Fristlose Kündigung wegen fortgesetzter unerlaubter Untervermietung
AG München v. 13.10.2022 - 417 C 7060/21
Der Sachverhalt:
Der Beklagte war seit 2009 Mieter einer Dreizimmerwohnung. Die Miete betrug 800 € mtl. Im Vertrag war u.a. geregelt: "Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der Mieträume oder Teilen davon an Dritte darf nur mit Einwilligung des Vermieters erfolgen." Noch im Jahr 2009 genehmigte der damalige Vermieter die teilweise Untervermietung an eine Mitbewohnerin zur Gründung einer Wohngemeinschaft.
Im Frühjahr 2020 stellte die klagende Vermieterin fest, dass die Wohnung bzw. Teile davon über verschiedene Internetplattformen für 45 € pro Person und Nacht Touristen angeboten wurden. Einer solchen gewerblichen Nutzung hatte die Klägerin zu keinem Zeitpunkt zugestimmt. Sie mahnte den Mieter daraufhin schriftlich ab. Dennoch vermietete der Beklagte im Winter 2020 erneut zwei Zimmer an Mitbewohner, ohne die Vermieterin zu informieren oder sich deren Erlaubnis einzuholen. Nachdem der Hausverwalter feststellte, dass sich am Klingelschild mehrere Namen befanden, kündigte die Klägerin den Mietvertrag fristlos.
Der Beklagte trug vor er habe die Wohnung von Beginn an unter der Voraussetzung angemietet, dass die dort bereits vorhandene Wohngemeinschaft bestehen bleibe. Ihm stehe daher ein grundsätzliches Recht auf Untervermietung zu, ohne dass er dies im Einzelfall gegenüber der Vermieterin begründen oder von dieser genehmigen lassen müsse. Eine Vermietung per Internet an Touristen habe er nicht vorgenommen. Er habe auf den Internetseiten lediglich ein Nutzerkonto erstellt, um auf diesem Weg einen dauerhaften Mitbewohner zu finden.
Das AG gab der Klage statt. Das Urteil ist rechtskräftig.
Die Gründe:
Der Beklagte gab zwar an, dass er über die Internetseiten lediglich einmal einen festen Untermieter gesucht habe; weder der Text des Angebots stamme von ihm noch könne er sich die dort abgegebenen Bewertungen erklären. Diese Angaben sind jedoch offenkundig wahrheitswidrig.
Unstreitig zeigen die Fotos des Angebotes die streitgegenständliche Wohnung. Auch ist die Adresse der streitgegenständlichen Wohnung angegeben. Der aus der Anlage ersichtliche Text, mit dem die Wohnung angeboten wurde, richtet sich nicht an potenzielle dauerhafte Untermieter, sondern an Touristen für die tageweise Anmietung. So werden ausdrücklich die Nähe zu diversen Touristenattraktionen angepriesen wie auch die Sprachkenntnisse des Gastgebers sowie die Möglichkeit gemeinsamer Unternehmungen. Es steht demnach zur Überzeugung des Gerichts fest, dass Vermietungen an Touristen tatsächlich stattgefunden haben. Das Angebot der streitgegenständlichen Wohnung war am 31.3.2020 mit 13 Kundenbewertungen versehen.
In dem bewussten Hinwegsetzen über den Willen und das Interesse der Vermieterin ist eine erhebliche Rechtsverletzung zu sehen, die zur fristlosen Kündigung berechtigte. Jedenfalls durch die Abmahnung vom 1.4.2020 wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung an touristische Gäste, in der ausdrücklich noch einmal auf das Verbot einer Untervermietung ohne vorheriger Zustimmung der Klägerin hingewiesen wurde, wurde dem Beklagten deutlich vor Augen geführt, dass die Klägerin eine Untervermietung ohne vorherige Genehmigung nicht dulden wird.
Nichtsdestotrotz vermietete der Beklagte nicht einmal ein halbes Jahr später erneut, diesmal sogar zwei Zimmer seiner Wohnung unter, ohne die Klägerin hiervon zu informieren oder zu versuchen, von ihr eine Zustimmung zu erlangen. Der Beklagte gab im Rahmen seiner persönlichen Anhörung sogar an, dass er die Klägerin von der Untervermietung nicht unterrichtet habe, da er davon ausging eine Genehmigung nicht zu erhalten. Er setzte sich somit bewusst über den Willen der Klägerin hinweg statt mit dieser die Möglichkeit einer Genehmigung, ggf. unter Anpassung der Miete zu verhandeln und ggf. den Rechtsweg zum Erhalt einer Zustimmung zu begehen. Dieses bewusste Hinwegsetzen über den Vermieterwillen wiegt auch besonders schwer, da der Beklagte Zimmer der Wohnung zuvor ebenfalls unter völliger Negierung des Willens und der Interessen der Vermieterin an touristische Feriengäste vermietete bzw. zu vermieten versuchte.
Mehr zum Thema:
AG München PM Nr. 14 vom 8.4.2022
Der Beklagte war seit 2009 Mieter einer Dreizimmerwohnung. Die Miete betrug 800 € mtl. Im Vertrag war u.a. geregelt: "Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der Mieträume oder Teilen davon an Dritte darf nur mit Einwilligung des Vermieters erfolgen." Noch im Jahr 2009 genehmigte der damalige Vermieter die teilweise Untervermietung an eine Mitbewohnerin zur Gründung einer Wohngemeinschaft.
