Mieterhöhungsverlangen kann auch durch bevollmächtigte Hausverwaltung erfolgen

Der Sachverhalt:
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Im November 2011 verlangte die von der Klägerin beauftragte Hausverwaltung von den Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der seit dem Jahr 2006 unveränderten Miete um 31,08 € auf 252,37 € und verwies auf den Berliner Mietspiegel. Die Hausverwaltung teilte dabei nicht ausdrücklich mit, dass sie für die Klägerin handelte. Das Schreiben erhielten die Beklagten zusammen mit der von der Hausverwaltung erstellten Betriebskostenabrechnung, in der sie bat, den Nachzahlungsbetrag auf das Konto der namentlich benannten Klägerin zu überweisen.

Die Beklagten waren der Ansicht, es liege kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vor, da aus dem Schreiben nicht hervorgehe, dass die Hausverwaltung im Namen der Klägerin gehandelt habe. AG und LG gaben der auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gerichteten Klage überwiegend statt. Die Revision der Beklagten blieb vor dem BGH erfolglos.

Gründe:
Der Klägerin steht gegen die Beklagten aus § 558 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf der Grundlage des Mieterhöhungsverlangens der Hausverwaltung aus November 2011 zu.

Die Klägerin hatte mit Hilfe des Schreibens ihrer Hausverwaltung ein wirksames Mieterhöhungsverlangen gem. § 558a Abs. 1 BGB gestellt. Denn es macht es keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgt. Zwar wird in der mietrechtlichen Literatur und in der Rechtsprechung der Instanzgerichte teilweise die Auffassung vertreten, dass ein Mieterhöhungsverlangen, das durch einen Bevollmächtigten wie etwa eine Hausverwaltung gestellt werde, nur wirksam sei, wenn die Stellvertretung ausdrücklich offen gelegt und der Vermieter darin namentlich benannt werde. Diese Auffassung teilt der Senat allerdings nicht, da sie mit der gesetzlichen Regelung in § 164 Abs. 1 S. 2 BGB, wonach auch ein konkludentes Handeln in fremdem Namen genügt, nicht vereinbar ist.

Es besteht auch kein Anlass, in Abweichung hiervon aus Gründen des Mieterschutzes für das Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB eine ausdrückliche Offenlegung der Vertretung zu fordern. Denn die erforderliche Klarheit über den Vertragspartner bei einer Stellvertretung ist - wie bei jedem anderen Rechtsgeschäft - durch eine Auslegung der Erklärung und der sie begleitenden Umstände gem. § 164 Abs. 1 BGB gewährleistet. Gibt eine Hausverwaltung, die nicht selbst Vermieterin ist, im Rahmen eines Mietverhältnisses eine Erklärung gegenüber dem Mieter ab, ist aus diesen Umständen regelmäßig zu entnehmen, dass sie im Namen des Vermieters handelt.

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