Geänderte Kostenverteilung nach §16 Abs. 2 S. 2 WEG n.F für kleinere Arbeiten im Außenbereich und Treppenhaus
LG Karlsruhe v. 1.9.2023 - 11 S 96/22
Der Sachverhalt:
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Es handelt sich dabei um eine 4er-WEG. Diese hatte in der Eigentümerversammlung vom 6.10.2021 zu "TOP 9b, 10b und 11b" eine Kostenverteilung nach Wohneinheiten statt nach Miteigentumsanteilen bezüglich der Einzelmaßnahmen Außenbeleuchtung, Baumentfernung und Treppenhausfenster beschlossen. Die Kläger hielten die Beschlussfassung für ungültig. Sie widerspreche insbesondere einer ordnungsgemäßen Verwaltung. So liege eine erhebliche Mehrbelastungen ihrerseits vor.
Das AG hat die Klage abgewiesen. Das LG hat die Entscheidung im Berufungsverfahren bestätigt.
Die Gründe:
Diese Beschlussfassung ist materiell-rechtlich nicht zu beanstanden, widerspricht insbesondere nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG n.F. haben die Wohnungseigentümer nunmehr die Möglichkeit, den gesetzlichen oder vereinbarten Verteilungsschlüssel durch Beschluss zu ändern. Die Wohnungseigentümer können für sämtliche Kosten der Gemeinschaft - soweit sie nicht für bauliche Veränderungen anfallen - einen abweichenden Verteilungsschlüssel beschließen. Die Beschlusskompetenz besteht für die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten. Die Änderung muss jedoch ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (§§ 19 Abs. 1; 18 Abs. 2 WEG n.F.). Dabei steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Der beschlossene Verteilungsschlüssel muss sachlich gerechtfertigt sein. Bei der Kostenverteilung ist der Maßstab die Verteilungsgerechtigkeit. Der sachliche Grund kann aber auch der Anreiz zur Kostensenkung sein.
Das sog. Objektprinzip (Kostenverteilung nach Sondereigentumseinheiten) stellt eine einfache und verständliche Kostenverteilung dar und ist gerecht vor allem für Kosten, die unabhängig von der Wohngröße und dem Wert der Wohnung anfallen (hier: Kosten der Sanierung der Außenbeleuchtung, eines Treppenhausfensters und der Entfernung eines Baumes in der Außenanlage). Bei der Änderung der Kostenverteilung nach 16 Abs. 2 S. 2 WEG n.F. sind die Grenzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung überschritten, wenn die Minderheit eine erhebliche Mehrbelastung erleidet, die keine innere Rechtfertigung trägt, insbesondere wenn die Änderung der Kostenverteilung nur den Zweck verfolgt, die Mehrheit zum Nachteil der Minderheit von Kosten zu entlasten. Bei einer 4er-WEG, bei der für zwei Einheiten wirtschaftlich alles beim alten bleibt, ist die Annahme einer solchen Benachteiligungsabsicht nicht naheliegend.
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Landesrechtsprechung Baden-Württemberg
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Es handelt sich dabei um eine 4er-WEG. Diese hatte in der Eigentümerversammlung vom 6.10.2021 zu "TOP 9b, 10b und 11b" eine Kostenverteilung nach Wohneinheiten statt nach Miteigentumsanteilen bezüglich der Einzelmaßnahmen Außenbeleuchtung, Baumentfernung und Treppenhausfenster beschlossen. Die Kläger hielten die Beschlussfassung für ungültig. Sie widerspreche insbesondere einer ordnungsgemäßen Verwaltung. So liege eine erhebliche Mehrbelastungen ihrerseits vor.
Das AG hat die Klage abgewiesen. Das LG hat die Entscheidung im Berufungsverfahren bestätigt.
Die Gründe:
Diese Beschlussfassung ist materiell-rechtlich nicht zu beanstanden, widerspricht insbesondere nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG n.F. haben die Wohnungseigentümer nunmehr die Möglichkeit, den gesetzlichen oder vereinbarten Verteilungsschlüssel durch Beschluss zu ändern. Die Wohnungseigentümer können für sämtliche Kosten der Gemeinschaft - soweit sie nicht für bauliche Veränderungen anfallen - einen abweichenden Verteilungsschlüssel beschließen. Die Beschlusskompetenz besteht für die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten. Die Änderung muss jedoch ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (§§ 19 Abs. 1; 18 Abs. 2 WEG n.F.). Dabei steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Der beschlossene Verteilungsschlüssel muss sachlich gerechtfertigt sein. Bei der Kostenverteilung ist der Maßstab die Verteilungsgerechtigkeit. Der sachliche Grund kann aber auch der Anreiz zur Kostensenkung sein.
Das sog. Objektprinzip (Kostenverteilung nach Sondereigentumseinheiten) stellt eine einfache und verständliche Kostenverteilung dar und ist gerecht vor allem für Kosten, die unabhängig von der Wohngröße und dem Wert der Wohnung anfallen (hier: Kosten der Sanierung der Außenbeleuchtung, eines Treppenhausfensters und der Entfernung eines Baumes in der Außenanlage). Bei der Änderung der Kostenverteilung nach 16 Abs. 2 S. 2 WEG n.F. sind die Grenzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung überschritten, wenn die Minderheit eine erhebliche Mehrbelastung erleidet, die keine innere Rechtfertigung trägt, insbesondere wenn die Änderung der Kostenverteilung nur den Zweck verfolgt, die Mehrheit zum Nachteil der Minderheit von Kosten zu entlasten. Bei einer 4er-WEG, bei der für zwei Einheiten wirtschaftlich alles beim alten bleibt, ist die Annahme einer solchen Benachteiligungsabsicht nicht naheliegend.
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