Gewerbemiete: Wirksame Klauselkombination?
OLG Brandenburg v. 27.6.2023 - 3 U 88/22
Der Sachverhalt:
Der Kläger ist Eigentümer und Vermieter der zum Betrieb einer Apotheke genutzten Geschäftsräume, welche die Beklagte seit dem 1.5.2001 angemietet hat. Das Mietverhältnis über eine Gesamtfläche von 194,6 qm wurde zunächst für 10 Jahre fest abgeschlossen mit viermaliger Verlängerungsoption von jeweils fünf Jahren. Die Beklagte hat seitdem jeweils für eine Verlängerung optiert. Die Miete war für die ersten vier Mietjahre gestaffelt vereinbart und erhöhte sich von zunächst 17 DM/qm auf schließlich 20 DM/qm (= 10,22 €/qm). Die seit Mai 2004 von der Beklagten zu zahlende Miete betrug aufgrund dessen monatlich 1.989,95 € netto. In dem Mietvertrag hatten die Parteien die Miethöhe betreffend u.a. Folgendes vereinbart:
"§ 9
1. Für den Fall, dass sich der monatlich vom zuständigen Bundesamt festgelegte Lebenshaltungsindex aller privaten Haushalte in Deutschland im Vergleich zum Stand Mai 2004 auf der Basis 1995 = 100 künftig um mehr als 10 % ändert, sind beide Parteien berechtigt, Verhandlungen über die Neufestsetzung des Mietzinses zu verlangen. (...)
2. Sollte das zuständige Bundesamt die Weiterführung dieses Indexes ganz oder teilweise einstellen, so tritt an seine Stelle der entsprechende Nachfolgeindex bzw. ein Index, der die von den Vertragsparteien beabsichtigte Wertsicherung des Mietzinses in gleichem Umfang gewährleistet wie der zuletzt für sie maßgeblich gewesene Index."
Der Lebenshaltungskostenindex wurde seit 2000 nicht mehr fortgeführt. Am 7.9.2020 verlangte der Kläger die Zustimmung der Beklagten zu einer Erhöhung der Nettomiete ab dem 1.10.2020 um 23,3 % (463,66 € netto). In dem Aufforderungsschreiben wurde darauf hingewiesen, dass, falls die Beklagte der Mieterhöhung nicht zustimmen sollte, ein Gutachten gem. § 9 Nr. 2 des Mietvertrags in Auftrag gegeben werde. Die Beklagte war der Ansicht, § 9 des Mietvertrages sei unwirksam, da der Lebenshaltungsindex bereits bei Vertragsschluss 2001 nicht mehr fortgeführt worden sei. Das vom Kläger eingeholte Gutachten sei kein Schiedsgutachten, sondern als Privatgutachten einzustufen.
Das LG hat der Klage auf Mieterhöhung stattgegeben. Das OLG hat die Entscheidung im Berufungsverfahren bestätigt.
Die Gründe:
Die Wertanpassungsklausel gem. § 9 Nr. 1 des streitgegenständlichen Mietvertrages war nicht wegen einer etwa unzulässigen Kombination von Staffel- und Indexmiete unwirksam.
Die in der Literatur für unwirksam gehaltenen Klauselkombinationen sind dadurch gekennzeichnet, dass in jeweils kurzen Zeiträumen von maximal zwei Jahren sich fest bezifferte Staffelerhöhungen und Indexveränderungen zeitlich genau überschneiden. Zusätzlich fehlt regelmäßig eine "Relevanzgrenze", wie die Parteien sie aber vorliegend mit dem Erfordernis einer 10%igen Indexänderung vereinbart hatten. In den in der Literatur erörterten Fällen mag eine Klauselkombination tatsächlich darauf hinauslaufen, dass die von § 2 PrKlG zwingend geforderte Möglichkeit eines indexbedingten Absinkens der Zahlungspflicht ausgeschlossen wird. Für die hier von den Parteien gewählte Gestaltung ließ sich dies aber nicht feststellen, setzte doch die Indexierung erst zu einem Zeitpunkt nach Wirksamwerden der letzten Staffelmieterhöhung ein, ließ damit gerade bei entsprechenden Indexveränderungen nach Eintritt der letzten festgelegten Mieterhöhung eine Absenkung der Miete unproblematisch zu, jedoch erst aufgrund von weitergehenden Vertragsverhandlungen und damit zwingend nicht schon unmittelbar zum 1.5.2004, weshalb die zum selben Termin vereinbarte Mieterhöhung zwangsläufig zunächst Wirksamkeit erlangte und die vereinbarte Mieterhöhung einer später eintretenden Absenkung oder weiteren Erhöhung nicht entgegenstand, die fallbezogen folgerichtig auch erst zum 1.7.2021 verlangt worden war.
