Gericht kann sog. "Marktmiete" im Zweifel schätzen
AG Brandenburg v. 16.6.2021 - 31 C 51/20
Der Sachverhalt:
Die Kläger begehrten von den beklagten Mietern die Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Monate Januar 2019 bis einschließlich 7.6.2019 sowie die Zahlung der noch offenen Betriebskosten für das Jahr 2018. Die vereinbarte Miete betrug zuletzt unstreitig 334 € brutto im Monat, wovon 250 € auf die Nettokaltmiete und 84 € auf die Betriebskostenvorauszahlung entfiel.
Die Beklagten hatten mit Schreiben vom 27.9.2018 das Mietverhältnis fristgemäß zum 31.12.2018 aufgekündigt. Später hat der Beklagte den Klägern mitgeteilt, dass er seine Kündigung "zurückzuziehen" wolle. Dieses Schreiben haben die Kläger dann zwar unstreitig unterzeichnet, jedoch blieb zwischen den Parteien streitig, ob aufgrund dessen das Mietvertragsverhältnis unverändert fortbestehen sollte oder nicht. Die Beklagten gaben die Wohnung nicht zum 31.12.2018 zurück. Die vereinbarte Miete von 334 € wurde bis zum 31.12.2018 vollständig bezahlt. Die Räumung erfolgte dann zum 7.6.2019.
Die Kläger waren der Ansicht, dass das von ihnen unterzeichnete Schreiben nichts daran geändert habe, dass das Mietverhältnis zum 31.12.2008 sein Ende gefunden habe. Eine Rücknahme der Kündigung als zugangsbedürftige einseitige Willenserklärung sei nämlich unwirksam. Zur Fortsetzung des Mietverhältnisses hätte es einer Vereinbarung aller Mieter und aller Vermieter bedurft. Eine solche Vereinbarung sei hier jedoch nicht geschlossen worden. Sie würden nunmehr gegenüber den Beklagten eine Nutzungsentschädigung geltend machen, wobei sie von einer Marktmiete von insgesamt monatlich 425,25 € ausgehen würden.
Das AG gab der Klage weitestgehend statt.
Die Gründe:
Den Klägern steht gegenüber den Beklagten als Gesamtschuldnern hier noch gem. § 362, § 535 Abs. 2, § 546a BGB ein Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung i.H.v. insgesamt 567,91 € zu.
Es lässt sich somit vorliegend nicht feststellen, dass zwischen den Klägern und den Beklagten ein neuer Mietvertrag bzw. ein Vertrag über die Fortsetzung des alten Mietvertrages zustande gekommen ist. Dagegen spricht, dass in der nachträglichen Vereinbarung nur der Beklagte von "seiner" Kündigung spricht und nicht auch von der Kündigung seiner Ehefrau. Dies bedeutet wohl zunächst nur, dass der Beklagte sein Angebot zum Abschluss eines neuen Mietvertrags gegenüber den Klägern abgeben wollte. Für die Annahme, dass der Beklagte zugleich in Vertretung und mit Vollmacht für seine Ehefrau die Vereinbarung unterschrieben hat, fehlen ausreichende Anhaltspunkte. Hat aber nur ein Ehegatte ohne Beifügung eines die Vertretung des anderen Ehepartners erläuternden Zusatz ("i.V.") die Vereinbarung unterschrieben, ist der Urkunde nicht zu entnehmen, dass sie alle erforderlichen Unterschriften enthält.
Räumt der Mieter nach einer Kündigung die Wohnung nicht, muss der Vermieter nach allgemeinen Regeln zwar der Fortsetzung des Mietverhältnisses wirksam widersprechen (§ 545 BGB), jedoch kann der Vermieter die Wirkung des § 545 BGB schon im Mietvertrag - so wie hier geschehen - ausschließen, so dass der Vermieter anschließend gem. § 546a BGB eine Nutzungsentschädigung verlangen und dabei gem. § 546 a Abs. 1 Alt. 2 BGB statt der vereinbarten Miete auch die ortsübliche Marktmiete begehren kann, d.h. die Miete, die im Falle einer Neuvermietung erzielt werden kann. Die konkrete Höhe dieser "Marktmiete" kann im Zweifel durch das Gericht auch im Wege einer Schätzung auf der Grundlage eines Zuschlags von 10 % zu den Werten des örtlichen Mietspiegels ermittelt werden.
