Mietendeckel: Eilantrag gegen Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin erfolglos
BVerfG v. 10.3.2020 - 1 BvQ 15/20
Der Sachverhalt:
Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) verbietet es im Land Berlin, höhere Mieten als im laufenden Mietverhältnis am 18.6.2019 geschuldet oder als bei Neu- bzw. Wiedervermietung nach dem 18.6.2019 vereinbart zu fordern. Bei Neu- oder Erstvermietung von Wohnraum ist ab Inkrafttreten des Gesetzes eine Miete verboten, die bestimmte Höchstgrenzen übersteigt. Ab dem 23.11.2020 ist darüber hinaus in allen Mietverhältnissen eine Miete verboten, die die Höchstgrenzen um mehr als 20 % übersteigt und nicht im Einzelfall genehmigt wurde.
Vermieter sind verpflichtet, Mietern sowie Behörden Auskunft über die am 18.6.2019 für die jeweilige Wohnung geschuldete Miete bzw. die zur Berechnung der Mietobergrenzen maßgeblichen Umstände zu erteilen. Nach § 11 Abs. 1 Nr. 2 bis 5 MietenWoG Bln sind Verstöße gegen diese Vorgaben als Ordnungswidrigkeiten definiert und können mit Bußgeldern belegt werden. Die Antragstellenden sind Vermieter in Berlin und beantragen, diese Vorschrift vorläufig außer Kraft zu setzen.
Die Verfassungsbeschwerde hatte vor dem BVerfG keinen Erfolg.
Die Gründe:
Die für die Vermieter mit der vorläufigen Anwendbarkeit der Norm verbundenen Nachteile überwiegen nicht mit der erforderlichen Deutlichkeit die Nachteile, die mit einem vorläufigen Wegfall der Bußgeldbewehrung für die Wirksamkeit des Gesetzes insgesamt einhergehen.
Erginge die einstweilige Anordnung nicht, erwiese sich die Verfassungsbeschwerde später jedoch als begründet, sind die Nachteile, die sich aus der vorläufigen Anwendung der Bußgeldvorschriften ergeben, zwar von besonderem Gewicht. So liegt in der Belegung mit einer Geldbuße eine nachdrückliche Pflichtenmahnung und eine förmliche Missbilligung der Betroffenen. Auch kann die Geldbuße i.H.v. bis zu 500.000 € eine empfindliche Belastung darstellen. Dabei liegt die Verantwortung für die Kenntnis der sanktionierten Pflichten, die Erfassung ihrer Bedeutung im Einzelfall und die Ableitung der sich aus ihnen ergebenden Folgen bei den Vermietern. Mit einer Geldbuße werden vorsätzliche und fahrlässige Fehlentscheidungen belegt. Insoweit verbindet sich die Wahrnehmung ihrer Eigentumsrechte mit dem Risiko persönlicher Sanktionen.
Demgegenüber ist zu berücksichtigen, dass das Gesetz auf Kriterien abstellt, die den Vermietern bereits bekannt sind. Die für den Anwendungsbereich des Gesetzes und für die Berechnung der zulässigen Miethöhe maßgeblichen Umstände haben weitgehend schon bislang zur Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 558 Abs. 2 BGB in den Berliner Mietspiegel Eingang gefunden. Zudem unterliegt die Ahndung einer Ordnungswidrigkeit dem Opportunitätsprinzip; von der Verhängung eines Bußgelds kann daher insbesondere dann abgesehen werden, wenn erkennbar überforderte Vermieter tatsächlich nur fahrlässig gehandelt haben. Schließlich gilt das Verbot des Forderns oder Entgegennehmens einer nach § 5 MietenWoG Bln unzulässigen Miete erst ab dem 23.11.2020, denn die Kappung der Bestandsmieten tritt erst neun Monate nach Verkündung des Gesetzes in Kraft. Vermieter haben damit Zeit, um sich mit den neuen Vorgaben vertraut zu machen. Entgegen dem Vorbringen der Antragstellenden ist auch nicht erkennbar, dass Vermieter jenseits des durch § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Bln sanktionierten Forderns und Entgegennehmens einer unzulässigen Miete daran gehindert wären, sich für den Fall der Verfassungswidrigkeit des Gesetzes oder Teilen desselben bei Neuvermietungen eine höhere Miete versprechen zu lassen und ihnen deshalb ein irreversibler Schaden entstehen könnte.
Würde dagegen die einstweilige Anordnung erlassen und erweist sich das Gesetz später als verfassungsgemäß, entfiele die Bußgeldbewehrung. Das ließe zwar die in den §§ 3 ff. MietenWoG Bln geregelten Verbote und Pflichten selbst unberührt. Mieter könnten sich gegen die Verletzung von Auskunftspflichten und gegen überhöhte Mietverlangen grundsätzlich auch zur Wehr setzen und es wäre ein behördliches Einschreiten möglich. Doch entfiele mit der vorläufigen Außerkraftsetzung der Bußgeldbewehrung der Druck, sich entsprechend dem Gesetz zu verhalten. Es steht zu befürchten, dass Vermieter sich dann nicht an das Gesetz halten werden, was die Antragstellenden auch unumwunden einräumen. Die Wirksamkeit des Gesetzes wäre also deutlich gemindert. Zudem dürften Mieter - und sei es nur aus Unwissenheit - vielfach davon absehen, ihre Rechte zu verfolgen. Auch eine behördliche Durchsetzung der gesetzlichen Pflichten erforderte in Anbetracht von etwa 1,5 Mio. betroffener Wohnungen einen erheblichen Verwaltungsaufwand. Die Durchsetzbarkeit des Gesetzes litte ohne die Bußgeldbewehrung daher erheblich. Damit waren die strengen Anforderungen für eine vorläufige Außerkraftsetzung eines Gesetzes nicht erfüllt.
