Schadensminderung des Vermieters bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
AG Hanau v. 29.11.2024 - 32 C 265/23
Der Sachverhalt:
Die Beklagten waren von 2010 bis Mitte 2023 Mieter einer Wohnung des Klägers. Eine Kaution war bei Mietbeginn nicht geleistet worden. Nach dem Auszug der Beklagten behauptete der Kläger, die Mietsache sei bei Rückgabe beschädigt gewesen, die Wohnung sei insbesondere in bunten Farben (gelb, grün und rosa) gestrichen worden. Der Nachmieter habe bei Mietbeginn am 1.7.2023 aufgrund dieses Zustands die Annahme der Wohnung verweigert.
Auf die Aufforderung des Klägers zur Durchführung von Streicharbeiten hin erklärten die Beklagten, diese nicht vorzunehmen. Daraufhin ließ der Kläger die Wände mit weißer Farbe neu streichen. Dabei seien Kosten i.H.v. 4.724 € entstanden. Die Wohnung sei erst am 26.7.2023 an den Nachmieter übergeben worden. Einen Ausgleich der Kosten haben die Beklagten abgelehnt.
Das AG hat die auf Schadensersatz gerichtete Klage abgewiesen.
Die Gründe:
Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Streicharbeiten, weil er sich selbst bei bestehen dem Anspruch aufgrund der unwirksamen Abwälzungsklausel hinsichtlich der Schönheitsreparaturen höhere ersparte Instandhaltungskosten anrechnen lassen müsste.
Auch die Verwendung weicher Renovierungsfristen für Schönheitsreparaturen von 3, 5 und 7 Jahren ist bei nach Februar 2008 geschlossenen Mietverträgen unzulässig und führt zur Unwirksamkeit der Klausel. Stehen dem Vermieter Schadensersatzansprüche gegen den Mieter aufgrund eines vertragswidrigen Zustands der Mietsache zu, muss er sich, wenn die Schönheitsreparaturen nicht oder nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurden, diejenigen Kosten anrechnen lassen, die er mangels eigener Renovierungsarbeiten im laufenden Mietverhältnis erspart hat. Die über die Fristen der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel begründete Vermutung des Renovierungsbedarfs gilt insoweit gegen den Vermieter.
Hinsichtlich des ersparten Renovierungsaufwands bzw. der angesetzten Schätzgrundlagen war kein Vortrag des Klägers erfolgt. Das Gericht kann insofern aber die Höhe der ersparten Renovierungskosten auf Grundlage der jeweils geltenden Pauschalen für Schönheitsreparaturen gem. § 28 Abs. 4 S. 2 II. BerechnungsVO schätzen. Der aus § 306 Abs. 2 BGB folgende Rückfall der Erhaltungspflicht auf den Kläger aufgrund der Klauselunwirksamkeit wurde auch nicht durch die in dem Mietvertrag zusätzlich vorhandene Freizeichnungsklausel verhindert. Zwar ist eine formularvertragliche Freizeichnung von Schönheitsreparaturen, mit der sich der Vermieter lediglich von der Pflicht zur Durchführung befreit, ohne diese auf den Mieter zugleich zu übertragen, nach h.M. möglich. Das gilt aber nur für ihren isolierten Regelungsumfang. Es ist hingegen nicht zulässig, die von § 306 Abs. 2 BGB angeordnete Rechtsfolge der Anwendung des Gesetzesrechts durch Klauselstaffelung in eine geltungserhaltenden Reduktion abzuändern.
Der geltend gemachte Mietausfall war ebenfalls nicht ersatzfähig. Der Kläger musste die erforderlichen Instandhaltungsarbeiten aufgrund der unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel ohnehin durchführen zur Neuvermietung, da er sie nicht bei Fälligkeit während der Mietzeit vorgenommen hatte. Dass er hierzu ggf. nicht von den Beklagten aufgefordert worden war, war nicht relevant, weil hieraus keine Pflichtverletzung folgte. § 536c BGB greift nur für Verschlechterungen, die aufgrund der unterlassenen Mangelanzeige über den eigentlichen Mangel hinaus entstehen. Darum ging es hier aber nicht, sondern allein um den Zeitpunkt der Renovierung, der ggf. dazu führt, dass der Vermieter diese erst nach Mietende vornimmt und daher nicht direkt anschlussvermieten kann. Dafür aber ist dieser im Zug seiner eigenen Instandhaltungspflicht (auch bei unwirksamer Klausel) selbst zuständig, die Anzeigepflicht des § 536c BGB dient nicht dazu, eine unmittelbare Anschlussvermietung zu ermöglichen.
Mehr zum Thema:
Rechtsprechung:
Schönheitsreparaturen: Zulässige Ausweisung eines Zuschlages
BGH vom 30.5.2017 - VIII ZR 31/17
Rainer Burbulla, MietRB 2017, 279
Rechtsprechung:
Wohnraummiete: Unwirksamkeit individualvertraglicher Quotenabgeltungsklauseln
LG Berlin vom 15.3.2022 - 67 S 240/21
MDR 2022, 1149
Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht:
Die perfekte Datenbank zum Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht: Mit diesem spezifischen Beratermodul holen Sie das Beste für Ihre Mandanten heraus. Mit zahlreichen Formularen und Mustertexten. Inklusive Selbststudium nach § 15 FAO: Wann immer es zeitlich passt: Für Fachanwälte bietet das Beratermodul Beiträge zum Selbststudium mit Lernerfolgskontrolle und Fortbildungszertifikat. 4 Wochen gratis nutzen!