Landesrecht Brandenburg
Die Kläger begehrten von den beklagten Mietern die Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Monate Januar 2019 bis einschließlich 7.6.2019 sowie die Zahlung der noch offenen Betriebskosten für das Jahr 2018. Die vereinbarte Miete betrug zuletzt unstreitig 334 € brutto im Monat, wovon 250 € auf die Nettokaltmiete und 84 € auf die Betriebskostenvorauszahlung entfiel.
Die Beklagten hatten mit Schreiben vom 27.9.2018 das Mietverhältnis fristgemäß zum 31.12.2018 aufgekündigt. Später hat der Beklagte den Klägern mitgeteilt, dass er seine Kündigung "zurückzuziehen" wolle. Dieses Schreiben haben die Kläger dann zwar unstreitig unterzeichnet, jedoch blieb zwischen den Parteien streitig, ob aufgrund dessen das Mietvertragsverhältnis unverändert fortbestehen sollte oder nicht. Die Beklagten gaben die Wohnung nicht zum 31.12.2018 zurück. Die vereinbarte Miete von 334 € wurde bis zum 31.12.2018 vollständig bezahlt. Die Räumung erfolgte dann zum 7.6.2019.
Die Kläger waren der Ansicht, dass das von ihnen unterzeichnete Schreiben nichts daran geändert habe, dass das Mietverhältnis zum 31.12.2008 sein Ende gefunden habe. Eine Rücknahme der Kündigung als zugangsbedürftige einseitige Willenserklärung sei nämlich unwirksam. Zur Fortsetzung des Mietverhältnisses hätte es einer Vereinbarung aller Mieter und aller Vermieter bedurft. Eine solche Vereinbarung sei hier jedoch nicht geschlossen worden. Sie würden nunmehr gegenüber den Beklagten eine Nutzungsentschädigung geltend machen, wobei sie von einer Marktmiete von insgesamt monatlich 425,25 € ausgehen würden.
Das AG gab der Klage weitestgehend statt.
Die Gründe:
Den Klägern steht gegenüber den Beklagten als Gesamtschuldnern hier noch gem. § 362, § 535 Abs. 2, § 546a BGB ein Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung i.H.v. insgesamt 567,91 € zu.
Es lässt sich somit vorliegend nicht feststellen, dass zwischen den Klägern und den Beklagten ein neuer Mietvertrag bzw. ein Vertrag über die Fortsetzung des alten Mietvertrages zustande gekommen ist. Dagegen spricht, dass in der nachträglichen Vereinbarung nur der Beklagte von "seiner" Kündigung spricht und nicht auch von der Kündigung seiner Ehefrau. Dies bedeutet wohl zunächst nur, dass der Beklagte sein Angebot zum Abschluss eines neuen Mietvertrags gegenüber den Klägern abgeben wollte. Für die Annahme, dass der Beklagte zugleich in Vertretung und mit Vollmacht für seine Ehefrau die Vereinbarung unterschrieben hat, fehlen ausreichende Anhaltspunkte. Hat aber nur ein Ehegatte ohne Beifügung eines die Vertretung des anderen Ehepartners erläuternden Zusatz ("i.V.") die Vereinbarung unterschrieben, ist der Urkunde nicht zu entnehmen, dass sie alle erforderlichen Unterschriften enthält.
Räumt der Mieter nach einer Kündigung die Wohnung nicht, muss der Vermieter nach allgemeinen Regeln zwar der Fortsetzung des Mietverhältnisses wirksam widersprechen (§ 545 BGB), jedoch kann der Vermieter die Wirkung des § 545 BGB schon im Mietvertrag - so wie hier geschehen - ausschließen, so dass der Vermieter anschließend gem. § 546a BGB eine Nutzungsentschädigung verlangen und dabei gem. § 546 a Abs. 1 Alt. 2 BGB statt der vereinbarten Miete auch die ortsübliche Marktmiete begehren kann, d.h. die Miete, die im Falle einer Neuvermietung erzielt werden kann. Die konkrete Höhe dieser "Marktmiete" kann im Zweifel durch das Gericht auch im Wege einer Schätzung auf der Grundlage eines Zuschlags von 10 % zu den Werten des örtlichen Mietspiegels ermittelt werden.