Die Wertanpassungsklausel war auch nicht unverbindlich, weil bei Vertragsschluss bereits keine Fortschreibung des Lebenshaltungsindexes mehr erfolgte. Die Parteien hatten Verhandlungen über eine Anpassung der Miethöhe abhängig vom "Lebenshaltungsindex aller privaten Haushalte in Deutschland" vereinbart. Dieser vereinbarte Index war identisch mit dem Verbraucherpreisindex, der - an Stelle verschiedener früher üblicher Bezugsgrößen - seit dem 1.1.2003 vom Statistischen Bundesamt noch ermittelt wird. Die Wirkung der vertraglichen Vereinbarung war damit nicht von dem Ergebnis einer ergänzenden Vertragsauslegung oder Anpassung des Mietvertrags abhängig, wie sie bei Vereinbarung einer nicht mehr veröffentlichten Bezugsgröße erforderlich werden könnte. Angesichts dieser tatsächlichen Identität blieb die "Falschbezeichnung" der die Mietanpassung ermöglichenden Bezugsgröße mithin irrelevant.
Das vom Sachverständigen erstellte Gutachten stellte sich als Schiedsgutachten i.S.v. § 317 BGB dar. Die Einwände der Beklagten konnten nicht durchgreifen. Der Gutachtenauftrag war vom Kläger wirksam allein ausgelöst worden, so dass es nicht lediglich als ein für die Beklagte unverbindliches Privatgutachten anzusehen ist. Bereits nach dem Inhalt des Mietvertrags der Parteien war insoweit keine gemeinsame Auftragserteilung verlangt. § 9 Nr. 1 regelt lediglich ohne weitergehende Konkretisierung. Das Gutachten stellte sich auch nicht als grob fehlerhaft i.S.v. § 319 Abs. 1 BGB dar.
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Landesrecht Brandenburg
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"§ 9
1. Für den Fall, dass sich der monatlich vom zuständigen Bundesamt festgelegte Lebenshaltungsindex aller privaten Haushalte in Deutschland im Vergleich zum Stand Mai 2004 auf der Basis 1995 = 100 künftig um mehr als 10 % ändert, sind beide Parteien berechtigt, Verhandlungen über die Neufestsetzung des Mietzinses zu verlangen. (...)
2. Sollte das zuständige Bundesamt die Weiterführung dieses Indexes ganz oder teilweise einstellen, so tritt an seine Stelle der entsprechende Nachfolgeindex bzw. ein Index, der die von den Vertragsparteien beabsichtigte Wertsicherung des Mietzinses in gleichem Umfang gewährleistet wie der zuletzt für sie maßgeblich gewesene Index."
Der Lebenshaltungskostenindex wurde seit 2000 nicht mehr fortgeführt. Am 7.9.2020 verlangte der Kläger die Zustimmung der Beklagten zu einer Erhöhung der Nettomiete ab dem 1.10.2020 um 23,3 % (463,66 € netto). In dem Aufforderungsschreiben wurde darauf hingewiesen, dass, falls die Beklagte der Mieterhöhung nicht zustimmen sollte, ein Gutachten gem. § 9 Nr. 2 des Mietvertrags in Auftrag gegeben werde. Die Beklagte war der Ansicht, § 9 des Mietvertrages sei unwirksam, da der Lebenshaltungsindex bereits bei Vertragsschluss 2001 nicht mehr fortgeführt worden sei. Das vom Kläger eingeholte Gutachten sei kein Schiedsgutachten, sondern als Privatgutachten einzustufen.
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