Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung wegen Bezugnahme auf veralteten Mietspiegel abgewiesen
AG Hamburg v. 22.12.2021 - 49 C 213/21
Der Sachverhalt:
Der Kläger begehrte von den Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Netto-Kalt-Miete für die von den Beklagten angemietete Wohnung. Zur Begründung des Erhöhungsverlangens bezog er sich jedoch auf den Mietenspiegel 2013 - anstatt auf den aktuellen Mietenspiegel 2019.
Das AG wies die Klage ab.
Die Gründe:
Wenn zur Begründung einer Mieterhöhung ein veralteter Mietenspiegel verwendet wird, hat das zwar noch nicht zwingend die formelle Unwirksamkeit der Erhöhungserklärung zur Folge. Ändert sich aber im Rahmen der danach veröffentlichten Mietenspiegel die Struktur und Kategorisierung zum vorherigen Mietenspiegel grundlegend, entspricht das Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf den vorherigen Mietenspiegel nicht den gesetzlichen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Begründung der Erhöhungserklärung.
Denn die in § 558 Abs. 2 BGB genannten Wohnwertmerkmale, nach denen sich die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung richtet, unterliegen typischerweise mit fortschreitender Zeit einem Wandel. Solche Feststellungen gelten auch hinsichtlich des Mietenspiegels 2013 im Vergleich zu dem Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens vorliegenden Mietenspiegel 2019. Denn die Lagebewertung hat sich mit der Einführung von Wohnlagenkennwerten im Hamburger Wohnlagenverzeichnis ganz erheblich verändert - wie auch die Bewertungsgrundlagen.
Zudem ist vom Gesetzgeber inzwischen in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB aufgenommen worden, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit der angemieteten Wohnung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete in besonderer Weise zu berücksichtigen ist.
Ebenso belegen die Veränderungen der Kommentierung zum Mietenspiegel 2019 im Vergleich zum Mietenspiegel 2013, dass die Mietenspiegelerhebung auf veränderten Grundlagen beruht. So umfasst der Mietenspiegel 2019 in Punkt 6.3.2 Merkmale besserer Ausstattungen beispielhaft in 5 Ziffern. Beim Mietenspiegel 2013 waren es demggü. noch 11 Ziffern, wozu etwa auch Balkon, Loggia oder Terrasse mit einer Nutzfläche größer als 7 Quadratmeter und einer Mindesttiefe von 1,50 Metern zählten. Ebenso sind Rollläden, hochwertige Fußböden oder Bodenbelege, wie vollständige Fliesung des Bades, ein Bad mit einer Fläche von mehr als 8 Quadratmetern oder auch die Trennung von Bad und WC 2013 noch als Merkmale besserer Ausstattung ausdrücklich genannt worden, die jeweils im Mietenspiegel 2019 nicht mehr als Merkmale besserer Ausstattung aufgeführt werden.
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Der Kläger begehrte von den Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Netto-Kalt-Miete für die von den Beklagten angemietete Wohnung. Zur Begründung des Erhöhungsverlangens bezog er sich jedoch auf den Mietenspiegel 2013 - anstatt auf den aktuellen Mietenspiegel 2019.
Das AG wies die Klage ab.
Die Gründe:
Wenn zur Begründung einer Mieterhöhung ein veralteter Mietenspiegel verwendet wird, hat das zwar noch nicht zwingend die formelle Unwirksamkeit der Erhöhungserklärung zur Folge. Ändert sich aber im Rahmen der danach veröffentlichten Mietenspiegel die Struktur und Kategorisierung zum vorherigen Mietenspiegel grundlegend, entspricht das Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf den vorherigen Mietenspiegel nicht den gesetzlichen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Begründung der Erhöhungserklärung.
Denn die in § 558 Abs. 2 BGB genannten Wohnwertmerkmale, nach denen sich die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung richtet, unterliegen typischerweise mit fortschreitender Zeit einem Wandel. Solche Feststellungen gelten auch hinsichtlich des Mietenspiegels 2013 im Vergleich zu dem Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens vorliegenden Mietenspiegel 2019. Denn die Lagebewertung hat sich mit der Einführung von Wohnlagenkennwerten im Hamburger Wohnlagenverzeichnis ganz erheblich verändert - wie auch die Bewertungsgrundlagen.
Zudem ist vom Gesetzgeber inzwischen in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB aufgenommen worden, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit der angemieteten Wohnung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete in besonderer Weise zu berücksichtigen ist.
Ebenso belegen die Veränderungen der Kommentierung zum Mietenspiegel 2019 im Vergleich zum Mietenspiegel 2013, dass die Mietenspiegelerhebung auf veränderten Grundlagen beruht. So umfasst der Mietenspiegel 2019 in Punkt 6.3.2 Merkmale besserer Ausstattungen beispielhaft in 5 Ziffern. Beim Mietenspiegel 2013 waren es demggü. noch 11 Ziffern, wozu etwa auch Balkon, Loggia oder Terrasse mit einer Nutzfläche größer als 7 Quadratmeter und einer Mindesttiefe von 1,50 Metern zählten. Ebenso sind Rollläden, hochwertige Fußböden oder Bodenbelege, wie vollständige Fliesung des Bades, ein Bad mit einer Fläche von mehr als 8 Quadratmetern oder auch die Trennung von Bad und WC 2013 noch als Merkmale besserer Ausstattung ausdrücklich genannt worden, die jeweils im Mietenspiegel 2019 nicht mehr als Merkmale besserer Ausstattung aufgeführt werden.
- AUFSATZ: Finger weg von 20 Jahre alten Mietspiegeln! IWWMK 2020, 006
- KURZBEITRAG: Veralteter Mietspiegel als Begründungsmittel? Elzer, MDR 2019, R5
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