LaReDa Hessen
Die Beklagten waren von 2010 bis Mitte 2023 Mieter einer Wohnung des Klägers. Eine Kaution war bei Mietbeginn nicht geleistet worden. Nach dem Auszug der Beklagten behauptete der Kläger, die Mietsache sei bei Rückgabe beschädigt gewesen, die Wohnung sei insbesondere in bunten Farben (gelb, grün und rosa) gestrichen worden. Der Nachmieter habe bei Mietbeginn am 1.7.2023 aufgrund dieses Zustands die Annahme der Wohnung verweigert.
Auf die Aufforderung des Klägers zur Durchführung von Streicharbeiten hin erklärten die Beklagten, diese nicht vorzunehmen. Daraufhin ließ der Kläger die Wände mit weißer Farbe neu streichen. Dabei seien Kosten i.H.v. 4.724 € entstanden. Die Wohnung sei erst am 26.7.2023 an den Nachmieter übergeben worden. Einen Ausgleich der Kosten haben die Beklagten abgelehnt.
Das AG hat die auf Schadensersatz gerichtete Klage abgewiesen.
Die Gründe:
Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Streicharbeiten, weil er sich selbst bei bestehen dem Anspruch aufgrund der unwirksamen Abwälzungsklausel hinsichtlich der Schönheitsreparaturen höhere ersparte Instandhaltungskosten anrechnen lassen müsste.
Auch die Verwendung weicher Renovierungsfristen für Schönheitsreparaturen von 3, 5 und 7 Jahren ist bei nach Februar 2008 geschlossenen Mietverträgen unzulässig und führt zur Unwirksamkeit der Klausel. Stehen dem Vermieter Schadensersatzansprüche gegen den Mieter aufgrund eines vertragswidrigen Zustands der Mietsache zu, muss er sich, wenn die Schönheitsreparaturen nicht oder nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurden, diejenigen Kosten anrechnen lassen, die er mangels eigener Renovierungsarbeiten im laufenden Mietverhältnis erspart hat. Die über die Fristen der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel begründete Vermutung des Renovierungsbedarfs gilt insoweit gegen den Vermieter.
Hinsichtlich des ersparten Renovierungsaufwands bzw. der angesetzten Schätzgrundlagen war kein Vortrag des Klägers erfolgt. Das Gericht kann insofern aber die Höhe der ersparten Renovierungskosten auf Grundlage der jeweils geltenden Pauschalen für Schönheitsreparaturen gem. § 28 Abs. 4 S. 2 II. BerechnungsVO schätzen. Der aus § 306 Abs. 2 BGB folgende Rückfall der Erhaltungspflicht auf den Kläger aufgrund der Klauselunwirksamkeit wurde auch nicht durch die in dem Mietvertrag zusätzlich vorhandene Freizeichnungsklausel verhindert. Zwar ist eine formularvertragliche Freizeichnung von Schönheitsreparaturen, mit der sich der Vermieter lediglich von der Pflicht zur Durchführung befreit, ohne diese auf den Mieter zugleich zu übertragen, nach h.M. möglich. Das gilt aber nur für ihren isolierten Regelungsumfang. Es ist hingegen nicht zulässig, die von § 306 Abs. 2 BGB angeordnete Rechtsfolge der Anwendung des Gesetzesrechts durch Klauselstaffelung in eine geltungserhaltenden Reduktion abzuändern.
Der geltend gemachte Mietausfall war ebenfalls nicht ersatzfähig. Der Kläger musste die erforderlichen Instandhaltungsarbeiten aufgrund der unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel ohnehin durchführen zur Neuvermietung, da er sie nicht bei Fälligkeit während der Mietzeit vorgenommen hatte. Dass er hierzu ggf. nicht von den Beklagten aufgefordert worden war, war nicht relevant, weil hieraus keine Pflichtverletzung folgte. § 536c BGB greift nur für Verschlechterungen, die aufgrund der unterlassenen Mangelanzeige über den eigentlichen Mangel hinaus entstehen. Darum ging es hier aber nicht, sondern allein um den Zeitpunkt der Renovierung, der ggf. dazu führt, dass der Vermieter diese erst nach Mietende vornimmt und daher nicht direkt anschlussvermieten kann. Dafür aber ist dieser im Zug seiner eigenen Instandhaltungspflicht (auch bei unwirksamer Klausel) selbst zuständig, die Anzeigepflicht des § 536c BGB dient nicht dazu, eine unmittelbare Anschlussvermietung zu ermöglichen.
Rechtsprechung:
Schönheitsreparaturen: Zulässige Ausweisung eines Zuschlages
BGH vom 30.5.2017 - VIII ZR 31/17
Rainer Burbulla, MietRB 2017, 279
Rechtsprechung:
Wohnraummiete: Unwirksamkeit individualvertraglicher Quotenabgeltungsklauseln
LG Berlin vom 15.3.2022 - 67 S 240/21
MDR 2022, 1149
Beratermodul Mietrecht und WEG-Recht:
Die perfekte Datenbank zum Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht: Mit diesem spezifischen Beratermodul holen Sie das Beste für Ihre Mandanten heraus. Mit zahlreichen Formularen und Mustertexten. Inklusive Selbststudium nach § 15 FAO: Wann immer es zeitlich passt: Für Fachanwälte bietet das Beratermodul Beiträge zum Selbststudium mit Lernerfolgskontrolle und Fortbildungszertifikat. 4 Wochen gratis nutzen!