Plane vor Kellerfenstern begründet keine Mietminderung
AG Tecklenburg v. 27.5.2021 - 13 C 171/20
Der Sachverhalt:
Die Beklagten sind seit 2009 Mieter Doppelhaushälfte. einschließlich Keller und Garten, die seit 2013 den Klägern gehört. Die Kaltmiete beträgt mittlerweile 800 €. Hinzukommen 108 € Nebenkostenvorauszahlung. Den Klägern gehört ebenfalls das angrenzende ebenfalls mit einer Doppelhaushälfte bebaute Grundstück. Auch dieses ist vermietet. Die beiden Doppelhaushälften sind dabei nicht vollständig symmetrisch. Die Hälfte, in der die Beklagten wohnen, ragt weiter in das Grundstück hinein und mündet in einen sog. Freisitz. Dabei liegen sowohl zwei der Kellerfenster, bei denen es sich um Auslässe im Mauerwerk handelt, als auch die Fenster des Freisitzes zum Garten der anderen Mieter hin.
Mitte April 2020 errichteten die anderen Mieter eine Sichtschutzwand in Form einer schwarzen gespannten Plane vor einem der Kellerfenster und unter den Fenstern des Freisitzes, welche ebenfalls zu einem geringen Teil im unteren Bereich verdeckt wurden. Des Weiteren stellten sie eine Gartenbank vor dem anderen Kellerfenster auf, deren Polster ebenfalls zu einer Verdeckung des Fensters führten. Die betroffenen Kellerfenster gehören zu zwei unterschiedlichen Kellerräumen. Links befindet sich ein kleiner etwa 3qm großer Raum, in dem sich die Anschlüsse des Hauses befinden. Dieser wird auch zu Lagerzwecken genutzt. Rechts befindet sich ein größerer Kellerraum von etwa 20 qm. Dieser wird von den Beklagten als Hobbyraum genutzt.
Im Mai 2020 forderten die Beklagten die Kläger erstmals zur Beseitigung der Verdeckungen auf, da diese aus ihrer Sicht zu unzulässigen Sichteinschränkungen sowie Verdunkelungen des Kellers führten. Da eine Abhilfe nicht erfolgte, minderten die Beklagten die Miete ab Juli 2020 um 10 %. Die Kläger widersprachen dieser Mietminderung. Ab November 2020 zahlten die Beklagten wieder die volle Miete unter Vorbehalt. Mit anwaltlichem Schreiben vom 24.9.2020 forderten die Kläger die Beklagten zur vollständigen und rückständigen Mietzahlung bis zum 30.10.2020 auf. Eine Zahlung darauf erfolgte nicht.
Die Kläger waren der Ansicht, es läge schon keine Tauglichkeitsminderung und damit kein wesentlicher Mangel vor. Aufgrund dessen sei die Mietminderung unberechtigt erfolgt. Das AG gab der Zahlungsklage statt.
Die Gründe:
Die Kläger haben gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der vollständigen Miete gem. § 535 BGB.
Es lag keine rechtmäßige Mietminderung vor. Das Gericht hat erhebliche Zweifel, ob es sich bei den unstreitigen Verdunkelungen und Sichteinschränkungen überhaupt schon um Mietmängel handelt. Ein Mangel liegt vor, wenn die physische Substanz der Mietsache beeinträchtigt ist. Daneben kann ein rechtlich relevanter Mangel vorliegen, wenn die tatsächlichen Umstände oder die rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen, weil sie nach der Verkehrsanschauung einen Einfluss auf die Brauchbarkeit und den Wert der Sache ausüben.
Hinsichtlich der Verdunkelung des linken Kellerfensters vermag das Gericht eine solche Beeinträchtigung nicht erkennen. Unstreitig liegt dahinter ein nur 3qm umfassender Kellerraum, in dem sich die Hausanschlüsse befinden. Nebenbei wird der Raum zur Lagerung von Gegenständen genutzt. Diese Nutzung wird unter keinen Umständen durch die Verdunkelung beeinträchtigt. Den Beklagten ist es ausreichend möglich den Raum mittels des elektrischen Lichts kurzzeitig zu beleuchten. Tageslicht ist für das Einsehen der Hausanschlüsse und Lagerung von Gegenständen nicht erforderlich.
Hinsichtlich der Sichtbeeinträchtigung am Freisitz der Beklagten durch die Sichtschutzwand vermag das Gericht ebenfalls keine Gebrauchsbeeinträchtigung des Freisitzes zu erkennen. Es handelt sich lediglich um einen schmalen Streifen, der die Fenster des Freisitzes verdeckt. Darüber ist die Sicht weiterhin frei möglich. Die Verdeckung erfolgt geschätzt zu nicht einmal 20 %. Es fällt außerdem ausreichend Licht in den Freisitz, sodass die dortige Wohnqualität nicht beeinträchtigt wird.
Hinsichtlich der Verdunkelung des rechten Kellerfensters liegt dahinter zumindest ein größerer Raum, der auch als Hobbyraum genutzt werden kann. Letztlich handelt es sich jedoch um einen als reinen Kellerraum vermieteten Raum. Im Mietvertrag wird der Keller nicht explizit den Wohnräumen zugewiesen. Aus diesem Grund hat das Gericht erhebliche Zweifel daran, dass dies schon eine Beeinträchtigung des Gebrauchs darstellt. Jedenfalls ist die Verdunkelung des rechten Kellerfensters nicht derart erheblich, dass dies zu einem Beseitigungsanspruch führen würde. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt gem. § 536 Abs. 1 S. 3 BGB außer Betracht.
