Mietstreitigkeit um zu langsames Warmwasser und den Empfänger der Kündigung
AG Brandenburg v.13.2.2023 - 31 C 210/21
Der Sachverhalt:
Die Kläger waren Mieter der Beklagten. Von den Klägern war bei Mietbeginn eine Mietkaution/-sicherheit i.H.v. 2.580 € erbracht worden. Nach ihrer Kündigung verlangten sie von der Beklagten Rückerstattung der von ihnen geleisteten Mietkaution sowie die Rückzahlung überzahlter Wohnungsmieten wegen nicht unerheblicher Mietmängel - u.a. dem vermeintlichen übermäßigen Kaltwasservorlauf von mind. 1 Minute, bevor das Wasser "Handwarm" werde, mithin rund 2.989 €.
Die Beklagte trug vor, dass - entgegen der Auffassung der Kläger - das Mietverhältnis nicht durch eine "fristlose Kündigung" vom 23.12.2020 wegen Störung des Hausfriedens beendet worden sei. Diesem Schreiben der Kläger sei nämlich ausdrücklich zu entnehmen, dass das Mietverhältnis, trotz begehrter vorzeitiger einvernehmlicher Beendigung des Mietverhältnisses zum 28.2.2021, fristgerecht zum 31.3.2021 gekündigt wurde.
Das AG hat die Beklagte zur Zahlung von 945 € verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen.
Die Gründe:
Den Klägern steht als Gesamtgläubigern gegenüber der Beklagten nur noch ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Mietkaution/-sicherheit in Höhe von insgesamt von 945 €.
Sowohl der Mietvertrag als auch die Übergabe und Rückgabe der Wohnung erfolgten vorliegend stets durch eine Hausverwaltung, die unstreitig mit einer entsprechend weitreichenden Vollmacht von der Beklagten ausgestattet ist bzw. war. Zwar könnten ggf. Zweifel bestehen, als nicht generell davon ausgegangen werden kann, dass eine zum Abschluss eines Mietvertrags und zur Übergabe bzw. Rückgabe der Wohnung beauftragte Hausverwaltung auch zum Empfang einer Kündigung bevollmächtigt ist, jedoch griffen diese Bedenken vorliegend nicht. Da die Hausverwaltung hier bereits mit E-Mail vom 4.1.2021 ausdrücklich den Erhalt der Kündigung der Kläger im Namen der Vermieterin bestätigt und den Klägern zugleich im Namen der Vermieterin mitgeteilt hatte, dass die fristgerechte Kündigung der Kläger durch die Beklagte zum 31.3.2021 bestätigt werde, konnte sich die Beklagte vorliegend gerade nicht mehr darauf berufen, dass die Kündigungsschreiben der Klägerseite nicht direkt an sie, sondern jeweils an ihre Hausverwaltung gerichtet waren.
Die Kündigung der Kläger vom 23.12.2020 war jedoch nur als ordentliche, fristgerechte Kündigung zum 31.3.2021 anzusehen. Denn die fristlose Kündigung war nicht berechtigt. Ein wichtiger Grund i.S.d. § 543 Abs. 1 liegt gem. § 569 Abs. 2 BGB zwar auch vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Kläger trugen hier als Kündigende die Beweislast für die Voraussetzungen ihres Kündigungsrechts. Diesen Beweis haben sie jedoch nicht im Ansatz erbracht. Vielmehr konnte die Beklagte beweisen, dass die Kläger gegenüber der Hausverwaltung eine Zusammenkunft den betroffenen Mietparteien zur Klärung des Sachverhalts ausdrücklich telefonisch abgelehnt hatte.
Infolgedessen waren die Kläger auch noch verpflichtet, die Miete für die Monate Februar und März 2021 an die Beklagte/Vermieterin zu zahlen. Allerdings können die Kläger die insofern von ihnen gezahlte Miete gem. § 812 BGB von der Beklagten teilweise zurückfordern. Weist die Temperatur des Warmwassers nach ca. 15 Sekunden noch keine 40 °C bis 43 °C und nach ca. 30 Sekunden - wie hier - keine 55 °C auf (DIN 1988-200) kann ein Mietmangel vorliegen, der die Mieter der Wohnung berechtigt Mietminderungsansprüche gegenüber dem Vermieter geltend zu machen (§ 536 BGB). Dies rechtfertigte auch hier eine berechtigte i.H.v. 5 % der Bruttomiete, mithin einen Betrag von 56,33 Euro/Monat.
Zahlt ein Mieter im Übrigen trotz Kenntnis des Mangels ohne jeden Vorbehalt die Miete ungekürzt weiter, kann er zwar die "Überzahlung‟ regelmäßig nicht zurückfordern, weil schon zum Zeitpunkt der Zahlung der Rechtsgrund zum Behaltendürfen der vollen Miete nicht mehr bestand. Das allein reicht aber für den Ausschluss des Rückforderungsrechts nach § 814 BGB nicht aus. Vielmehr ist weiterhin erforderlich, dass die Mieter nicht nur die Tatumstände kannten, aus denen sich ergibt, dass sie nicht verpflichtet waren, sondern auch wussten, dass sie nach der Rechtslage insoweit nichts schuldeten. Glaubte der Mieter dagegen - wie hier - eine Minderung sei nur erlaubt, wenn er mit dem Vermieter eine entsprechende Vereinbarung getroffen hat, dann fehlte ihm die für den Ausschluss des Rückforderungsrechts erforderliche positive Kenntnis von der Nichtschuld.
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Die Kündigung der Kläger vom 23.12.2020 war jedoch nur als ordentliche, fristgerechte Kündigung zum 31.3.2021 anzusehen. Denn die fristlose Kündigung war nicht berechtigt. Ein wichtiger Grund i.S.d. § 543 Abs. 1 liegt gem. § 569 Abs. 2 BGB zwar auch vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Kläger trugen hier als Kündigende die Beweislast für die Voraussetzungen ihres Kündigungsrechts. Diesen Beweis haben sie jedoch nicht im Ansatz erbracht. Vielmehr konnte die Beklagte beweisen, dass die Kläger gegenüber der Hausverwaltung eine Zusammenkunft den betroffenen Mietparteien zur Klärung des Sachverhalts ausdrücklich telefonisch abgelehnt hatte.
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