mündlichen Verhandlung schlossen die Parteien einen Zwischenvergleich, mit dem der Kläger sich dazu verpflichtete, das Grundstück bis zum 28.2.2014 zu räumen. Hinsichtlich des mit der Klage geltend gemachten Zahlungsanspruchs beantragten beide Parteien übereinstimmend das Ruhen des Verfahrens anzuordnen.
Noch vor dem im Zwischenvergleich vereinbarten Räumungstermin verschaffte sich die Beklagte gewaltsam Zutritt zu dem Wohnhaus und verwies den Kläger des Grundstücks. Anschließend tauschte er die Schlösser der Immobilie aus. In der Folgezeit wurde das Grundstück von der Beklagten an einen Dritten verkauft.
Das LG hat die von der Beklagten erhobene Räumungs- und Zahlungsklage abgewiesen. Der Beklagten stehe schon deshalb kein Mietzinsanspruch gegen den Kläger zu, weil der Abschluss des Mietvertrages vom Abschluss des Kaufvertrages abhängig sein sollte und damit der notariellen Beurkundung bedurft hätte.
Der Kläger nahm die Beklagte auf Zahlung von Schadensersatz i.H.v. 229.504 € für Gegenstände in Anspruch, die nach seinem Behaupten auf ein der Beklagten gehörendes Gewerbegrundstück gebracht und später von ihr in Besitz genommen und anschließend zum Großteil entsorgt bzw. verkauft wurden. Das LG hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das OLG das Urteil abgeändert und die Sache zur weiteren Verhandlung und Entscheidung über die Schadenshöhe an das LG zurückverwiesen.
Die Gründe:
Die Beklagte haftet dem Kläger für die von ihr begangene rechtswidrige Selbsthilfe und verbotene Eigenmacht nach § 231 BGB und § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 858 BGB jeweils i.V.m. § 398 BGB auf Schadensersatz.
Mit dem Austausch der Schlösser hatte die Beklagte dem Kläger weiteren Zugriff auf die von ihnen auf das Gewerbegrundstück gebrachten Gegenstände unmöglich gemacht und damit ihnen gegen ihren Willen weggenommen. Die Beklagte hatte behauptet, in der irrigen Annahme gehandelt zu haben, aufgrund eines gegen den Kläger zustehenden Vermieterpfandrechts dazu berechtigt gewesen zu sein. Allerdings ist zwischen den Parteien niemals ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen, so dass schon aus diesem Grunde das von der Beklagten angenommene Vermieterpfandrecht nicht zur Entstehung gelangen konnte. Abgesehen davon hätte ein Vermieterpfandrecht die Beklagte auch nur dazu berechtigt, ein Wegbringen der vom Mieter eingebrachten Gegenstände von dem Mietgrundstück zu verhindern.
Die Beklagte ist zudem gem. § 231 BGB dem Kläger zum Schadensersatz verpflichtet. Danach ist der in irrtümlicher Selbsthilfe Handelnde "dem anderen Teil" zum Schadensersatz verpflichtet. Scheitert der Abschluss eines Mietvertrages über eine Immobilie, begeht der Vermieter verbotene Eigenmacht, wenn er den Mietinteressenten, dem die Mietsache bereits überlassen wurde, gegen seinen Willen aus dem Besitz setzt. Diese vorsätzliche unerlaubte Handlung schließt eine Aufrechnung des Vermieters mit ihm zustehenden Schadensersatzansprüchen aus. Zudem macht sich der Vermieter selbst schadensersatzfplichtig, wenn er zu Unrecht zurückgehaltene Sachen des Mietinteressenten im Anschluss an die Inbesitznahme veräußert oder entsorgt. Bei der Beurteilung der Darlegungs- und Beweislast für einen Schadensersatzanspruch des Mietinteressenten ist das BGH-Urteil vom 14.7.2010 (Az. VIII ZR 45/09) zu berücksichtigen.
