Rechnerische Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch den Sachverständigen
AG Hamburg v. 29.7.2022 - 48 C 277/20
Der Sachverhalt:
Der Kläger hat an die Beklagte eine Wohnung vermietet. Im Jahr 2018 hatte es die letzte Mieterhöhung gegeben. Am 1.8.2017 lag die Quadratmetermiete bei € 7,23. Mit Schreiben vom 28.5.2020 verlangte der Kläger die Erhöhung der Miete auf € 8,31 pro Quadratmeter. Das Erhöhungsverlangen wurde mit vier Vergleichswohnungen begründet. Die Beklagte verweigerte die Zustimmung.
Der Kläger behauptete, die ortsübliche Vergleichsmiete betrage mindestens die begehrte Miethöhe. Die Beklagte berief sich neben formellen Mängeln des Erhöhungsverlangens im Wesentlichen darauf, dass das auf Grundlage von Berechnungen erstellte Sachverständigengutachten nicht aussagekräftig sei.
Das AG hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens sowie eines Ergänzungsgutachtens und der Klage stattgegeben.
Die Gründe:
Ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gem. § 558 Abs. 1 BGB besteht.
Es liegt ein formell wirksames Erhöhungsverlangen vor. An die Vergleichbarkeit der zum Zwecke der Begründung angeführten Wohnungen sind in Hinblick auf Art. 14 GG keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es reicht aus, wenn die Vergleichswohnungen nebst Entgelten die Mieterpartei in die Lage versetzen, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens ansatzweise zu überprüfen und sich über die Frage der Zustimmung schlüssig zu werden. Nur wesentliche Unterschiede, die auf den ersten Blick einer Vergleichbarkeit entgegenstehen, vermögen einen formellen Begründungsmangel darzustellen. Solche liegen in Hinblick auf die von der Beklagten angeführten Unterschiede in Ausstattung und Lage nicht vor. Die Einordnung in unterschiedliche Rasterfelder des Hamburger Mietspiegels indiziert keine kategorialen Unterschiede. Der Mitteilungsumfang im Erhöhungsverlangen ist ferner ausreichend.
Angaben aus dem Mietspiegel 2017 waren nicht zwingend. Denn dieser war nach Ablösung durch den Mietspiegel 2019 nicht mehr in Kraft, was für eine Mitteilungspflicht nach § 558a Abs. 3 BGB indes vorauszusetzen ist. Die Ablösungswirkung des neuen Mietspiegels greift auch insoweit, wie dieser gerade keine Spannenwerte mehr ausweist. Außerdem war die Jahressperrfrist eingehalten worden, ebenso wie die Kappungsgrenze. Die Klage wurde zudem fristgemäß erhoben.
Es steht zur Überzeugung des Gerichts (§ 286 ZPO) fest, dass die ortsübliche Vergleichsmiete die vom Kläger begehrte Miethöhe nicht übersteigt. Das Gericht stützt seine Überzeugung auf das gerichtliche Sachverständigengutachten und das Ergänzungsgutachten. Das Gutachten ist methodisch nicht zu beanstanden und begründet nachvollziehbar, dass die ortsübliche Vergleichsmiete über dem begehrten Mietzins liegt. Der Gutachter hat die Wohnung nach Inaugenscheinnahme anhand der Wohnwertmerkmale Lage, Art, Beschaffenheit, Ausstattung und Größe einer typisierend gewichteten Nutzwertanalyse unterzogen. Die Nutzwertanalyse ist in nachvollziehbarer und objektivierbarer Weise erfolgt, indem der Gutachter die einzelnen Vergleichsmerkmale gewichtet, in Indikatoren untergliedert und die jeweiligen Indikatoren nach dem Indexwert 100 bepunktet hat.
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Landesrecht Hamburg
Der Kläger hat an die Beklagte eine Wohnung vermietet. Im Jahr 2018 hatte es die letzte Mieterhöhung gegeben. Am 1.8.2017 lag die Quadratmetermiete bei € 7,23. Mit Schreiben vom 28.5.2020 verlangte der Kläger die Erhöhung der Miete auf € 8,31 pro Quadratmeter. Das Erhöhungsverlangen wurde mit vier Vergleichswohnungen begründet. Die Beklagte verweigerte die Zustimmung.
Der Kläger behauptete, die ortsübliche Vergleichsmiete betrage mindestens die begehrte Miethöhe. Die Beklagte berief sich neben formellen Mängeln des Erhöhungsverlangens im Wesentlichen darauf, dass das auf Grundlage von Berechnungen erstellte Sachverständigengutachten nicht aussagekräftig sei.
Das AG hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens sowie eines Ergänzungsgutachtens und der Klage stattgegeben.
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Ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gem. § 558 Abs. 1 BGB besteht.
Es liegt ein formell wirksames Erhöhungsverlangen vor. An die Vergleichbarkeit der zum Zwecke der Begründung angeführten Wohnungen sind in Hinblick auf Art. 14 GG keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es reicht aus, wenn die Vergleichswohnungen nebst Entgelten die Mieterpartei in die Lage versetzen, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens ansatzweise zu überprüfen und sich über die Frage der Zustimmung schlüssig zu werden. Nur wesentliche Unterschiede, die auf den ersten Blick einer Vergleichbarkeit entgegenstehen, vermögen einen formellen Begründungsmangel darzustellen. Solche liegen in Hinblick auf die von der Beklagten angeführten Unterschiede in Ausstattung und Lage nicht vor. Die Einordnung in unterschiedliche Rasterfelder des Hamburger Mietspiegels indiziert keine kategorialen Unterschiede. Der Mitteilungsumfang im Erhöhungsverlangen ist ferner ausreichend.
Angaben aus dem Mietspiegel 2017 waren nicht zwingend. Denn dieser war nach Ablösung durch den Mietspiegel 2019 nicht mehr in Kraft, was für eine Mitteilungspflicht nach § 558a Abs. 3 BGB indes vorauszusetzen ist. Die Ablösungswirkung des neuen Mietspiegels greift auch insoweit, wie dieser gerade keine Spannenwerte mehr ausweist. Außerdem war die Jahressperrfrist eingehalten worden, ebenso wie die Kappungsgrenze. Die Klage wurde zudem fristgemäß erhoben.
Es steht zur Überzeugung des Gerichts (§ 286 ZPO) fest, dass die ortsübliche Vergleichsmiete die vom Kläger begehrte Miethöhe nicht übersteigt. Das Gericht stützt seine Überzeugung auf das gerichtliche Sachverständigengutachten und das Ergänzungsgutachten. Das Gutachten ist methodisch nicht zu beanstanden und begründet nachvollziehbar, dass die ortsübliche Vergleichsmiete über dem begehrten Mietzins liegt. Der Gutachter hat die Wohnung nach Inaugenscheinnahme anhand der Wohnwertmerkmale Lage, Art, Beschaffenheit, Ausstattung und Größe einer typisierend gewichteten Nutzwertanalyse unterzogen. Die Nutzwertanalyse ist in nachvollziehbarer und objektivierbarer Weise erfolgt, indem der Gutachter die einzelnen Vergleichsmerkmale gewichtet, in Indikatoren untergliedert und die jeweiligen Indikatoren nach dem Indexwert 100 bepunktet hat.
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