Mieterhöhungserklärungen müssen keine Erläuterungen zur Bildung der erhöhten Einzelmiete insgesamt enthalten

Der Sachverhalt:
Die Kläger sind Mieter und die Beklagte ist Vermieterin eines Einfamilienreihenhauses. Zu der Wohnanlage, die öffentlich gefördert ist, gehören neben Reihenhäusern auch Mehrfamilienhäuser. Die Parteien stritten über die Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung der Beklagten aus Juli 2011. Darin hatte die Beklagte die monatliche Nettomiete gem. § 10 WoBindG rückwirkend zum 1.1.2009 um 72,99 € erhöht.

Nachdem die Beklagte wegen der Nichtzahlung eine Kündigung des Mietverhältnisses angedroht hatte, zahlten die Kläger die erhöhte Miete unter Vorbehalt. Sie verlangten später jedoch die geleisteten Beträge von insgesamt rund 2.627 € zurück.

Das AG gab der Klage statt; das LG wies sie ab. Die Revision der Kläger vor dem BGH blieb erfolglos.

Gründe:
Den Klägern stand kein Anspruch auf Rückzahlung des für die Jahre 2009 bis 2011 unter Vorbehalt geleisteten Mieterhöhungsbetrages von 2.627 € gem. § 812 Abs. 1 BGB zu, da die Mieterhöhungserklärung der Beklagten wirksam war.

Die Voraussetzungen für die Mieterhöhung nach § 10 Abs. 1 WoBindG waren erfüllt. Zwar ist die Erklärung nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert wird. Zusätzlich verlangt § 10 Abs. 1 S. 3 WoBindG, dass der Berechnung der Kostenmiete eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus beigefügt wird, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt. Im vorliegenden Fall war jedoch die Grundlage der Mieterhöhung, nämlich erhöhte Instandhaltungs- und Verwaltungspauschalen sowie höhere Darlehensaufwendungen, mitgeteilt und auf dieser Grundlage die Erhöhung der Durchschnittsmiete um 13,06 % berechnet. Ferner war ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu diesen Punkten der Mieterhöhungserklärung beigefügt.

Entgegen der Auffassung der Kläger war die Mieterhöhungserklärung nicht deshalb unwirksam, weil die Bildung der Einzelmiete nicht insgesamt in der Erklärung erläutert worden war. Insbesondere war die Ansicht unzutreffend, dass der Wohnwert der einzelnen Wohnung (hier: des Reihenhauses) sei nicht nur zu Anfang der Vermietung gem. § 8a Abs. 5 WoBindG, sondern in jeder Mieterhöhungserklärung zu erläutern. Dies ergab sich allein aus dem Wortlaut des § 10 Abs. 1 S. 2 WoBindG, wonach nur die Erhöhung selbst zu erläutern und zu berechnen sei.

Auch die gem. § 10 Abs. 1 S. 1 WoBindG erforderliche Schriftform des Mieterhöhungsverlangens wurde eingehalten. Nach § 10 Abs. 1 S. 5 WoBindG bedarf die Mieterhöhungserklärung keiner eigenhändigen Unterschrift des Vermieters, wenn die Erklärung - wie hier - mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt wurde. Zwar war die Mieterhöhungserklärung nach der Darstellung der Kläger hier lediglich mit "Ihr Serviceteam Mietmanagement" unterschrieben worden, so dass weder die natürliche Person noch die juristische Person, die hinter der Erklärung stand, aus der Unterschrift erkennbar war. Allerdings waren sowohl die juristische Person als auch die die Erklärung abgebenden natürlichen Personen unter der dem Schreiben anliegenden tabellarischen Gegenüberstellung angegeben. Insofern wäre es eine "leere Förmelei" zu verlangen, dass die im Übrigen aus dem Briefkopf des Mieterhöhungsverlangens ersichtliche juristische Person oder deren Vertreter zusätzlich in der maschinellen Unterschrift bezeichnet sein müssten.

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