Der vom Kläger geltend gemachte Schadensersatzanspruch ist aus den gleichen Erwägungen heraus auch aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. §§ 858, 398 BGB dem Grunde nach gerechtfertigt. Denn indem die Beklagte dem Kläger gegen seinen Willen den Besitz an den von ihm auf das Gewerbegrundstück gebrachten Gegenständen entzogen hatte, hat sie gegenüber diesem eine verbotene Eigenmacht i.S.v. § 858 Abs. 1 BGB begangen. Die Besitzentziehung war nicht durch das Gesetz gerechtfertigt, weil weder ein Vermieterpfandrecht bestand, noch ihr Vorgehen von dem Selbsthilferecht nach § 229 BGB gedeckt war. Mit der von ihr verübten verbotenen Eigenmacht hat die Beklagte gegen ein Schutzgesetz des i.S.v. § 823 Abs. 2 BGB verstoßen (BGH-Urt. v. 18.12.2019, XII ZR 13/19).
Mehr zum Thema:
Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht:
Die perfekte Basisausstattung zum Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht finden Praktiker im Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht. Jetzt neu: Mit den Inhalten der Neuauflage Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020. 4 Wochen gratis nutzen!
Justiz NRW
Die Beklagte GbR ist Eigentümerin eines Gewerbegrundstücks. Als die Beklagte das Grundstück Anfang des Jahres 2013 verkaufen wollte, kam es zum Kontakt und zu Vertragsverhandlungen mit dem Kläger. Im Zuge der Verhandlungen verständigten sich die Parteien darauf, dass das Gewerbestück bei einer gleichzeitigen Einräumung einer Kaufoption zunächst für die Dauer von 2 Jahren nur vermietet sein sollte. Der genaue Inhalt des Mietkaufvertrages sollte noch von einem Notar ausgearbeitet werden. Obgleich ein solcher Vertrag noch nicht vorlag, kam es bereits im Februar 2013 zur Übergabe des Gewerbegrundstücks.
In der Folgezeit wurde vom Kläger lediglich eine Mietzahlung i.H.v. 1.785 € erbracht, welche von der Beklagten für den Monat März verrechnet wurde. Weitere Zahlungen wurden anschließend vom Kläger mit Hinweis darauf verweigert, dass sich nachträglich in dem Wohngebäude ein umfangreicher Schwarzschimmelbefall gezeigt habe. Infolgedessen kam es nicht mehr zu dem Abschluss des angedachten notariellen Mietkaufvertrages. Stattdessen erklärte die Beklagte mit Schreiben vom 4.6.2013 gegenüber dem Kläger die fristlose Kündigung des "Mietverhältnisses".
Ende Juli 2013 nahm die Beklagte den Kläger vor dem LG auf Räumung des Gewerbegrundstücks und Zahlung von Miete bzw. Nutzungsentschädigung i.H.v. 16.618 € in Anspruch. In der mündlichen Verhandlung schlossen die Parteien einen Zwischenvergleich, mit dem der Kläger sich dazu verpflichtete, das Grundstück bis zum 28.2.2014 zu räumen. Hinsichtlich des mit der Klage geltend gemachten Zahlungsanspruchs beantragten beide Parteien übereinstimmend das Ruhen des Verfahrens anzuordnen.
Noch vor dem im Zwischenvergleich vereinbarten Räumungstermin verschaffte sich die Beklagte gewaltsam Zutritt zu dem Wohnhaus und verwies den Kläger des Grundstücks. Anschließend tauschte er die Schlösser der Immobilie aus. In der Folgezeit wurde das Grundstück von der Beklagten an einen Dritten verkauft.
Das LG hat die von der Beklagten erhobene Räumungs- und Zahlungsklage abgewiesen. Der Beklagten stehe schon deshalb kein Mietzinsanspruch gegen den Kläger zu, weil der Abschluss des Mietvertrages vom Abschluss des Kaufvertrages abhängig sein sollte und damit der notariellen Beurkundung bedurft hätte.
