Notrufendgeräte im Seniorenheim als "zentrale Anlage der Haustechnik"?
OLG Hamm v. 13.10.2022 - 18 U 205/21
Der Sachverhalt:
Die Beklagte hatte etwa im Jahr 2006 ein Seniorenzentrum, bestehend aus Seniorenwohnungen, Pflegeappartements, Pflegefunktions-, Sonderfunktions- und Gemeinschaftsflächen, errichtet. Die Klägerin unterhält in dem Gebäudekomplex einen Pflegebereich sowie Wohnungen für Betreutes Wohnen; alle Wohnungen waren bei Übergabe mit einem "Notruf" ausgestattet; dieser bestand jeweils aus einem mobilen Endgerät, das über Stecker - mittelbar über ein "normales" Telefongerät oder unmittelbar - mit dem (Telekommunikations-)Leitungsnetz des Hauses verbunden war.
Die Klägerin hat behauptet, seit März 2020 funktioniere die Weiterleitung von Notrufen aus den Wohnungen nicht mehr verlässlich. Die Ursachen lägen teilweise im Leitungsnetz, teilweise in Defekten der veralteten Notrufgeräte; auch die "Anbindung an die Notrufzentrale" sei "massiv störanfällig". Eine Reparatur sei nicht möglich, weil es keine Ersatzteile mehr gebe, wie der Hersteller mitgeteilt habe. Die erforderliche Erneuerung der Anlage verursache zumindest Kosten i.H.v. 37.036 €.
Die Klägerin war der Ansicht, die Beklagte schulde ihr den voraussichtlichen Aufwand für die Erneuerung als Vorschuss gem. § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB. Der Austausch der Notrufanlage sei Sache der Beklagten als Vermieterin. Aus Ziff. 8.2 des Mietvertrags ergebe sich, dass der Vermieter die "Verantwortung für Dach und Fach" trage, gem. Abs. 4 gelte dies auch für die "zentraltechnischen Anlagen". Gem. Ziff. 8.4 bleibe es dabei, dass "erforderliche Instandsetzungen und Erneuerungen" auch von "zentralen Anlagen der Haustechnik" vom Vermieter vorzunehmen seien. Daran ändere es nichts, dass sie, die Klägerin, für das "Inventar" verantwortlich sei und dass die "Notruf- und Schwesternrufanlage" in der Baubeschreibung "möglicherweise als Inventar bezeichnet" werde. Die Beklagte verneinte einen solchen Anspruch.
Das LG hat die Klage abgewiesen. Das OLG hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.
Die Gründe:
Die Klägerin kann keinen Aufwendungsersatz gem. § 536a Abs. 2 BGB für die von ihr verauslagten Kosten für die Erneuerung der Notrufanlage bzw. der ausgetauschten Endgeräte verlangen. Entgegen der Auffassung der Beklagten ließ sich dem Mietvertrag nicht entnehmen, dass diese gesetzliche Regelung insgesamt abbedungen worden war.
Sollten überhaupt Mängel an der Notrufanlage vorgelegen haben und die ergriffenen Maßnahmen erforderlich und angemessen gewesen sein, gelangte die Klägerin nur dann zu einem Erstattungsanspruch, wenn es sich bei der Notrufanlage, genauer bei den ersetzten Endgeräten, überhaupt um einen Mangel des Mietobjekts handelte. Und das war nicht der Fall. Denn der Sache nach verlangte die Klägerin mit dem Ersatz für die "Neuinstallation einer "Notrufanlage" die Kosten, die ihr für den Austausch der Endgeräte (einschließlich der Programmierung) in Rechnung gestellt worden war. Die Lieferung einer (neuen) "Zentraleinheit" (als Hardware) gehörte allerdings nicht dazu; die Endgeräte waren lediglich dergestalt programmiert worden, dass sie mit der vorhandenen "Telefonzentrale" verbunden werden konnten und so über den "zentralen Amtsanschluss mit jeweiliger Fernsprechverbindung zur Servicezentrale" verfügten.
Die ausgetauschten Endgeräte waren nicht Gegenstand des Mietvertrags. Die Formulierung "Betreiberin ... installiert eine Notrufanlage" war nicht dahin auszulegen, dass die "Betreiberin" (nur) für Auswahl und Einbau verantwortlich sein sollte, die Beklagte - als Bauherrin und Vermieterin - aber gleichwohl die Ausstattung des Mietobjekts mit einer Notrufanlage schuldete. Wäre eine solche Regelung gewollt gewesen, hätte dies deutlich zum Ausdruck kommen müssen; Konsequenz wäre im Übrigen die Übernahme der Kosten für die "Installation einer Notrufanlage" durch die Bauherrin/Vermieterin gewesen, die unstreitig nicht stattfand.
Die betreffenden Geräte ließen sich auch nicht als "zentrale Anlage der Haustechnik" oder auch nur als wesentlicher Bestandteil einer solchen "zentralen Anlage" auffassen. Das Attribut "zentral" kann eine räumliche und/oder eine funktionale Bedeutung (letztere i.S.v. "wesentlich") haben. Im vorliegenden, Kontext umschreibt das Attribut "zentral", dass es sich um Anlagen handeln muss, die zwar nicht notwendig an einem bestimmten Ort im Gebäude(-komplex) zentriert sind, die aber jedenfalls der Benutzung mehrerer Funktionseinheiten des Gebäudes dienen. Anders läge es allenfalls dann, wenn die Endgeräte (technisch) untrennbare Teile einer im vorgenannten Sinn "zentralen" Notrufanlage im Mietobjekt wären (etwa bestehend aus einem speziellen Leitungssystem und/oder einer technisch auf die Endgeräte ausgelegten "Notrufzentrale"). Das ist jedoch nicht der Fall
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Justiz NRW
Die Beklagte hatte etwa im Jahr 2006 ein Seniorenzentrum, bestehend aus Seniorenwohnungen, Pflegeappartements, Pflegefunktions-, Sonderfunktions- und Gemeinschaftsflächen, errichtet. Die Klägerin unterhält in dem Gebäudekomplex einen Pflegebereich sowie Wohnungen für Betreutes Wohnen; alle Wohnungen waren bei Übergabe mit einem "Notruf" ausgestattet; dieser bestand jeweils aus einem mobilen Endgerät, das über Stecker - mittelbar über ein "normales" Telefongerät oder unmittelbar - mit dem (Telekommunikations-)Leitungsnetz des Hauses verbunden war.
