Rechte und Pflichten des Verwaltungsbeirats (Sommer, MietRB 2021, 218)
Aktuell im MietRB
1. Einführung
2. Zusammensetzung des Verwaltungsbeirates
3. Anzahl der Verwaltungsbeiräte und Funktion des Mitglieds
4. Gesetzliche Aufgabenverteilung
a) Prüfung der Abrechnung
b) Kostenvoranschläge
c) Unterstützung des Verwalters
d) Überwachung des Verwalters
5. Weitere (gewillkürte) Aufgaben
6. Vertretung gegenüber dem Verwalter
7. Haftung des Verwaltungsbeirats
8. Fazit
1. Einführung
Neben den Wohnungseigentümern als dem weiterhin entscheidenden und beschließenden Organ (Willensbildungsorgan) und dem Verwalter als Ausführungs- und Vertretungsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sieht das WEG eine weitere Beteiligung an der gemeinschaftlichen Verwaltung vor; und zwar durch den Verwaltungsbeirat. Die Einrichtung eines Verwaltungsbeirats ist nicht verpflichtend; vielmehr "können" die Wohnungseigentümer durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden. Es bleibt ihrem Willen und der Frage ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG) überlassen, ob sie einen Verwaltungsbeirat wählen oder nicht. Dies gilt auch für den Fall, dass die Gemeinschaftsordnung einen Verwaltungsbeirat vorsieht. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist auch ohne Verwaltungsbeirat in vollem Umfang handlungs- und funktionsfähig. Der Verwaltungsbeirat hat auch weiterhin keine Rechtspersönlichkeit. § 29 WEG ist umfassend abdingbar.
Nach dem gesetzgeberischen Grundgedanken bedürfen Wohnungseigentümer dem Verwalter gegenüber und zur Vorbereitung der Wohnungseigentümerversammlung eines Gremiums, das die Einzelinteressen bündelt und ihre Interessen wahrnimmt. Denn die Mehrzahl der Wohnungseigentümer ist nicht in der Lage oder willens, alle Einzelheiten zu überprüfen, die mit der Verwaltung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbunden sind.
2. Zusammensetzung des Verwaltungsbeirates
Gemäß § 29 Abs. 1 S. 1 WEG kann ein Wohnungseigentümer durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden. Wird ein Wohnungseigentümer zum Verwaltungsbeirat bestellt, erwirbt er ein privates und höchstpersönliches Amt. Eine Übertragung auf einen anderen Wohnungseigentümer oder Dritten ist nicht zulässig. Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, sind ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen (§ 29 Abs. 1 S. 2 WEG).
Ungeklärt ist die Frage, ob ein Mehrheitsbeschluss zur Wahl eines Nicht-Wohnungseigentümers bereits wegen der unbegrenzten Amtszeit nichtig, oder nur anfechtbar ist. Bislang lautete der Gesetzeswortlaut des § 29 Abs. 1 S. 1 WEG a.F. dahingehend, dass die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen können. Im alten Recht wurde daher vornehmlich vertreten, dass auch Beschlusskompetenz für die Bestellung eines Nicht-Wohnungseigentümers bestehe; ein solcher Beschluss daher nur der Anfechtung unterliege. Ob sich aus der Formulierung des geltenden § 29 Abs. 1 S. 1 WEG etwas anderes ergibt, wird - soweit thematisiert - entgegen hiesiger Auffassung mehrheitlich verneint. Ein Mehrheitsbeschluss soll daher nicht nichtig, sondern als gesetzeswidriger Mehrheitsbeschluss (nur) anfechtbar sein. Ist ein Nicht-Wohnungseigentümer mangels Anfechtung des Bestellungsbeschlusses rechtswirksam in den Verwaltungsbeirat gewählt, hat er nach der überwiegenden Meinung dann auch das Recht, an den Wohnungseigentümerversammlungen teilzunehmen, jedenfalls bei der Behandlung jener Angelegenheiten, die den Aufgabenbereich des Verwaltungsbeirates betreffen.