Der Kläger nahm die Beklagte auf Zahlung von Schadensersatz i.H.v. 229.504 € für Gegenstände in Anspruch, die nach seinem Behaupten auf ein der Beklagten gehörendes Gewerbegrundstück gebracht und später von ihr in Besitz genommen und anschließend zum Großteil entsorgt bzw. verkauft wurden. Das LG hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das OLG das Urteil abgeändert und die Sache zur weiteren Verhandlung und Entscheidung über die Schadenshöhe an das LG zurückverwiesen.
Die Gründe:
Die Beklagte haftet dem Kläger für die von ihr begangene rechtswidrige Selbsthilfe und verbotene Eigenmacht nach § 231 BGB und § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 858 BGB jeweils i.V.m. § 398 BGB auf Schadensersatz.
Mit dem Austausch der Schlösser hatte die Beklagte dem Kläger weiteren Zugriff auf die von ihnen auf das Gewerbegrundstück gebrachten Gegenstände unmöglich gemacht und damit ihnen gegen ihren Willen weggenommen. Die Beklagte hatte behauptet, in der irrigen Annahme gehandelt zu haben, aufgrund eines gegen den Kläger zustehenden Vermieterpfandrechts dazu berechtigt gewesen zu sein. Allerdings ist zwischen den Parteien niemals ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen, so dass schon aus diesem Grunde das von der Beklagten angenommene Vermieterpfandrecht nicht zur Entstehung gelangen konnte. Abgesehen davon hätte ein Vermieterpfandrecht die Beklagte auch nur dazu berechtigt, ein Wegbringen der vom Mieter eingebrachten Gegenstände von dem Mietgrundstück zu verhindern.
Die Beklagte ist zudem gem. § 231 BGB dem Kläger zum Schadensersatz verpflichtet. Danach ist der in irrtümlicher Selbsthilfe Handelnde "dem anderen Teil" zum Schadensersatz verpflichtet. Scheitert der Abschluss eines Mietvertrages über eine Immobilie, begeht der Vermieter verbotene Eigenmacht, wenn er den Mietinteressenten, dem die Mietsache bereits überlassen wurde, gegen seinen Willen aus dem Besitz setzt. Diese vorsätzliche unerlaubte Handlung schließt eine Aufrechnung des Vermieters mit ihm zustehenden Schadensersatzansprüchen aus. Zudem macht sich der Vermieter selbst schadensersatzfplichtig, wenn er zu Unrecht zurückgehaltene Sachen des Mietinteressenten im Anschluss an die Inbesitznahme veräußert oder entsorgt. Bei der Beurteilung der Darlegungs- und Beweislast für einen Schadensersatzanspruch des Mietinteressenten ist das BGH-Urteil vom 14.7.2010 (Az. VIII ZR 45/09) zu berücksichtigen.
Der vom Kläger geltend gemachte Schadensersatzanspruch ist aus den gleichen Erwägungen heraus auch aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. §§ 858, 398 BGB dem Grunde nach gerechtfertigt. Denn indem die Beklagte dem Kläger gegen seinen Willen den Besitz an den von ihm auf das Gewerbegrundstück gebrachten Gegenständen entzogen hatte, hat sie gegenüber diesem eine verbotene Eigenmacht i.S.v. § 858 Abs. 1 BGB begangen. Die Besitzentziehung war nicht durch das Gesetz gerechtfertigt, weil weder ein Vermieterpfandrecht bestand, noch ihr Vorgehen von dem Selbsthilferecht nach § 229 BGB gedeckt war. Mit der von ihr verübten verbotenen Eigenmacht hat die Beklagte gegen ein Schutzgesetz des i.S.v. § 823 Abs. 2 BGB verstoßen (BGH-Urt. v. 18.12.2019, XII ZR 13/19).
Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht:
Die perfekte Basisausstattung zum Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht finden Praktiker im Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht. Jetzt neu: Mit den Inhalten der Neuauflage Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020. 4 Wochen gratis nutzen!