Im Frühjahr 2020 stellte die klagende Vermieterin fest, dass die Wohnung bzw. Teile davon über verschiedene Internetplattformen für 45 € pro Person und Nacht Touristen angeboten wurden. Einer solchen gewerblichen Nutzung hatte die Klägerin zu keinem Zeitpunkt zugestimmt. Sie mahnte den Mieter daraufhin schriftlich ab. Dennoch vermietete der Beklagte im Winter 2020 erneut zwei Zimmer an Mitbewohner, ohne die Vermieterin zu informieren oder sich deren Erlaubnis einzuholen. Nachdem der Hausverwalter feststellte, dass sich am Klingelschild mehrere Namen befanden, kündigte die Klägerin den Mietvertrag fristlos.
Der Beklagte trug vor er habe die Wohnung von Beginn an unter der Voraussetzung angemietet, dass die dort bereits vorhandene Wohngemeinschaft bestehen bleibe. Ihm stehe daher ein grundsätzliches Recht auf Untervermietung zu, ohne dass er dies im Einzelfall gegenüber der Vermieterin begründen oder von dieser genehmigen lassen müsse. Eine Vermietung per Internet an Touristen habe er nicht vorgenommen. Er habe auf den Internetseiten lediglich ein Nutzerkonto erstellt, um auf diesem Weg einen dauerhaften Mitbewohner zu finden.
Das AG gab der Klage statt. Das Urteil ist rechtskräftig.
Die Gründe:
Der Beklagte gab zwar an, dass er über die Internetseiten lediglich einmal einen festen Untermieter gesucht habe; weder der Text des Angebots stamme von ihm noch könne er sich die dort abgegebenen Bewertungen erklären. Diese Angaben sind jedoch offenkundig wahrheitswidrig.
Unstreitig zeigen die Fotos des Angebotes die streitgegenständliche Wohnung. Auch ist die Adresse der streitgegenständlichen Wohnung angegeben. Der aus der Anlage ersichtliche Text, mit dem die Wohnung angeboten wurde, richtet sich nicht an potenzielle dauerhafte Untermieter, sondern an Touristen für die tageweise Anmietung. So werden ausdrücklich die Nähe zu diversen Touristenattraktionen angepriesen wie auch die Sprachkenntnisse des Gastgebers sowie die Möglichkeit gemeinsamer Unternehmungen. Es steht demnach zur Überzeugung des Gerichts fest, dass Vermietungen an Touristen tatsächlich stattgefunden haben. Das Angebot der streitgegenständlichen Wohnung war am 31.3.2020 mit 13 Kundenbewertungen versehen.
In dem bewussten Hinwegsetzen über den Willen und das Interesse der Vermieterin ist eine erhebliche Rechtsverletzung zu sehen, die zur fristlosen Kündigung berechtigte. Jedenfalls durch die Abmahnung vom 1.4.2020 wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung an touristische Gäste, in der ausdrücklich noch einmal auf das Verbot einer Untervermietung ohne vorheriger Zustimmung der Klägerin hingewiesen wurde, wurde dem Beklagten deutlich vor Augen geführt, dass die Klägerin eine Untervermietung ohne vorherige Genehmigung nicht dulden wird.
Nichtsdestotrotz vermietete der Beklagte nicht einmal ein halbes Jahr später erneut, diesmal sogar zwei Zimmer seiner Wohnung unter, ohne die Klägerin hiervon zu informieren oder zu versuchen, von ihr eine Zustimmung zu erlangen. Der Beklagte gab im Rahmen seiner persönlichen Anhörung sogar an, dass er die Klägerin von der Untervermietung nicht unterrichtet habe, da er davon ausging eine Genehmigung nicht zu erhalten. Er setzte sich somit bewusst über den Willen der Klägerin hinweg statt mit dieser die Möglichkeit einer Genehmigung, ggf. unter Anpassung der Miete zu verhandeln und ggf. den Rechtsweg zum Erhalt einer Zustimmung zu begehen. Dieses bewusste Hinwegsetzen über den Vermieterwillen wiegt auch besonders schwer, da der Beklagte Zimmer der Wohnung zuvor ebenfalls unter völliger Negierung des Willens und der Interessen der Vermieterin an touristische Feriengäste vermietete bzw. zu vermieten versuchte.
- Rechtsprechung: LG Berlin vom 18.08.2021, 64 S 261/20 - Auswechslung von WG-Mitgliedern: Zustimmung des Vermieters erforderlich? mit Anmerkung Münch (MietRB 2022, 103)
- Rechtsprechung: AG Frankfurt/M. vom 05.11.2020, 33 C 1631/20 (51) - Pflichten des Mieters bei unerlaubter Untervermietung mit Anmerkung Rave (MietRB 2021, 75)
- Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht
Die perfekte Basisausstattung zum Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht finden Praktiker im Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht.
Jetzt neu: Mit den Inhalten der Neuauflage Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020.
4 Wochen gratis nutzen!