Formelle Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen
BGH v. 28.9.2022 - VIII ZR 344/21 u.a.
Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bremen. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 12.10.2017 und vom 27.10.2017 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet (Austausch der Treppenhausfenster, der Hauseingangstür, der Wohnungsfenster und der Wohnungseingangstür durch Bauteile mit Wärmeschutz bzw. -dämmung, Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus, Strangsanierung in den Wohnungen sowie Badmodernisierung), teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 24.9.2018 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1.12.2018 von zuletzt 253,58 € um 90,64 € auf 344,22 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt.
Die Klägerin bezahlte den Erhöhungsbetrag in der Folge unter Vorbehalt. Sie hielt die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für unwirksam und verlangte Rückzahlung der ab Dezember 2018 aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete i.H.v. insgesamt 725,12 € nebst Zinsen. Das AG hat der Klage mit Ausnahme eines Teils der Zinsforderung stattgegeben. Das LG hat die Entscheidung bestätigt. Auf die Revision der Beklagten hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurückverwiesen.
Gründe:
Die Vorinstanz hat das Vorliegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Das bedeutet zugleich, dass auch die Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhöhungsbeträge gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht werden können.
Der Vermieter muss in der Erhöhungserklärung darlegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken. Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen überprüfen kann. Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.
Diesen Anforderungen wurde die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung gerecht. Insbesondere war die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hatte.
Auch im Übrigen erfüllt die Erhöhungserklärung die aufgezeigten formellen Voraussetzungen. Denn entgegen der Auffassung des LG ist die Erhöhungserklärung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen durchgeführten ausweislich der Erklärung der Modernisierung dienenden Maßnahmen (Austausch der Treppenhausfenster, der Hauseingangstür, der Wohnungsfenster und der Wohnungseingangstür durch Bauteile mit Wärmeschutz bzw. -dämmung, Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus, Strangsanierung in den Wohnungen sowie Badmodernisierung) jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" bzw. "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hatte.
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Die Klägerin bezahlte den Erhöhungsbetrag in der Folge unter Vorbehalt. Sie hielt die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für unwirksam und verlangte Rückzahlung der ab Dezember 2018 aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete i.H.v. insgesamt 725,12 € nebst Zinsen. Das AG hat der Klage mit Ausnahme eines Teils der Zinsforderung stattgegeben. Das LG hat die Entscheidung bestätigt. Auf die Revision der Beklagten hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurückverwiesen.
Gründe:
Die Vorinstanz hat das Vorliegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Das bedeutet zugleich, dass auch die Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhöhungsbeträge gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht werden können.
Der Vermieter muss in der Erhöhungserklärung darlegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken. Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen überprüfen kann. Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.
Diesen Anforderungen wurde die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung gerecht. Insbesondere war die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hatte.
Auch im Übrigen erfüllt die Erhöhungserklärung die aufgezeigten formellen Voraussetzungen. Denn entgegen der Auffassung des LG ist die Erhöhungserklärung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen durchgeführten ausweislich der Erklärung der Modernisierung dienenden Maßnahmen (Austausch der Treppenhausfenster, der Hauseingangstür, der Wohnungsfenster und der Wohnungseingangstür durch Bauteile mit Wärmeschutz bzw. -dämmung, Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus, Strangsanierung in den Wohnungen sowie Badmodernisierung) jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" bzw. "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hatte.
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