3. Anzahl der Verwaltungsbeiräte und Funktion des Mitglieds
Nach bisherigem Recht musste der Verwaltungsbeirat aus drei Wohnungseigentümern bestehen. Eine solche Beschränkung bzw. Festlegung findet sich im neuen Recht nicht mehr. Nach Auffassung des Gesetzgebers wurde die bisherige Rechtslage dem Bedürfnis der Praxis nicht gerecht, die Zahl der Beiratsmitglieder flexibel durch Beschluss festlegen zu können. § 29 Abs. 1 S. 1 WEG sieht daher vor, dass die Wohnungseigentümer über die Zahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirats frei beschließen können. Diesem Ansatz liegt der Gedanke zugrunde, dass es in kleinen Wohnungseigentumsgemeinschaften häufig nicht erforderlich ist, eine bestimmte Anzahl an Mitgliedern für den Verwaltungsbeirat zu bestimmen; zum anderen besteht dort auch die Gefahr, dass sich eine - im Verhältnis der Wohnungseigentümer - zu hohe Anzahl von Wohnungseigentümern bereit erklärt bzw. erklären muss, das Amt des Verwaltungsbeirats anzutreten. Hingegen kann es bei größeren Wohnungseigentumsanlagen durchaus sinnvoll und zur Entlastung des einzelnen Mitglieds des Verwaltungsbeirats erforderlich sein, eine größere Anzahl von Mitgliedern in den Verwaltungsbeirat zu bestellen. Werden die Aufgaben auf mehreren Schultern verteilt, kann auch die Bereitschaft der Wohnungseigentümer gefördert werden, sich im Verwaltungsbeirat zu engagieren.
Beraterhinweis
Ein Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf eine bestimmte Anzahl von Verwaltungsbeiratsmitgliedern besteht nicht.
Der Beschluss der Wohnungseigentümer nach § 29 Abs. 1 S. 1 WEG erfasst daher sowohl die Frage, ob überhaupt ein Verwaltungsbeirat eingerichtet werden soll, als auch wie viele Wohnungseigentümer und letztlich auch, wer in den Verwaltungsbeirat gewählt wird.
Mindestinhalt eines Beschlusses ist,
Verlag Dr. Otto Schmidt
2. Zusammensetzung des Verwaltungsbeirates
3. Anzahl der Verwaltungsbeiräte und Funktion des Mitglieds
4. Gesetzliche Aufgabenverteilung
a) Prüfung der Abrechnung
b) Kostenvoranschläge
c) Unterstützung des Verwalters
d) Überwachung des Verwalters
5. Weitere (gewillkürte) Aufgaben
6. Vertretung gegenüber dem Verwalter
7. Haftung des Verwaltungsbeirats
8. Fazit
1. Einführung
Neben den Wohnungseigentümern als dem weiterhin entscheidenden und beschließenden Organ (Willensbildungsorgan) und dem Verwalter als Ausführungs- und Vertretungsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sieht das WEG eine weitere Beteiligung an der gemeinschaftlichen Verwaltung vor; und zwar durch den Verwaltungsbeirat. Die Einrichtung eines Verwaltungsbeirats ist nicht verpflichtend; vielmehr "können" die Wohnungseigentümer durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden. Es bleibt ihrem Willen und der Frage ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG) überlassen, ob sie einen Verwaltungsbeirat wählen oder nicht. Dies gilt auch für den Fall, dass die Gemeinschaftsordnung einen Verwaltungsbeirat vorsieht. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist auch ohne Verwaltungsbeirat in vollem Umfang handlungs- und funktionsfähig. Der Verwaltungsbeirat hat auch weiterhin keine Rechtspersönlichkeit. § 29 WEG ist umfassend abdingbar.
Nach dem gesetzgeberischen Grundgedanken bedürfen Wohnungseigentümer dem Verwalter gegenüber und zur Vorbereitung der Wohnungseigentümerversammlung eines Gremiums, das die Einzelinteressen bündelt und ihre Interessen wahrnimmt. Denn die Mehrzahl der Wohnungseigentümer ist nicht in der Lage oder willens, alle Einzelheiten zu überprüfen, die mit der Verwaltung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbunden sind.