Die Klägerin hat behauptet, seit März 2020 funktioniere die Weiterleitung von Notrufen aus den Wohnungen nicht mehr verlässlich. Die Ursachen lägen teilweise im Leitungsnetz, teilweise in Defekten der veralteten Notrufgeräte; auch die "Anbindung an die Notrufzentrale" sei "massiv störanfällig". Eine Reparatur sei nicht möglich, weil es keine Ersatzteile mehr gebe, wie der Hersteller mitgeteilt habe. Die erforderliche Erneuerung der Anlage verursache zumindest Kosten i.H.v. 37.036 €.
Die Klägerin war der Ansicht, die Beklagte schulde ihr den voraussichtlichen Aufwand für die Erneuerung als Vorschuss gem. § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB. Der Austausch der Notrufanlage sei Sache der Beklagten als Vermieterin. Aus Ziff. 8.2 des Mietvertrags ergebe sich, dass der Vermieter die "Verantwortung für Dach und Fach" trage, gem. Abs. 4 gelte dies auch für die "zentraltechnischen Anlagen". Gem. Ziff. 8.4 bleibe es dabei, dass "erforderliche Instandsetzungen und Erneuerungen" auch von "zentralen Anlagen der Haustechnik" vom Vermieter vorzunehmen seien. Daran ändere es nichts, dass sie, die Klägerin, für das "Inventar" verantwortlich sei und dass die "Notruf- und Schwesternrufanlage" in der Baubeschreibung "möglicherweise als Inventar bezeichnet" werde. Die Beklagte verneinte einen solchen Anspruch.
Das LG hat die Klage abgewiesen. Das OLG hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.
Die Gründe:
Die Klägerin kann keinen Aufwendungsersatz gem. § 536a Abs. 2 BGB für die von ihr verauslagten Kosten für die Erneuerung der Notrufanlage bzw. der ausgetauschten Endgeräte verlangen. Entgegen der Auffassung der Beklagten ließ sich dem Mietvertrag nicht entnehmen, dass diese gesetzliche Regelung insgesamt abbedungen worden war.
Sollten überhaupt Mängel an der Notrufanlage vorgelegen haben und die ergriffenen Maßnahmen erforderlich und angemessen gewesen sein, gelangte die Klägerin nur dann zu einem Erstattungsanspruch, wenn es sich bei der Notrufanlage, genauer bei den ersetzten Endgeräten, überhaupt um einen Mangel des Mietobjekts handelte. Und das war nicht der Fall. Denn der Sache nach verlangte die Klägerin mit dem Ersatz für die "Neuinstallation einer "Notrufanlage" die Kosten, die ihr für den Austausch der Endgeräte (einschließlich der Programmierung) in Rechnung gestellt worden war. Die Lieferung einer (neuen) "Zentraleinheit" (als Hardware) gehörte allerdings nicht dazu; die Endgeräte waren lediglich dergestalt programmiert worden, dass sie mit der vorhandenen "Telefonzentrale" verbunden werden konnten und so über den "zentralen Amtsanschluss mit jeweiliger Fernsprechverbindung zur Servicezentrale" verfügten.
Die ausgetauschten Endgeräte waren nicht Gegenstand des Mietvertrags. Die Formulierung "Betreiberin ... installiert eine Notrufanlage" war nicht dahin auszulegen, dass die "Betreiberin" (nur) für Auswahl und Einbau verantwortlich sein sollte, die Beklagte - als Bauherrin und Vermieterin - aber gleichwohl die Ausstattung des Mietobjekts mit einer Notrufanlage schuldete. Wäre eine solche Regelung gewollt gewesen, hätte dies deutlich zum Ausdruck kommen müssen; Konsequenz wäre im Übrigen die Übernahme der Kosten für die "Installation einer Notrufanlage" durch die Bauherrin/Vermieterin gewesen, die unstreitig nicht stattfand.
Die betreffenden Geräte ließen sich auch nicht als "zentrale Anlage der Haustechnik" oder auch nur als wesentlicher Bestandteil einer solchen "zentralen Anlage" auffassen. Das Attribut "zentral" kann eine räumliche und/oder eine funktionale Bedeutung (letztere i.S.v. "wesentlich") haben. Im vorliegenden, Kontext umschreibt das Attribut "zentral", dass es sich um Anlagen handeln muss, die zwar nicht notwendig an einem bestimmten Ort im Gebäude(-komplex) zentriert sind, die aber jedenfalls der Benutzung mehrerer Funktionseinheiten des Gebäudes dienen. Anders läge es allenfalls dann, wenn die Endgeräte (technisch) untrennbare Teile einer im vorgenannten Sinn "zentralen" Notrufanlage im Mietobjekt wären (etwa bestehend aus einem speziellen Leitungssystem und/oder einer technisch auf die Endgeräte ausgelegten "Notrufzentrale"). Das ist jedoch nicht der Fall
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