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Justiz NRW
Die Beklagten sind seit 2009 Mieter Doppelhaushälfte. einschließlich Keller und Garten, die seit 2013 den Klägern gehört. Die Kaltmiete beträgt mittlerweile 800 €. Hinzukommen 108 € Nebenkostenvorauszahlung. Den Klägern gehört ebenfalls das angrenzende ebenfalls mit einer Doppelhaushälfte bebaute Grundstück. Auch dieses ist vermietet. Die beiden Doppelhaushälften sind dabei nicht vollständig symmetrisch. Die Hälfte, in der die Beklagten wohnen, ragt weiter in das Grundstück hinein und mündet in einen sog. Freisitz. Dabei liegen sowohl zwei der Kellerfenster, bei denen es sich um Auslässe im Mauerwerk handelt, als auch die Fenster des Freisitzes zum Garten der anderen Mieter hin.
Mitte April 2020 errichteten die anderen Mieter eine Sichtschutzwand in Form einer schwarzen gespannten Plane vor einem der Kellerfenster und unter den Fenstern des Freisitzes, welche ebenfalls zu einem geringen Teil im unteren Bereich verdeckt wurden. Des Weiteren stellten sie eine Gartenbank vor dem anderen Kellerfenster auf, deren Polster ebenfalls zu einer Verdeckung des Fensters führten. Die betroffenen Kellerfenster gehören zu zwei unterschiedlichen Kellerräumen. Links befindet sich ein kleiner etwa 3qm großer Raum, in dem sich die Anschlüsse des Hauses befinden. Dieser wird auch zu Lagerzwecken genutzt. Rechts befindet sich ein größerer Kellerraum von etwa 20 qm. Dieser wird von den Beklagten als Hobbyraum genutzt.
Im Mai 2020 forderten die Beklagten die Kläger erstmals zur Beseitigung der Verdeckungen auf, da diese aus ihrer Sicht zu unzulässigen Sichteinschränkungen sowie Verdunkelungen des Kellers führten. Da eine Abhilfe nicht erfolgte, minderten die Beklagten die Miete ab Juli 2020 um 10 %. Die Kläger widersprachen dieser Mietminderung. Ab November 2020 zahlten die Beklagten wieder die volle Miete unter Vorbehalt. Mit anwaltlichem Schreiben vom 24.9.2020 forderten die Kläger die Beklagten zur vollständigen und rückständigen Mietzahlung bis zum 30.10.2020 auf. Eine Zahlung darauf erfolgte nicht.
Die Kläger waren der Ansicht, es läge schon keine Tauglichkeitsminderung und damit kein wesentlicher Mangel vor. Aufgrund dessen sei die Mietminderung unberechtigt erfolgt. Das AG gab der Zahlungsklage statt.
Die Gründe:
Die Kläger haben gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der vollständigen Miete gem. § 535 BGB.
Es lag keine rechtmäßige Mietminderung vor. Das Gericht hat erhebliche Zweifel, ob es sich bei den unstreitigen Verdunkelungen und Sichteinschränkungen überhaupt schon um Mietmängel handelt. Ein Mangel liegt vor, wenn die physische Substanz der Mietsache beeinträchtigt ist. Daneben kann ein rechtlich relevanter Mangel vorliegen, wenn die tatsächlichen Umstände oder die rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen, weil sie nach der Verkehrsanschauung einen Einfluss auf die Brauchbarkeit und den Wert der Sache ausüben.
Hinsichtlich der Verdunkelung des linken Kellerfensters vermag das Gericht eine solche Beeinträchtigung nicht erkennen. Unstreitig liegt dahinter ein nur 3qm umfassender Kellerraum, in dem sich die Hausanschlüsse befinden. Nebenbei wird der Raum zur Lagerung von Gegenständen genutzt. Diese Nutzung wird unter keinen Umständen durch die Verdunkelung beeinträchtigt. Den Beklagten ist es ausreichend möglich den Raum mittels des elektrischen Lichts kurzzeitig zu beleuchten. Tageslicht ist für das Einsehen der Hausanschlüsse und Lagerung von Gegenständen nicht erforderlich.
Hinsichtlich der Sichtbeeinträchtigung am Freisitz der Beklagten durch die Sichtschutzwand vermag das Gericht ebenfalls keine Gebrauchsbeeinträchtigung des Freisitzes zu erkennen. Es handelt sich lediglich um einen schmalen Streifen, der die Fenster des Freisitzes verdeckt. Darüber ist die Sicht weiterhin frei möglich. Die Verdeckung erfolgt geschätzt zu nicht einmal 20 %. Es fällt außerdem ausreichend Licht in den Freisitz, sodass die dortige Wohnqualität nicht beeinträchtigt wird.
Hinsichtlich der Verdunkelung des rechten Kellerfensters liegt dahinter zumindest ein größerer Raum, der auch als Hobbyraum genutzt werden kann. Letztlich handelt es sich jedoch um einen als reinen Kellerraum vermieteten Raum. Im Mietvertrag wird der Keller nicht explizit den Wohnräumen zugewiesen. Aus diesem Grund hat das Gericht erhebliche Zweifel daran, dass dies schon eine Beeinträchtigung des Gebrauchs darstellt. Jedenfalls ist die Verdunkelung des rechten Kellerfensters nicht derart erheblich, dass dies zu einem Beseitigungsanspruch führen würde. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt gem. § 536 Abs. 1 S. 3 BGB außer Betracht.
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