2. Zusammensetzung des Verwaltungsbeirates
Gemäß § 29 Abs. 1 S. 1 WEG kann ein Wohnungseigentümer durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden. Wird ein Wohnungseigentümer zum Verwaltungsbeirat bestellt, erwirbt er ein privates und höchstpersönliches Amt. Eine Übertragung auf einen anderen Wohnungseigentümer oder Dritten ist nicht zulässig. Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, sind ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen (§ 29 Abs. 1 S. 2 WEG).
Ungeklärt ist die Frage, ob ein Mehrheitsbeschluss zur Wahl eines Nicht-Wohnungseigentümers bereits wegen der unbegrenzten Amtszeit nichtig, oder nur anfechtbar ist. Bislang lautete der Gesetzeswortlaut des § 29 Abs. 1 S. 1 WEG a.F. dahingehend, dass die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen können. Im alten Recht wurde daher vornehmlich vertreten, dass auch Beschlusskompetenz für die Bestellung eines Nicht-Wohnungseigentümers bestehe; ein solcher Beschluss daher nur der Anfechtung unterliege. Ob sich aus der Formulierung des geltenden § 29 Abs. 1 S. 1 WEG etwas anderes ergibt, wird - soweit thematisiert - entgegen hiesiger Auffassung mehrheitlich verneint. Ein Mehrheitsbeschluss soll daher nicht nichtig, sondern als gesetzeswidriger Mehrheitsbeschluss (nur) anfechtbar sein. Ist ein Nicht-Wohnungseigentümer mangels Anfechtung des Bestellungsbeschlusses rechtswirksam in den Verwaltungsbeirat gewählt, hat er nach der überwiegenden Meinung dann auch das Recht, an den Wohnungseigentümerversammlungen teilzunehmen, jedenfalls bei der Behandlung jener Angelegenheiten, die den Aufgabenbereich des Verwaltungsbeirates betreffen.
3. Anzahl der Verwaltungsbeiräte und Funktion des Mitglieds
Nach bisherigem Recht musste der Verwaltungsbeirat aus drei Wohnungseigentümern bestehen. Eine solche Beschränkung bzw. Festlegung findet sich im neuen Recht nicht mehr. Nach Auffassung des Gesetzgebers wurde die bisherige Rechtslage dem Bedürfnis der Praxis nicht gerecht, die Zahl der Beiratsmitglieder flexibel durch Beschluss festlegen zu können. § 29 Abs. 1 S. 1 WEG sieht daher vor, dass die Wohnungseigentümer über die Zahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirats frei beschließen können. Diesem Ansatz liegt der Gedanke zugrunde, dass es in kleinen Wohnungseigentumsgemeinschaften häufig nicht erforderlich ist, eine bestimmte Anzahl an Mitgliedern für den Verwaltungsbeirat zu bestimmen; zum anderen besteht dort auch die Gefahr, dass sich eine - im Verhältnis der Wohnungseigentümer - zu hohe Anzahl von Wohnungseigentümern bereit erklärt bzw. erklären muss, das Amt des Verwaltungsbeirats anzutreten. Hingegen kann es bei größeren Wohnungseigentumsanlagen durchaus sinnvoll und zur Entlastung des einzelnen Mitglieds des Verwaltungsbeirats erforderlich sein, eine größere Anzahl von Mitgliedern in den Verwaltungsbeirat zu bestellen. Werden die Aufgaben auf mehreren Schultern verteilt, kann auch die Bereitschaft der Wohnungseigentümer gefördert werden, sich im Verwaltungsbeirat zu engagieren.
Beraterhinweis
Ein Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf eine bestimmte Anzahl von Verwaltungsbeiratsmitgliedern besteht nicht.
Der Beschluss der Wohnungseigentümer nach § 29 Abs. 1 S. 1 WEG erfasst daher sowohl die Frage, ob überhaupt ein Verwaltungsbeirat eingerichtet werden soll, als auch wie viele Wohnungseigentümer und letztlich auch, wer in den Verwaltungsbeirat gewählt wird.
Mindestinhalt eines Beschlusses ist,
- dass ein Verwaltungsbeirat eingerichtet werden soll ("Ob") sowie
- wer und damit wie viele Wohnungseigentümer bestellt werden soll/-en ("Wie").
Von diesem Mindestinhalt eines Beschlusses zu unterscheiden ist die Frage, welche Funktion ...