BVerfG PM Nr. 18 vom 12.3.2020
Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) verbietet es im Land Berlin, höhere Mieten als im laufenden Mietverhältnis am 18.6.2019 geschuldet oder als bei Neu- bzw. Wiedervermietung nach dem 18.6.2019 vereinbart zu fordern. Bei Neu- oder Erstvermietung von Wohnraum ist ab Inkrafttreten des Gesetzes eine Miete verboten, die bestimmte Höchstgrenzen übersteigt. Ab dem 23.11.2020 ist darüber hinaus in allen Mietverhältnissen eine Miete verboten, die die Höchstgrenzen um mehr als 20 % übersteigt und nicht im Einzelfall genehmigt wurde.
Vermieter sind verpflichtet, Mietern sowie Behörden Auskunft über die am 18.6.2019 für die jeweilige Wohnung geschuldete Miete bzw. die zur Berechnung der Mietobergrenzen maßgeblichen Umstände zu erteilen. Nach § 11 Abs. 1 Nr. 2 bis 5 MietenWoG Bln sind Verstöße gegen diese Vorgaben als Ordnungswidrigkeiten definiert und können mit Bußgeldern belegt werden. Die Antragstellenden sind Vermieter in Berlin und beantragen, diese Vorschrift vorläufig außer Kraft zu setzen.
Die Verfassungsbeschwerde hatte vor dem BVerfG keinen Erfolg.
Die Gründe:
Die für die Vermieter mit der vorläufigen Anwendbarkeit der Norm verbundenen Nachteile überwiegen nicht mit der erforderlichen Deutlichkeit die Nachteile, die mit einem vorläufigen Wegfall der Bußgeldbewehrung für die Wirksamkeit des Gesetzes insgesamt einhergehen.
Erginge die einstweilige Anordnung nicht, erwiese sich die Verfassungsbeschwerde später jedoch als begründet, sind die Nachteile, die sich aus der vorläufigen Anwendung der Bußgeldvorschriften ergeben, zwar von besonderem Gewicht. So liegt in der Belegung mit einer Geldbuße eine nachdrückliche Pflichtenmahnung und eine förmliche Missbilligung der Betroffenen. Auch kann die Geldbuße i.H.v. bis zu 500.000 € eine empfindliche Belastung darstellen. Dabei liegt die Verantwortung für die Kenntnis der sanktionierten Pflichten, die Erfassung ihrer Bedeutung im Einzelfall und die Ableitung der sich aus ihnen ergebenden Folgen bei den Vermietern. Mit einer Geldbuße werden vorsätzliche und fahrlässige Fehlentscheidungen belegt. Insoweit verbindet sich die Wahrnehmung ihrer Eigentumsrechte mit dem Risiko persönlicher Sanktionen.
Demgegenüber ist zu berücksichtigen, dass das Gesetz auf Kriterien abstellt, die den Vermietern bereits bekannt sind. Die für den Anwendungsbereich des Gesetzes und für die Berechnung der zulässigen Miethöhe maßgeblichen Umstände haben weitgehend schon bislang zur Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 558 Abs. 2 BGB in den Berliner Mietspiegel Eingang gefunden. Zudem unterliegt die Ahndung einer Ordnungswidrigkeit dem Opportunitätsprinzip; von der Verhängung eines Bußgelds kann daher insbesondere dann abgesehen werden, wenn erkennbar überforderte Vermieter tatsächlich nur fahrlässig gehandelt haben. Schließlich gilt das Verbot des Forderns oder Entgegennehmens einer nach § 5 MietenWoG Bln unzulässigen Miete erst ab dem 23.11.2020, denn die Kappung der Bestandsmieten tritt erst neun Monate nach Verkündung des Gesetzes in Kraft. Vermieter haben damit Zeit, um sich mit den neuen Vorgaben vertraut zu machen. Entgegen dem Vorbringen der Antragstellenden ist auch nicht erkennbar, dass Vermieter jenseits des durch § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Bln sanktionierten Forderns und Entgegennehmens einer unzulässigen Miete daran gehindert wären, sich für den Fall der Verfassungswidrigkeit des Gesetzes oder Teilen desselben bei Neuvermietungen eine höhere Miete versprechen zu lassen und ihnen deshalb ein irreversibler Schaden entstehen könnte.
Würde dagegen die einstweilige Anordnung erlassen und erweist sich das Gesetz später als verfassungsgemäß, entfiele die Bußgeldbewehrung. Das ließe zwar die in den §§ 3 ff. MietenWoG Bln geregelten Verbote und Pflichten selbst unberührt. Mieter könnten sich gegen die Verletzung von Auskunftspflichten und gegen überhöhte Mietverlangen grundsätzlich auch zur Wehr setzen und es wäre ein behördliches Einschreiten möglich. Doch entfiele mit der vorläufigen Außerkraftsetzung der Bußgeldbewehrung der Druck, sich entsprechend dem Gesetz zu verhalten. Es steht zu befürchten, dass Vermieter sich dann nicht an das Gesetz halten werden, was die Antragstellenden auch unumwunden einräumen. Die Wirksamkeit des Gesetzes wäre also deutlich gemindert. Zudem dürften Mieter - und sei es nur aus Unwissenheit - vielfach davon absehen, ihre Rechte zu verfolgen. Auch eine behördliche Durchsetzung der gesetzlichen Pflichten erforderte in Anbetracht von etwa 1,5 Mio. betroffener Wohnungen einen erheblichen Verwaltungsaufwand. Die Durchsetzbarkeit des Gesetzes litte ohne die Bußgeldbewehrung daher erheblich. Damit waren die strengen Anforderungen für eine vorläufige Außerkraftsetzung eines Gesetzes nicht erfüllt.